在蛋壳公寓刚出现问题时我就根据相关的情况拟定了一个提纲，可惜最后还是没有被使用，理由是这种丛林社会的解决方案很容易引发读者的反感。但是我自己觉得类似的案例很有价值，还是希望大家能平心静气的看一看。
长租公寓的模式本身并没有问题，问题其实是出在金融杠杆上。
假设你是一个北京的房东。你有一套100平的房子，如果整套出租给一个三口之家，大概只能收到1万块每月的租金。你自己还要花很多时间去挑选租客，做相应的管理，劳心劳力。这个时候自如蛋壳这样的公司来找到你，告诉你可以一口气把房子租给他们五年，而且他们还会给你每月1万2的租金。他们拿走你的房子之后会对房子进行重新装修，分拆出租。
比如你的房子他们可以拆分成四小间。每个小间以每月4000块的价格出租给刚毕业来北京工作的年轻人。它一个月收1万6，给房东1万2，当中不就有了4000块的差价？
它用这个差价来进行运营，装修，雇佣管家对租户进行管理。“只要”能够形成规模效应，虽然利润不会太多，但是这个生意本身还是可以做的。到了资本市场上“只要”它控制了足够多的房源和足够多的租客，它还有巨大的潜力去拓展其他的业务。比如给这些租房的年轻白领提供文化娱乐甚至相亲的服务，甚至帮助他们求职跳槽。手里面有了足够多的用户，总有在市场上讲故事的资本。
问题就是出在这个“只要”上。因为要有后续的这些故事，自如蛋壳这些公司就必需要有足够的房源。可是怎么获得房源加以装修出租呢？要钱，要很多钱。
钱怎么来？通过杠杆来。
这里面最典型的工具就是租金贷，也就是说自如蛋壳这些公司在房东房客之外又拉来了第四方，通过杠杆来让自己获得资金扩张。
操作的原理很简单，租客向银行贷款，一次性获得一年的房租，直接缴纳给蛋壳，然后按月向银行还款。蛋壳再把这笔钱每月支付给房东。剩下的钱就用来拿更多的房源，只要它能够不断的拿到更多的房源，保证现金流不断，它就可以继续运作。并且借此向资本市场要钱来补充运营。
这样的模式是非常典型的富贵险中求，一旦出现资金链条断裂，整个企业就难以为继。而2020年突如其来的疫情，就给自如和蛋壳同时造成了严重的现金流危机。它们都尝试了用各种方法自救。比如向房东要求降低租金然后再向租客涨租，并且去资本市场上尽可能的寻求帮助。
但是很遗憾，蛋壳并没有撑住。它现金流彻底断裂了，并且开始拖欠员工工资。而这里面我们判断蛋壳要彻底崩溃，是因为它和房东解约的方式。简单来说蛋壳作为一家上市公司，是一个很典型的二房东。它业务的基础就是房源。一旦它开始违约并且主动和房东解约，它就丧失了它赖以维生的最重要资产。后续也不会再有房东愿意冒险把房屋继续租借给蛋壳了。
而接下去要讲的内容就是大家最难接受的丛林社会的规则了，在这样的情况下，法律秩序已经彻底失效了。结果往往就是谁向法律求助，谁亏损的更多。
相关的合同联系非常简单，房东和蛋壳有一份合同一，而蛋壳和房客有合同二。房东和房客彼此都不持有对方和蛋壳的合同。如果蛋壳走一般的破产清算流程，那么吃亏的往往会是房东，因为解约流程相对繁琐并且耗时很长。蛋壳的财产被清点拍卖以后首先要支付员工的工资，能够赔偿给房东的金额会变得特别少。
钱没有了，就是没有了，房东房客间让拥有资产相对较多的房东去走法律流程，承担更大的损失从社会稳定的角度来讲可能是个相对比较好的结果。
可是蛋壳在这里面做了一个非常过份的操作，一下子就让矛盾集中剧烈到很难收场。我自己很仔细的听了两段蛋壳和房东解约的录音也看了相关的合同。当房东找上门来之后，蛋壳表示自己没有钱，走法律途径房东很难拿到补偿。之后主动表示可以和房东解约，并且还给了房东一个“挽回损失”的办法，就是把蛋壳自己添置在房东房间内目前还属于蛋壳的家具和小家电，全部补偿给房东。
我当时看到这个解约方案的时候特别的震惊，因为你想，房间里的家具家电谁在使用？是租客。蛋壳直接把这些家具家电赔偿给房东，让他们变成房东的东西，房东为了维护自己的财产利益会怎么处理？
尽可能快的去清点房屋内属于自己的财产，并且把财产归到自己的控制之下。
那么他们要实现这个目的就会直接的和租客产生冲突。并且把他们赶走。租客一旦被赶走，手里只有他们和蛋壳签订的合同二，想要走法律途径也只能够去起诉蛋壳。可是他们另一边还背着租金贷，这是他们欠银行的钱，不还就要上征信。
也就是说这些背井离乡来到大城市打工的外来人，一下子就被逼到了绝境。蛋壳涉及的房源超过四十万套，背后是超过百万的租客。
不是一个两个人，而是上百万人会被这个方式直接赶出原本的居所，给地方政府造成严重的压力。拥有房产不是基础需求，有房子住却一定是。没有房子住，还背上租金贷的上百万年轻人，政府能怎么安置他们？我们又能怎么告诉他们，寻求法律帮助，最后很可能只能得到一张胜诉的废纸？
我也和几位老师专门就这个操作做了一些讨论，他们的意见非常一致，认为蛋壳这样的操作是法务精心设计的结果。就是倒逼政府让政府无法处理蛋壳。原理很简单，蛋壳已经死了，它的问题主要出在经营模式上。政府在之前其实已经就租金贷问题做出了一些限制，约定各个长租企业必需逐渐降低杠杆。
蛋壳是一家美股上市的公司，在公司架构层面权责很清晰，问题不大。一旦政府把蛋壳的经营模式定义成非法，那么影响最大的其实并不是已经要死的蛋壳，而是份额更大，而且经营模式类似的自如。蛋壳的模式违法，自如呢？瞬间加码，自如如果也一起死掉，那么问题肯定会更加严重。
在这样的一个大背景下面，政府最好的处理方案其实是听之任之，不主动加入参与处理，而是把这些租客进行分拆按流程处理。这也意味着蛋壳的除去涉及挪用国有资产的少数员工，多数人都能平稳过渡顺利转型。
企业的失败可从来不等于企业家的失败。
这样的结论很难让大家在心理上接受，毕竟让无辜的弱势群体受害，还放过造成了巨大社会问题的经营者，这样的结果真的会损害社会上最基础的公平正义。展现这样现实的媒体也很可能会被认为是收了资本家的钱，给大众打一个坏人就该依法脱身的预防针。所以我在和一些编辑谈这个话题的时候他们的态度都非常一致。可是我真的觉得这个话题很有意义，所以还是希望大家能够平心静气的往下看一看。
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