真金白银，详解上海长租公寓奖补新政

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 来源  上海住房城乡建设管理

 作者  住建君

为规范中央财政支持住房租赁市场发展试点资金的管理和使用，提高资金使用效益，加快建立租购并举的住房制度，根据财政部、住房城乡建设部《关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知》《关于印发中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法的通知》等文件要求，结合本市实际，市住建委、市房管局、市财政局印发了《上海市中央财政支持住房租赁市场发展试点资金使用管理办法》（以下简称办法）。本办法自即日起施行，有效期3年，由市房屋管理部门会同市财政部门解释。

Q&A

问：什么是中央财政支持住房租赁市场发展试点资金？

答：本办法所称中央财政支持住房租赁市场发展试点资金（以下简称专项资金），是指中央财政预算安排，用于支持本市开展住房租赁市场发展试点工作的支出。

问：什么是房地产开发企业？

答：本办法所称房地产开发企业，是指依法设立、具备独立法人资格、有房地产开发资质并实际经营的经济实体。

问：什么是住房租赁企业？

答：本办法所称住房租赁企业，是指依法设立、具备独立法人资格、经营范围含有“住房租赁经营”或“住房租赁”，并实际从事住房租赁经营业务的经济实体。

问：什么是房地产经纪机构？

答：本办法所称房地产经纪机构，是指依法设立、具备独立法人资格、经过房管部门备案并实际从事房地产经纪活动的中介服务机构。

总则

专项资金的使用管理，应当遵循公平、公开、公正，重在发展与规范，绩效优先的原则。

专项资金由市、区财政、房屋管理部门按照职责分工管理。

财政部门负责年度专项资金使用计划审核，分配、下达专项资金预算，对专项资金的使用管理情况进行监督和绩效管理。

房屋管理部门负责年度专项资金使用计划编制，组织实施奖补项目申报审查、绩效目标制定、绩效评价等工作。

使用范围

专项资金的使用范围：

（一）新建租赁住房项目。

（二）非居住存量房屋改建和转化租赁住房项目。

（三）租赁住房基础数据采集。

（四）住房租赁企业规范开展住房租赁经营业务。

（五）住房租赁信息化建设。

（六）与加快构建住房租赁体系相关的基础性工作。

有下列情形之一的,专项资金不予奖补。

（一）以下市场主体不得申请专项资金：

1、在申请之日起的前一年内，存在被行政处罚、被列入异常经营名录、被列为失信被执行人等明显市场风险情形的企业。

2、未按规定到房屋管理部门办理开发企业资质、经纪机构备案或租赁企业开业申报（本市为信息记载）的企业。

3、以自然人的名义从事住房租赁经营业务。

（二）以下情形不得申请专项资金：

1、租金年度涨幅超过5%的租赁住房项目。

2、平均租赁期限不满6个月的短期租赁住房项目。

3、产权不明晰、违法违规建设、安全质量不达标的租赁住房。

4、已享受保障性住房优惠政策的公共租赁住房项目或单位租赁住房项目。

5、市政基础设施建设、旧城改造等与住房租赁市场没有明显关联的领域。

6、存在“以租代售”等违法违规或其他易引发社会矛盾行为等情形的。

奖补对象、标准和条件

新建租赁住房项目

指在本市行政区域内，利用新增建设用地、存量建设用地转型、集体建设用地，以及综合用地（土地用途含租赁住房）等，开发建设自持用于市场化租赁的项目。

（一）奖补对象：从事新建租赁住房项目开发建设的房地产开发企业。

（二）奖补标准：根据申请项目规划批复中载明的租赁住房总建筑面积，按照平均200元/平方米的标准予以奖补。具体标准在年度专项资金使用计划中明确。

（三）奖补条件：

1、申请企业在本市注册并具有独立法人资格，取得房地产开发企业资质。

2、申请项目的用地性质为Rr4，综合用地的土地用途含租赁住房。

3、申请项目取得《建筑工程施工许可证》，并已实际开工。

4、申请项目的套均面积不高于100平方米（套均面积，是指规划批复中载明的租赁住房面积/套数）。

5、同一项目只能享受一次奖补。

非居住存量房屋改建和转化租赁住房项目

指在本市行政区域内，将符合条件的非居住存量房屋按规定改建转化为租赁住房（参照居住房屋租赁标准改建转化的为Ⅰ类项目，参照宿舍标准改建转化的为Ⅱ类项目）。（以下简称“非转租”项目）

