我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱
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提问：雕叔，你好！ 在天河客运站上班，想买离地铁近的房子，刚结婚，暂无学位需求。 预算500万，看中科城山庄3房，125方，480万左右，首付可以给200万了。四房去到560万，贷款压力有点大了，三房还是四房好？现在小区物业换万科了，以后物业会变好。 纠结点在于，未来可能不在广州生活，投资多于自住，以这个角度，是否买东荟城4房更好？但是东荟城对我这个没车出行上班族来说，实在太远。品秀星樾也有考虑，但是南向单价去到4万多一点了，比科城山庄单价高，而且两梯六户30多层，居住密度有点高。雕叔是否有其他好投资的楼盘推荐？谢谢！
回答：既然是投资，那么可能就要忽略掉一些你认为看起来非常重要的因素，从而从后续接盘侠的角度来考虑这个小区、这套房源后续的接盘侠给不给力了 萝岗的产品分为两类： 1、一类是偏向居住舒适性的，比如保利香雪、新福港鼎峰、锦林山庄 2、一类是对学位有需求的刚需型的社区，比如东荟城，还有其他 好了，你要买的这套房子如果投资的话，她的接盘侠在哪里，对学位有需求吗，还是纯粹对物业、对园林有执念 这个时候，我想你应该找到了答案
提问：雕叔，年近中年，最近不慎焦虑。夫妻俩均是企业管理层，但明年中即将失业。孩子们刚上小学。后悔年轻时房子买少了。目前刚入手一套，手上有4套，所有租金抵掉按揭贷后还需月还一万五，本想广州这波起来，明年买一套佛山养老，现在不得不等等了。目前只有存款80万和80万XYK，无XYD。因为未来很可能无收入，肯定需要降低生活水平，所以夜不能寐。现在还有差不多半年的时间，请教雕叔我应该准备些什么？是不是应该继续办卡和XYD防身。找工作是肯定的，但一时半会找到高薪的不容易啊。抱歉写的比较乱，也是刚收到消息。
回答：不用太担心，你还有4套房子，再差也是一个小康家庭了 不知道你这4套房子在哪里，如果是星球上经常经常提到的房子的话，基本明年都会涨上去 你主要的问题就是解决你明年主业的问题，工作只是防身而已，能维持你基本月供就差不多了，也不用给自己加太大杠杆，免得搞得焦虑，正常来说工作赚到的钱远不及房子的增值 你要买佛山的话，先看看手上的货，如果有一些老破小或者远郊房，建议到时候卖掉，佛山千灯湖重点去看看吧，不过现在也不急着去佛山，因为广州还没涨够
提问：雕叔您好！我2018年5月买了一套龙岗颐安都会中央的2楼的小三房，总价450万左右，但买了之后房价一直横盘甚至有点下跌。目前家庭年收入80万左右，上班居住在福田。从投资的角度，请问您我们是应该努力存钱置换到西部来还是按兵不动？
回答：颐安都会这个盘，已经有三拨人来问了，有投资有刚需，所以我说说我的个人看法，并不都是对你这个提问的。 首先，这个盘是没什么问题的，坐拥龙岗最核心的地段，最好的人文环境，最便利的交通。未来多条地铁交汇，旁边商业举步可达，学校虽然不会加分，但是也不会减分，大运为龙岗体制内人群竞相购置之地，生源肯定没有问题。 第二，有这么一句鸡汤，身边有些人看似走在你的前面，也有些人走在后面，但其实我们每个人都有自己的TIME ZONE，我们都在自己的时区里成长，是不是有点像我们的房价呢？壹城中心一边倒不能买的声音还言犹在耳，今时今日它的房价已经起来了，而且涨得毫不输人。太古城涨的时候，华润城还是个小弟，而今也悄然跟上去了。深圳湾爆发的时候，宝中表现还差强人意，如今也借机崛起了。都说只能买西部的时候，上塘的500万也不知不觉变600万了，所以其实我们需要甄别的是产品坑，一些没有底层逻辑支撑的户型以及一些过气的老旧盘片区。 事实上，放在一个五年的周期里，大部分的房子，价格差并没有那么大，所以第二句鸡汤要来了，成年人，买定离手，落子无悔。这个无悔的前提是一定要买适合我们的，一双鞋子我们穿得越舒服，我们越能走更远的路，房子亦是如此。你错在买的房子不适合你，福田上班，年薪近百万，怎么看都不应该来龙岗置业。拉长周期，关键是有的人不适合在长周期里静候，比如有强大现金流的你，比如收入后劲很足的年轻人，没两年就有置换大房子好房子的需求和能力，而有的人则适合买个好产品，三房次新地铁口长持，因为他想耐不住寂寞也不行，因为每一次置换裂变的前提要有更强大的现金流支撑，而很多人没有。 最后这个价格买在2018年，有点贵了，而且还是二楼。我们一个客户同时期买的附近楼盘，现在涨了100W+了。如何不买高于市价的房子，这需要我们有很好的房感，对当下市场的高度熟悉以及对价值的良好判断。至于是卖掉还是加仓，需要进一步结合你们的资金情况，欢迎疫情后和我们面聊。
