编者按：
《民法典》在物权编中新增了一项用益物权——“居住权”，设立居住权需要签订居住权设立合同（下称“居住权合同”）。就这样，有名合同的大家庭中，又新增了一种。
本文运用《标准合同课》的“三观分析法”对居住权设立合同进行简要分析，并提供了一个由“中国合同库”原创的居住权合同模板。
“三观分析法”是《标准合同课》提倡的，通用于所有合同起草审查的合同分析方法，具体内容可参考免费课程：标准合同课-流程方法篇-“三观分析法”应用指引
注意：本文仅从居住权合同起草审查的角度分析，并非对居住权的全面分析。
宏观-交易结构层面
在交易结构层面，律师需要对合同主体、标的、交易程序、交易模式进行审查，确定合同类型，适当进行交易结构设计。对于居住权合同来说，交易结构层面应考虑下列要点：
一、合同主体
1. 合同主体中的居住权人一般应为自然人，而且应该是本人。
虽然《民法典》中未明确，但是居住权是为了本人生活居住之需，为非自然人设立居住权不符合立法目的。
2. 与居住权人相对的合同主体应为房屋所有权人。
《民法典》未明确这一点，但至少从合同起草审查的角度讲，如果不是与房屋所有权人签订，合同的履行、居住权的登记均难以进行。
3. 如住宅为夫妻共有、家庭成员共有，应由共有人共同作为合同主体。
4.《民法典》未明确居住权人是否可以是多人，目前也不太确定多人的情况下能否办理登记。
如果以后确定能将居住权同时登记在多人名下（就跟房产证上写多人名字一样），那就可以将多个居住权人同时作为合同主体。
二、合同标的
1. 居住权合同的标的物应为住宅，否则无法办理居住权登记，也就无法设立居住权。
农村宅基地房屋、商住两用公寓是否可作为住宅设立居住权尚不明确，需要考虑主管机关是否同意办理居住权登记。
2. 一个住宅上，能否分开设立多个居住权、能否进行多个居住权登记，尚不明确。
三、交易程序
根据《民法典》第368条，居住权自登记时设立。因此双方签订合同后还未设立居住权，必须去办理登记。同时，合同中可以就登记手续的办理、拒绝办理登记的违约责任作出约定。
四、合同类型辨析
1. 居住权合同与房屋租赁合同的关系。
一般而言，居住权设立合同与租赁合同属于不同类型，权利义务不同，一个设立物权，一个设立债权。但在特定具体场景中，二者的权利义务会接近，变成“接近型”。
例如：针对住宅的长期租赁，从承租方的角度，律师完全可以建议签订居住权合同。这样设立一个用益物权，比租赁合同的债权效力更强，而且是可以超过20年限制的。
2. 居住权合同与房屋买卖合同的关系。
这两类合同性质明显不同。但可以认为，对于住宅而言，居住权合同介于房屋买卖与房屋租赁之间。不排除在特定情形下，不宜签订房屋买卖合同时，双方也可以考虑改为有偿的居住权合同。此时，居住权合同与房屋买卖合同也就成为“接近型”关系。
【各种合同类型之间的关系模型，可参考：标准合同课-交易结构篇-合同类型辨析原理】
五、交易结构设计
可以考虑将居住权合同与房屋买卖合同相结合，形成一种选择式的关系，也就是在特定的情况下，居住权人可以约定价格买下该房屋。
【交易结构设计的更多知识，可参考：标准合同课-交易结构篇-交易结构设计（二）】
中观-合同形式层面
1. 居住权设立合同应采取书面形式。
根据《民法典》第367条规定：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。同时居住权登记时可能需要提交签订的书面合同。
2. 一般而言，居住权合同无需过于复杂。
居住权合同双方一般存在特殊关系，是为了体现对居住权人的保障，不同于一般的商业交易。这种情况下合同不宜过于复杂，抓住重点即可。
微观-合同条款层面
合同起草审查时可按《标准合同课》所提供的“三点一线法”组织条款结构，同时应注意以下重点条款或部分：
【 合同标题】
根据《标准合同课》的观点，合同标题的结构一般是“前缀+类型名称+性质”，故可将合同标题确认为居住权设立合同，也可直接命名为居住权合同。
【居住权期限】
《民法典》并未限制居住权期限，但一般可考虑与住宅的期限相关联。而住宅的土地使用权期限一般为70年，且依法仍可延长，等于没有上限，故居住权期限也应当是没有上限限制的。
不过根据《民法典》居住权人死亡则居住权消灭的规定，居住权期限实际上不会晚于居住权人过世。
【是否有偿】
如为有偿，必须在合同中明确约定费用标准及支付方式。
【居住权人是否有权出租】
如果居住权有权出租，则必须在合同中明确约定，否则依据《民法典》应按无权出租处理。
【约定解除条件】
（1）民法典中规定了居住权消灭的两种情况，即居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。
（2）考虑到居住权设立合同的期限一般较长，从房屋所有人的角度，应当就合同提前解除的情形进行具体约定。
特别是房屋所有人需要保留出售房屋的权利的情况下，应考虑“约定解除条件+适当补偿居住权人”的模式。
【拆迁的处理】
如住宅遇到拆迁如何处理？《民法典》未作规定，居住权合同中可以考虑对此进行约定，包括拆迁补偿的分配等。
【管辖】
此类合同纠纷应属于不动产纠纷，故属于专属管辖。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第28条规定，房屋租赁合同纠纷按不动产纠纷确定管辖。以此类推，居住权合同作为物权合同，没有理由不按不动产纠纷处理。因此居住权合同无需约定管辖法院。但主流观点认为，专属管辖仍可约定仲裁。
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