2020年以来，合肥整体的房地产市场并不乐观，但是滨湖的楼市确实热闹非凡，滨湖新区随着配套的不断完善，房价已经直逼3万+，启动区已发展成熟，无可供开发的地块进入存量房时代，环湖CBD因为环保原因发展受限，只剩下省府和金融西南板块有楼盘在售。金融西南板块在三、四月份可谓大大出了一个风头，在其他楼盘需要打折促销的情况下，中海九樾竟然需要排队定存，全款抢房。这一切源于首开毛坯，在极具性价比的价格下，自然引起抢购。如今该楼盘即将二次开盘，如果还是按照毛坯销售，这篇文章也没必要写了，收拾收拾去抢就行了，但是现在中海九樾也是精装销售，高性价比不在，与一路之隔的华润昆仑御如何选择，就是一件非常困难的事情了。班长给大家一一分析下2个楼盘的优劣！
中海九樾和华润昆仑御这两个楼盘，位置相邻、放风价相近、都是精装修、也都是大品牌开发商，我们先从区域看起（下文统一以中海、华润简称）。
一、区位对比
金融西南板块位于滨湖2.0金融区。一般的说法是北至方兴大道、东至徽州大道、西至玉龙路、南至珠江路。
滨湖2.0金融区又分两个小区域，一是以云谷路以北的金融核心区域，二是云谷路以南、珠江路以北的金融西南区域。目前金融核心区域无新盘在售，全部为二手房，入住率非常高，已经成熟。新盘的销售全部集中在金融西南板块。
说到板块，很多准备在滨湖置业的购房者不可避免要和省府板块做个对比，这两个板块发展重心不一样，金融板块顾名思义以金融产业为核心，兼顾金融人才的居住需求，省府则是以政务办公为主，居住商业为辅助，定位并不一样、发展重心也不一样，金融板块相对来讲配套更成熟一些，省府由于是新兴区域还需要时间发展。
因为有产业存在，金融基地板块的二手房流通性相对要好一些，而且珠江路南也规划，后期发展空间也很大。由于今天主要是对比华润和中海两个楼盘，区位对比就不做过多的介绍，省府和金融板块对比班长后面再写文章具体分析，华润和中海同属滨湖金融板块，且仅以一条贵州路分隔，在区位这一块中海和华润平手。
区位对比：中海 = 华润
二、楼面价对比
1、滨湖区BH2019-07商住用地被中海夺得，居住用地成交单价1840万元/亩，楼面价13799.93元/平米，商业用地成交单价270万元/亩，楼面价2024.99 元/平米，总价307096.6万元，溢价率42%。
2、滨湖区BH2019-08号居住、商服、教育用地被华润夺得，居住用地成交单价2005万元/亩，楼面价15037.42元/平米，商服用地成交单价370万元/亩，楼面价2774.99元/平米，教育用地成交单价125万元/亩，楼面价937.50元/平米，总价205906.99万元，溢价率30%。
华润居住楼面价比中海高1200多。为什么要对比楼面价，因为有这种顾虑：开发商是要赚钱的，如果楼面价高，会不会牺牲质量还获取利润空间？但这只是一种顾虑，高新区的西子曼城和望江台很多人都知道，楼面价差不多，做出来的产品相差真是非常大。华润在合肥的口碑一向很好，而且是要深耕合肥的，班长认为华润不会去做这种坏口碑的事情，毕竟毁灭比建设容易太多。
楼面价对比：华润高于中海
三、品牌知名度和口碑
华润2004年首进合肥，16年时间打造了澜溪镇、幸福里、橡树湾、华润中心、凯旋门、万象城等项目，业态涵盖住宅、酒店、写字楼、购物中心。合肥人对华润的印象是非常好的，提起华润通常会说到这些，超高的品牌溢价（华润二手房统统高于周边）、优质的物业服务（一度是合肥价低物美的代名词）、华润的品质（华润难能可贵的是“稳”），在维权频发的合肥，华润综合来看算做的比较不错的，虽然近期华润万橡府有维权行动，主要还是降价问题，华润的口碑和在市民心中的好印象是一点一滴积累出来的，华润的口碑、物业、品质还是值得信赖的。
中海2011年进入合肥，9年时间相继开发了中海原山、中海嶺湖墅、中海滨湖央墅、中海滨湖公馆、中海央墅、中海城、中海世家、中海嶺湖湖等项目，主打都是刚改、改善和豪宅，近年来中海在合肥开发建造的多个楼盘，负面消息不多，根据2019年中国物业公司排名，中海物业的排名也和华润在同一个水平。在二手房市场，中海的楼盘也比周边楼盘也要占优一些，但是在口碑、品质方面还需要更多的时间积累。与华润还是有一定的差距。