（一）奖补对象：

作为实施单位，实际从事“非转租”项目租赁运营的住房租赁企业。

（二）奖补标准：

1、Ⅰ类项目根据租赁住房专项测量确定的出租单元数量，按照平均 0.75 万元/套的标准予以奖补。具体标准在年度专项资金使用计划中明确。各区可结合区域发展实际，在平均标准±10%的范围内，合理确定Ⅰ类项目的实际奖补金额。执行浮动奖补标准的区，应当制订操作细则并报备市房屋管理部门。

2、Ⅱ类项目根据所在区指定管理部门认定验收时确定的可供出租床位数量（等于实际可居住人数），按照以下标准予以奖补。

具体标准在年度专项资金使用计划中明确：

（1）每套4张床位的，平均1万元/套；

（2）每套5-6张床位的，平均0.8万元/套；

（3）其他的，平均0.75万元/套。

（三）奖补条件：

1、申请企业在本市注册并具有独立法人资格，已到房屋管理部门办理信息记载手续，并办理住房租赁公共服务平台用户认证。

2、申请项目已取得所在区指定管理部门核发的认定验收证明。

3.利用非自有房屋改建转化的，申请企业与出租人签订的租赁合同租期不低于5年。

4、申请项目符合本市改建及转化相关文件要求。其中，Ⅱ类项目的人均承租面积不得低于4平方米，每套居住人数不得超过8人。

5、申请项目已实际投入运营，并按规定为承租人（或承租单位）提供住房租赁合同网签服务。

6、同一项目只能享受一次奖补。

租赁住房基础数据采集

指通过对新建、“非转租”项目进行专项测量，鼓励市场主体上报存量租赁住房基础信息等方式，采集我市租赁住房基础数据。

（一）奖补对象：

1、负责租赁住房项目专项测量的房屋调查机构。

2、上报存量租赁住房基础信息的住房租赁企业。

（二）奖补标准：

1、新建项目测量，按照1.5元/平方米的标准予以奖补；“非转租”项目测量，按照2.1元/平方米的标准予以奖补。

2、住房租赁企业上报存量租赁住房基础信息的，按照平均500元/套的标准予以奖补。

（三）奖补条件：

1、房屋调查机构进行专业测量，市场主体上报基础信息，均应执行市房地产交易中心制订的统一规则，并接受市房地产交易中心的检查。

2、同一房源只能享受一次奖补。

住房租赁企业规范开展住房租赁经营业务

指住房租赁企业开展业务时，严格遵守国家和我市有关规定，全面履行合同义务。

（一）奖补对象：

在我市规范开展住房租赁经营业务的专业化、规模化住房租赁企业。

（二）奖补标准：

根据专业化、规模化住房租赁企业举借的对公贷款利息支出进行贴息，贴息金额不超过企业当年实际贷款利息总支出的40%，且贴息利率不超过2个百分点。

（三）奖补条件：

1、申请企业已到房屋管理部门办理信息记载手续，并办理住房租赁公共服务平台用户认证。

2、专业化、规模化住房租赁企业，是指运营房源在2000套（间）以上的企业。

住房租赁信息化建设

指依托市住房租赁公共服务平台，不断拓展完善系统功能，更好地发挥平台在交易服务、行业监管和市场监测等方面的作用。

（一）支持对象：承担市住房租赁信息化项目建设任务的单位。

（二）资金安排：根据我市预算管理规定立项及执行。

与加快构建住房租赁体系相关的基础性工作，包括住房租赁管理机制创新、住房租赁立法研究、住房租赁市场运行分析、住房租金动态监测、住房租赁经营主体和从业人员信用评价、租赁数据采集规则制订、承租权转让（交换）管理、住房租赁政策实施效果评估等内容。专项资金用于上述基础性工作，应当符合我市预算管理的有关规定。

