疫情对美国房市的影响
刘以栋
面对冠状病毒疫情，美国成了重灾区。美国四月份失业人数超过两千万人，超过美国大萧条时期连续两年的失业人数的总和的两倍。
美国的股市经历了下跌和反弹，大家自然也会关心美国的房屋市场。我不做房地产方面的研究工作，所以编译一篇有关文章，供大家参考。
跟美国股市下跌不同，跟美国上一次金融危机时期（2008-2009）的房地产市场下跌也不同，美国的房地产市场在这次疫情中并没有大幅下跌。
业内人士认为这次美国房地产市场没有快速下跌是有原因的，可以简单的归纳如下：
第一， 这次疫情来临以前，美国房地产市场没有明显的泡沫
上一次金融危机来临以前，美国房地产市场已经包含了巨大的泡沫。主要表现在零首付，缺少收入证明，浮动利率，低启动利率等，很多本来不合格买房的人，买了他们本来不能负担的房子。这样在金融危机来临的时候，他们自然选择交钥匙走人，导致房屋价格暴跌。
第二，这次疫情中，很多屋主有房屋净资产（Home Equity）
上一次金融危机以后，各银行吸取教训，严格执行房屋按揭申请过程，买房必须要有15% 到 20% 的首付。加上过去几年的房屋价格上涨，所以房主现在基本都有房屋净资产（Home Equity）。
因为屋主有房屋净资产，所以如果房价下跌，那么最先受损失的是房主自己。 然后才是银行贷款。在这样的情况下，屋主不会轻易降价。
第三，政府的救助计划
美国政府吸取了上次金融危机造成可怕经济后果的教训，立刻采取了财经救助计划。
根据政府救助计划 (Coronavirus Aid, Relief, and Economic Security (Cares) Act)，大部分屋主只需要打个电话，就可以延期付房屋按揭180天。如果需要的话，还可以再要求延期180天，这样基本就有一年的时间暂停付房屋按揭，并且没有罚款和额外收费。
既然可以延期付房屋按揭，屋主就没有必要急急忙忙降价把房子卖了。
第四，房屋市场需求关系
美国千禧一代（现在24岁到39岁之间）有七千二百万之众。
他们已经到了成家立业的年龄，自然需要购买住房。带着孩子在城里租公寓住总是不方便。这就产生了市场需求。
第五，市场供给
市场供给包括两部分，旧房子和新房子。
旧房子方面，退休的老人喜欢住在自己习惯了的房子里，不愿意搬到公寓房子去住。这样他们一般不愿意卖房子。
新房子方面，上次金融危机以后，盖新房子的速度一直没有上来。 2005年的时候，美国每年新盖房屋大概二百万套，现在大概每年一百万套。
在疫情发生以前，很多地方房屋紧缺，买不到便宜房子。
现在疫情发生了，政府让大家居家隔离，也不让建筑工人现在盖房子。
第六，低利率减轻了买房负担
租房子需要付房租，买房子需要付房屋按揭贷款。现在房屋按揭贷款利率比较低，30年期房屋贷款利率不到3.5%，所以买房按揭贷款负担不是很大，支持房价不跌。
房屋按揭贷款利率跟债券利率和利差（Spread）相关。现在美国政府债券利率很低，十年期政府债券利率不到1%，如果不是按揭贷款利率差比较高的话，那么房屋按揭贷款利率还会更低。
以上的原因支持房价没有下跌，但是房屋市场是地方市场，房价跟地方的具体经济发展水平有关。
过度依赖休闲，游客和零售（leisure, hospitality, and retail ）的城市，对疫情造成的损失会比较敏感，譬如拉斯维加斯，奥兰多，檀香山，迈阿密等旅游城市，疫情对当地房地产市场的打击可能会严重一些。
依赖新移民的港口城市，会因为川普政府的限制移民政策，而减少房屋需求。
疫情比较严重的城市如纽约市，还要看疫情的发展情况才能做判断。
短期来看，美国房价不会大跌。
长期来看，要看疫情对美国经济造成的影响，如果失业率居高不下，那么房价很难守住。同时，政府大量印钱，有可能造成通货膨胀抬头。在通货膨胀来临时，房子可以抗通货膨胀。
疫情以后，很多人会找可以在家工作的机会，所以未来热点城市的房价可能受影响。既然可以在家工作，就不需要住在那么贵的地方。
疫情对许多地方政府的财政造成不良影响。很多市政府和州政府都会打房地产税的主意，未来买房时需要考虑。
买房是长期投资，最后还是要买适合自己住的房子。房子周围环境和学区质量都需要考虑。想在疫情以后买便宜的房子可能比较难，同时要明白以后贷款审查会很严格。
这次疫情对住老年公寓的老人影响比较大，未来大家可能更喜欢住在郊区，产生自动隔离效果。
老人住在一起，容易染病，不容易消毒。疫情造成的长期效果，要看疫苗和治疗的药研发的进程而定。如果我们以后必须要跟病毒共存，那么我们未来的许多生活习惯都需要改变。