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作为“限竞房”中最“特别”的两个项目，位于海淀区四道口的学院里和东城南二环的永定府，由于优越的区位和大幅倒挂的价格，一直是社会关注的热点，这两个热点项目何时销售？以什么形式销售？都是大家关心的。
【京房字】今天从市住建委了解到，这两个项目将调整为政府持有产权份额的商品房方式进行销售，这一方式从去年起在北京供地中多次运用。
这意味着，这两个项目将不会转化作为政策性住房的共有产权房，而是和去年海淀的学府壹号院等项目一样，是政府持有部分产权比例的商品房。不过，这两个项目将优先面向具有共有产权房资格家庭出售。并将采用公证摇号的方式公开销售。
这肯定是大家都非常关注的一个消息，接下来我们就详细解读一下。
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从2016年下半年起，北京推出了“限竞房”这一住房类型，确切的是一种土地出让方式，即在供地前就确定了未来商品住房的销售限价，起到了稳定预期、稳定房价的作用。
从2016年11月以来，北京共出让了限竞房地块110宗，目前已经有104个项目上市，共网签8.26万套、874.86万平方米。
限竞房这一方式,对实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标，稳定房地产市场发挥了积极作用。限竞房对于供地时限定未来房价等举措，也完善吸收到了去年开始集中供地的政策工具箱中。
统计显示，目前这一百多限竞房项目的去化率超过8成，可以说大部分限竞房都已经完成销售。不过在这之中，学院里、永定府这两个项目属于特例。
这两个项目都是在2017年完成地块出让的。其中学院里项目位于海淀区四道口，北二环和北三环之间，学院南路旁，周边是交大和中财两大院校，这个区位非常好。
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按照当时的土地出让文件，该项目商品房的销售均价不超过85373元/平方米，最高销售单价不得超过89642元/平方米。
永定府则位于南二环永定门桥附近，地处核心区，又有地铁8号线和14号线覆盖，也是寸土寸金的好位置。
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该项目商品房的销售均价不超过89068元/平方米，且最高销售单价不得超过93521元/平方米。
学院里和永定府这两个项目在2017年拿地的时候就非常受关注，不但是因为两个项目非常的区位，而且两个项目的商品房限价较低，已经和周边的商品房和二手房价格形成了倒挂，对于很多购房者而言，基本上就是“买到即赚到”。
在2018年，北京市出台了限房价项目的销售管理办法，其中规定，如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比不高于85%（价差比不低于15%）时，将收购转化为共有产权住房。
这一措施，既防止开发商炒地推高房价、地价获取暴利，也防止住房出售时提前锁定的价格较市场价明显偏低引起投资投机购房人炒房获取暴利。
当时，就有很多业内人士预计，这两个典型项目很可能会达到85%这条红线，很大概率会需要进行转化和调整。
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不过，因为由于文物保护、施工场地影响等原因，这两个地块虽然是2017年出让的，但一直都无法入市销售。
近期，这两个项目将陆续达到预售的条件，那么时隔四五年，这两个项目在销售时是否会转化为共有产权房，以何种方式转化呢？
先看一下价格这个衡量是否调整或是说转化的标准，目前，学院里周边住宅的整体成交均价接近11万元/平方米，已经超过该项目均价85373元/平方米20%，超过了15%这条红线。
永定府周边的新房价格最高的超过了12万元/平方米，二手房售价也高于9万元/平米，综合均价大约11万元/平方米，已经超过该项目均价89068元/平方米接近20%，也超过了15%这条红线。
这意味着，调整肯定是要调整的，那就是以什么方式调整。
去年开始的集中供地，北京在政策调控的工具包中，试点了“竞政府产权份额”的方式，被社会称之为“新型共有产权房”。这种方式下，房屋的性质仍然是商品住房，购房者与政府按比例共同持有房屋的产权。
去年北京在多个地块中试点了这一方式，效果和反响不错，得到了购房家庭的认可。
【京房字】了解到，学院里和永定府这两个项目，已经确定将采用“政府持有产权份额”这一方式。
这意味着，购房者购买时支付的价格，仍然会是之前批准公布的限价，可以以一个较低的价格购买到用于自住的住房。
据了解，这两个项目均有“9070”的户型限制要求，以中小套型为主。比如永定府的大部分房源是80到90平米的户型。
为什么这这两个项目最终转化为“政府持有产权份额”的方式，而不是原先文件中的共有产权房呢？
是这样的，在限竞房刚推出后不久，2017年9月共有产权住房也被推出了，根据当时出台的《北京市共有产权住房管理暂行办法》，共有产权住房的设定是政策性商品住房，也就是兼具政策房和商品房双重属性。
而随着国家近年来住房保障体系的完善，特别是去年国务院办公厅下发的《关于加快保障性租赁住房的意见》中明确，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。共有产权房已经是属于保障性住房的性质了。
但当时限竞房在土地出让等文件中都明确为商品住房的属性，因此如今再转化为共有产权房，住房的属性就与当时的出让文件不一致了。转化为 “政府持有产权份额”的商品房则和限竞房一样，仍是商品住房属性。
不过为了体现政策延续性，在这两个项目的实操中，申购对象范围仍然严格按照之前文件的规定，具有共有产权房资格的家庭优先购买、无房家庭优先购买（这个后面会详细说）。
对于开发商来说，仍然是按照当时获批的价格来销售，开发商没有新增的获利。
这种方式下，政府让渡了住房全部使用权和出租收益，也就是使用权是完全归购房人的，如果出租，收益也完全归个人。
和共有产权房一样，这类住房自拿到房本起五年内不能再上市出售。这在一定程度上确保房屋优先用于自住。
如果房屋五年后作为二手房再上市交易，购房人和政府按照各自的比例获得收益，在保证购房者合理利益的前提下，尽量减少了牟利的空间。二手房交易的税费也由个人和政府按照各自产权比例分别承担。
不过，不同于共有产权房对于再上市交易采取严格的封闭管理，“政府持有产权份额”的方式下，拿到房本满五年后，房屋是可以自行上市交易的，而且作为二手房再上市交易的时候，政府部分的产权也一起交易转让给买家，买家获得的是一套百分百全产权的商品房。
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最后是大家最关注的两个项目具体如何销售？哪些人可以购买？
对于这两个项目的销售对象，此次延续执行了前面提到2018年出台的《限房价项目销售管理办法》的要求，具备本市共有产权购房资格的家庭优先购买，具备本市购房资格的无房居民家庭次优先购买。如有剩余，则面向符合限购条件家庭出售。
也就是说，这和当时规定的销售范围是一致的，优先保障无房家庭购买用于自住需求，体现了“房住不炒”这一基本原则。
大家都非常关心两个项目各自的产权比例是多少。是这样的，个人和政府各自的产权占比，将由所在区政府确定的政府产权份额代持机构，委托房地产估价机构对价格进行科学评估，按销售限价占评估价格的比例，确定购房人和政府持有的房屋产权份额，最终由区政府公布。
因此，目前这两个项目购房人实际购买价格就是执行当年限竞房的限价，至于购房人占多少产权比例，还有待于评估之后确定公布。
具体销售环节上，这两个项目将采取公证摇号销售方式，公开登记（不少于5个自然日）、公开摇号、公开选房，由具备资质的公证机构全程公证。
项目通过一次性公证摇号分别确定所有级别购房人选房顺序后，按优先级别、摇号顺序选房销售。如果全部摇号人数未超房源数量或选房后房源仍有剩余的，由企业公开销售。