专项资金的申请、审核和发放

市房屋管理部门应当在年度专项资金使用计划中，明确当年奖补的具体标准、申请流程和各区绩效目标。专项资金的申请主体应当按照年度专项资金使用计划的要求提交资料，并对申请资料的合法性、真实性、完整性、有效性负责。市、区房屋管理部门每年定期集中受理专项资金的申请。

区房屋管理部门受理的，可通过材料审核、现场检查等方式进行审查，并可会同区财政等部门引入专家评审、委托第三方机构评审等评审机制。审查结果应当在政府部门网站上公示。公示后无异议的，区房屋管理部门、区财政部门应当将当年本区专项资金使用安排,报送市房屋管理部门、市财政部门备案。

区有关部门审查通过并报送上级部门备案的，专项资金转移支付至相应的区进行落实；市房屋管理部门审查通过的，由市房屋管理部门根据市财政专项资金拨付管理规定报市财政部门申请支付。

 专项资金的发放方式：

（一）对新建租赁住房项目，审查通过后一次性发放。

（二）对“非转租”项目，审查通过后按年度分两期发放。首次发放奖补总额的50%，第二年发放50%。

（三）对租赁住房基础数据采集，以及住房租赁经营主体规范开展住房租赁业务，审查通过后一次性发放。

（四）对住房租赁信息化建设和其他项目，按照本市有关规定和相关合同约定执行。

监督管理和绩效评价

市、区财政部门应当对专项资金实行专项管理、分账核算，及时拨付专项资金，不得截留、挤占、挪作他用，不得用于平衡本级预算。

各区房屋管理部门应当会同区财政部门，根据市房屋管理部门编制的年度专项资金使用计划，组织对本区奖补项目实施情况、专项资金使用情况、绩效目标完成情况等开展绩效评价。市房屋管理部门应当会同市财政部门，根据各区绩效评价结果，及时完善专项资金使用管理的相关制度。上一年度的绩效评价结果作为向各区分配专项资金的重要参考依据，与本年度专项资金安排适当挂钩。

申请主体应当履行下列责任：

（一）如实提供申请材料。

（二）取得专项资金应当用于住房租赁业务。

（三）健全必要的财务管理制度，专项、专人审批开支，开设独立财务台帐进行核算。

（四）按要求提供专项资金使用、项目执行情况报告。

（五）自觉接受各级政府及派出机关、有关部门的日常监督检查、专项审计和绩效评价。其中，属于“非转租”项目的，每年取得专项资金前均应提交上一年度的审计报告。

（六）责任范围内的其他工作事项。

申请主体违反本办法规定，有弄虚作假，采取虚报、多报等方式骗取专项资金，转移、侵占、挪用专项资金等行为的，依据《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第 427 号）等规定进行处理，并依法追究申请主体及其负责人和有关人员的法律责任。市房屋管理部门有权要求存在上述违规行为的申请主体退回专项资金,取消其后续项目专项资金的申请资格；同时,按照《上海市公共信用信息归集和使用管理办法》的规定，将其失信信息归集至本市公共信用信息服务平台，由相关管理部门对失信责任主体实施联合惩戒。

有关行政管理部门或承担公共职能的组织及其工作人员违反本办法规定，不依法履行职责的，按照《中华人民共和国公务员法》《中华人民共和国监察法》等国家有关规定，由有权机关责令改正，对负有责任的领导人员和直接责任人员，依法追究责任并严肃处理；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

原标题：用好中央财政支持住房租赁市场发展试点资金！上海出台这个管理办法

END

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