2020年06月05日 

深圳房地产市场的住房供给弹性已经很低，接近于零，引入房地产税的条件已经基本成熟

　　文|安志勇 国际货币基金组织财政事务局

    　　吴木銮 新加坡国立大学李光耀公共政策学院

　　在《逐城推行：中国引入房地产税的策略路径》一文中，笔者基于房地产税是一个地方税种这一基本属性和中国各地存在很大的经济异质性（特别是房地产市场的异质性）这一基本国情，一方面认为房地产税既不宜、也不应该在国家层面推出，另一方面也提出在中国引入房地产税的一个具体策略。这个策略包括两个要点，即：（1）逐城引入房地产税；（2）条件成熟一个，引入一个。具体而言，房屋供给价格弹性低的城市可以率先引入房地产税；房屋供给价格弹性高的城市则宜暂缓引入房地产税，等到房屋供给价格弹性变低之后再适时引入。如果遵循这个在空间上逐步推进的策略，中国就可以做到既稳妥、又积极有为地引入房地产税。这个策略与中央政府提出的对房地产市场要“因城施策”的原则精神也是一致的。

　　本文，笔者将首先讲述最近半年时间，与深圳房地产市场有关的新闻背景，并在此基础上分析深圳房地产市场。我们发现当地的住房供给弹性已经很低，接近于零。这个发现意味着深圳引入房地产税的条件已经基本成熟，可以率先引入。最后，我们进一步分析认为，深圳如果引入房地产税，会产生许多积极效果。

（一）新闻背景

　　在最近半年左右的时间里，深圳房地产市场有两个大新闻。第一个新闻是，2019年11月11日，深圳调整了“豪宅税”的征收标准。根据相关政策法规，一旦被认定为“非普通”住宅的房产，就是所谓的“豪宅”。这类房屋在交易时缴纳高于普通住房标准的税费。2015年，深圳出台普通商品住房认定标准——以各个行政区住房单套房源的总价限定普通住宅。比如，罗湖区不高于390万元、福田区不高于470万元。

　　之后，深圳房价大幅上涨，因此，许多普通住宅“被豪宅化”，很多房屋在交易时需要支付较高的税费。比如根据深圳中原研究中心的数据，2019年10月，福田区二手住宅的均价为71160元/平方米。如果按上述470万即为豪宅的界定标准来计算，66平方米的住宅就可算作豪宅。

　　第二个新闻是，2020年4月16日，国家统计局公布了2020年3月全国70个大中城市商品住宅的销售价格数据。其中，4个一线城市中，深圳的房价涨幅最大。特别是全国范围仍在抗击新冠疫情中，3月份深圳二手房价格的涨幅居全国第一。因此，媒体报道了深圳房地产市场的“戴口罩排队抢房”的现象。

（二）深圳房地产市场的特点

　　为了分析深圳房地产市场的特点，让我们再回到2019年11月11日，深圳调整“豪宅税”的征收标准。根据深圳住建局的解释，由于深圳房价近年大幅上涨，市场上大量住房交易属于“豪宅”交易，因此需要额外交税，这加重了刚需家庭购买住房的负担。政府在收到大量市民意见反馈之后调整了普通商品住房标准。

　　但是深圳房地产市场对调整“豪宅税”征收标准的反应究竟是怎样的呢？根据中新经纬2019年11月12日的一篇报道，该政策出台后，很多业主马上要求房产经纪人上调房屋的挂牌价，400万元左右的房子，一般都上调10万元，或者稍微再多一点。500万元的房子上涨10万至20万元比较常见。

　　深圳房地产市场对调整“豪宅税”征收标准的实际反应表明，深圳的房地产税费已经基本上完全资本化计入房地产的价格。这意味着深圳房地产市场的住房供给弹性已经很低，接近于零。因此，深圳引入房地产税的条件已经基本成熟，可以率先引入。

（三）深圳如果引入房地产税会产生的积极效果

　　在《逐城推行：中国引入房地产税的策略路径》一文中， 笔者已经分析指出，在中国引入房地产税既很有必要，也相当紧迫。这是因为：（1）会促进社会公平； （2）会增加财政收入，为新冠疫情后恢复经济、改善卫生系统、以及救助弱势群体提供必要的财政保障； （3）会增加一个稳定的税源，提高财政可持续性； （4）会有助于健全地方税体系、调整完善地方税税制。上述四个积极效果毫无疑问都适用于深圳。

　　在该文中， 笔者分析指出，在深圳这样房屋供给价格弹性低的城市引入房地产税会带来两个额外的好处： （1）大体上不会造成经济效率损失； （2）会显著降低畸高的房价。

　　前文关于新闻背景的部分已经描述了深圳畸高的房价。最后，作为补充，笔者根据已有数据，简单地谈一下深圳严重的收入及财富不平等现象，这些现象都不利于经济的可持续发展。关于收入不平等，根据深圳2003年的抽样调查，当年深圳10%最高收入户的人均可支配收入（约为75658元）与10%最低收入户的人均可支配收入（约为5212元）之间的比例就已经高达14.5。这个比例在今天大概率只高不低。关于财富不平等，由于房子占家庭财富的很大一部分，深圳畸高的房价也意味着巨大的贫富差距。此外，随着房屋和商铺价格上升，成本也部分转嫁到消费者身上。深圳人均收入涨幅敌不过消费支出涨幅。根据深圳市统计年鉴（2019）的数据，过去几年，深圳市人均消费性支出涨幅高于人均可支配收入。比如深圳2012年人均可支配收入是40742元，2018年是57544元，增长41.24%。2012年深圳人均消费性支出是26728元，2018年是40535元，七年间增长51.66%。有趣的是，深圳市人均住房建筑面积从2012年的27.91平方米下降到2018年的21.80平方米。

　　不论从国家还是城市发展来看，收入和财富不平等都有可能导致社会不稳定。深圳的情况更是特别。一方面深圳拥有全球有影响力的高科技企业；另一方面深圳也拥有大量其他企业和数量庞大的农民工。在一个城市里，经济多元、社会多元是城市治理富有弹性的表现，不过也有可能引发一些严重的社会问题。若深圳引入房地产税，这种累进的税收有助于降低人们收入和财富的不公平，同时深圳市政府可以将部分税收收入用于解决一些社会政策的投入，比如投入到更加普惠的公共房屋、改善公共医疗。更重要的是，深圳可以提供覆盖面更广的教育（特别是改善农民工子女的教育）。

　　本文中表达的观点仅代表作者自己的观点，并不一定代表国际货币基金组织、其执行董事会或国际货币基金组织管理层的观点。　　

来源于 财新网