品牌和口碑对比：华润 > 中海
四、产品情况
华润住宅规划8栋高层&小高层、18栋洋房，还规划了8栋商业，根据规划，商业建筑面积5.3万㎡（其中商铺1.5万㎡、公寓楼2.2万㎡、写字楼1.6万㎡）。首开精装高层约102㎡-118㎡，放风价22000元/㎡、观景洋房约108㎡－150㎡。
中海住宅规划9栋高层&小高层、24栋洋房、还规划了1栋写字楼以及商业综合体。中海首开全部毛坯交付，首开销售火爆，二期将加精装修销售，精装高层：100-115㎡，放风价21500元/㎡，精装洋房：128㎡！
从产品、户型、面积段，中海和华润都是非常相似，也难怪大家难以抉择，也不得不说现在滨湖的门槛越来越高！
华润昆仑御105平米高层户型图
中海九樾100平米高层户型图
我们以最小面积的高层为例，华润高层最小面积为105㎡，中海高层最小面积为100㎡，中海的购入门槛更低一些，在户型设计上，华润设计了大开间的阳台，关于大阳台好不好，其实也是有利有弊，中海由于面积小，则选择了稳妥的单阳台设计，尽可能保证起居厅和卧室空间。中海和华润户型设计各有千秋，可以按照自己的需要进行选择。
产品情况对比：中海 > 华润
五、精装修标准
两个楼盘都是精装修交付，装修标准不能不提，中海高层和洋房装修标准已出，从公布的装修标准来看，中海在装修标准上还是诚意十足，之前高层没有地暖，现在也是根据客户的反馈加上了地暖，想来也是为了在于华润的竞争中占据一些优势！良性竞争对于购房者是好事，装修标准一步提高，给大家也省了不少钱。
华润的装修标准还没有正式出台，但是听闻地暖、新风系统都有，但是高层只有客餐厅有中央空调，卧室还要单独安装空调挂机，不知道为何如此安排，想来也是衡量成本与利润的结果。但是如此不伦不类还不如索性取消中央空调，把这部分成本用在其他地方。当然具体标准还没有正式出来，也许后面还有修改的可能。
精装修对比：中海 > 华润
六、周边配套
两个项目距离实在太近了，周边配套基本都是共享，但是也有一些差别。比如中海离地铁更近，但离回迁安置房也更近，中海离已建成的师范附小四小南校区和南宁路初中一路之隔，华润则是旁边规划有四川路小学。
华润和中海都有配套的商业，尤其华润在合肥商业运营领域绝对是名列前矛，但在这里并不构成加分项，这两个楼盘实在太近了，大家门对门的邻居，总不能说中海不能去华润购物。不过以后中海的招商要“头疼”了！
周边配套对比：华润 = 中海
七：班长总结一下
中海九樾优点
1、面积更小，购买门槛更低；
2、楼面价比华润低一些；
3、装修标准高；
4、南边是学校，建筑不高，对洋房的采光、通风影响小。
中海九樾欠缺
1、毛坯首开价格低，二期加精装修价格上涨明显，给购房者心理落差大；
2、西、南边都有学校，可能会有一定的噪音影响；距离回迁安置房也很近，对外部环境有一定影响。
3、在合肥开发商口碑和物业知名度没有华润高。
华润优点
1、华润在合肥的口碑；
2、华润在品质方面的知名度；
3、华润品牌和华润物业；
华润欠缺
1、面积更大，购买门槛相较中海偏高；
2、以现在精装修标准对比中海偏低；
3、南边为待开发地块，未来如果是商住地块，将来高层建筑对洋房影响未知；
4、放风价格高于中海，且首开时间迟迟未定；
5、楼面价高于中海地块。
综上所述，两个楼盘差异确实不大，基本上属于伯仲之间，班长个人认为如果价差在500-1000左右，且优惠差不多又预算充足的情况，可以优先选择华润，毕竟华润的口碑和品质是经过16年慢慢积累下来的，对保值和升值的影响很大。
第二种情况就是中海二期开盘早于华润备案价出台，而又不想错过中海的优惠政策，那选择中海其实也是完全没有问题的，因为两个楼盘相同点确实太大了，选择哪个楼盘都不会错的。
当然最好的结果就是中海、华润备案价差不多时间出来，这样可以综合对比，做出最佳选择了。
（合肥班长：十年合肥房产从业者，不是最专业的，但是是讲良心的！）