提问：雕叔，您好！新塘白江地铁口豪进广场、东方名都等地铁次新盘目前到2.3w以上甚至还多，纯投资的话现阶段这个价格能入这两个小区吗？还是旁边的低点的金泽豪庭或者假日花园性价比更高呢？望雕叔解惑！十分感谢！
回答：钱够的话，就一定要买新塘的好盘，好盘的标准是在那个片区单价稍高的楼盘，你说的豪进广场、东方名都可以买（东方名都3期北向除外）
提问：雕叔 你认为广州市区有哪些你认为是很宜居的楼盘，除去那些CEO盘（不考虑学位的情况下，园林、商业配套、人车分流、交通、户型等综合素质比较高的）？
回答：这个问题可以回答起来难度比较大，而且要求也比较高，不过我们尝试着探讨一下： 天河：东方新世界、美林湖畔、誉峰、中海花城湾、嘉裕公馆、芳草园 黄埔：黄埔花园、万科城市花园、幸福港鼎峰、保利香雪山 海珠：会展世界城、保利花园、珠江帝景、光大花园 番禺：雅居乐花园、剑桥郡、时代外滩 越秀：锦城花园、东风广场、淘金家园、富力东堤湾、保利中环 白云：岭南新世界、云山诗意、时代玫瑰园
提问：雕叔，现金来讲我就差100万首付买天河小三房，现在这样的市场行情我是抵押300万的小房子出来直接购买这个小三房，还是抵押我的700万大房子出来买两套：一个天河限购区大房和一个不限购区的（例如佛山）？
回答：建议先买一套广州的，因为行情快来了 广州起来了，你再抵押或者装修贷什么都好搞套佛山，其实是来得及的，确定性高 就好像有人深圳玩过了去广州 这也是我不建议大家去知识城的原因，因为行情来了广州，广州一般是猪心先起来，然后一步一步蔓延开，但是现在一个问题是，这次行情会有多大，我们不得而知，毕竟疫情的影响还是有的，如果水不够大，会导致知识城那边蔓延不过去，那你只能独守空房了，题外话哈这一段
提问：雕叔，请问您如何看待海南的房地产？海口怎么样？
回答：不建议去 1.海南主要还是旅游业为主，旅游人口撑起的房价不稳，更多是外地土豪钱多才会去入，发展了很多年，但也没有太大的起色 2.外地人去一个新的地方投资，战斗力没了一大半，哪个板块好哪个板块不好，很难分清，毕竟网上这么多烟雾弹假消息 3.专注广州就好，房票不够就找，黄埔现在只要是本科都可以买了，社保补缴半年就可以了，条件算挺松的了
提问：雕叔，按照你的理论，一个小区首先是低价盘被横盘一空，然后价格坐实，接着潜在购买者慢慢接受这个新的价格。 黄埔万科城市花园为例，不超豪宅的房子，四五月份的放盘价都在3.4-3.8。现在最低都是3.8，3.8-4.2。而且最近成交的三套都是3.8以上的。 1.那么现在这个小区算不算坐实3.8的价格，算是真正涨了一波？ 2.比如这个小区现在还有均价3.8的盘二十几套，那下一次涨怎么启动和判断？是需要等3.8的盘被扫光吗？ 3.如果是只有放盘价上去，没有实际成交的盘，算不算涨了？比如万科金色悦府，四五月份100平的放盘都在370万左右，现在放440，但没成交历史，算涨吗？又比如越秀岭南山畔，四五月份放盘均价都是4-4.2，现在放盘均价4.5-4.9，但无成交的。算涨吗？ 感谢雕叔答疑！
回答：低价盘被扫掉，然后二手整体均价上涨，至于上涨多少，以及价格坐实需要多长时间，这个就是市场的趋势所决定的，所以老黄埔涨了10%，然后慢慢的坐实。二手房价格的真实现象是： 1、一般不相信，怎么价格那么高，我靠太高了 2、怎么还有那么多人在买，价格都这么高了 3、然后需要一段时间，价格坐实，就慢慢相信了 4、积蓄了一段时间的需求或者某个政策的释放，就又开始循环1-3的过程 你说的万科城市花园就是这么变化的。
提问：雕叔好，从投资的角度考虑，广州7号线延长线，例如陈村，单价2左右，对比广佛线沿线，朝安或普君站，单价也是2左右，哪个未来更有发展的潜力呢？
回答：朝安、普君那边属于禅城了，离祖庙一步之遥，7号线延长线的陈村、甚至北滘也差不多是这个价格 纯投资来看，陈村+北滘，明显好过朝安、普君，因为广州人民的购买力远远大于禅城本地的
提问：雕叔，考虑持有5年的增值空间，请问350万两房，金融城板块有什么选择？员村公安宿舍，都市兰亭花园的回迁房，这些房子的增值性如何？谢谢！
回答：这些房子不要碰，都是前年不涨的主，买正常的商品房吧，350万买黄埔的两房、三房，或者番禺的小三房，这个预算今年是上车的关门期，不然明年都买不到了
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