姚长盛对话贾康：房地产税应一城一策，建议既动增量又动存量

原创财经小编网易财经

房地产税试点要来了！何时会推出?哪些城市会加入试点？有没有免征面积……

围绕大家关心的这些热点话题，网易传媒副总编辑姚长盛在《长盛时间·提问2022》中对话华夏新供给经济学研究院创始院长贾康。贾康曾担任财政部财政科学研究所所长、第十一届和十二届全国政协委员和政协经济委员会委员。

今年会出台房地产税吗？

姚长盛：现在房地产税的时间表有没有？

贾康：我感觉试点的消息在今年肯定会公布，但节奏还不太好判断。因为房地产税按年度征收，所以从操作上来说并不急，哪怕上半年不公布试点消息，下半年再推出来也是有可能的。

这一次中央的说法是积极稳妥推进立法，加了“积极”有按快车键的意思，双管齐下，增加了试点扩围+5年为期，试点要先动，5年为期也意味着至少在这5年时间段里得有相对稳定、可以总结的本土经验再去支持立法，这是比较合乎逻辑的一个推测。

此外，还是有一些相关因素需要继续观察，比如去年年底中央经济工作会议的精神出来以后，中财办的领导同志专门说了“要慎重出台有收缩效应的政策”，房地产税推出后，短期内对市场是有收缩效应的，所以推出的时机和推进的节奏还得考虑整个中央的部署，稳中求进。

姚长盛：您指的收缩效应会是什么样？

贾康：就是试点城市的房地产市场的表现，肯定要比没试点的时候更趋于低迷一些，成交会更淡一些。

姚长盛：房地产税讨论这么多年，推出为什么这么困难？

贾康：房地产税确实是牵一发动全身。这么多年来多轮的热议，大家已经感受到了公众对这个税普遍的税收厌恶是非常突出的，大多数人甚至绝大多数人说到这个税都是皱眉头的，不愿意看到给自己施加新的税负。

除了前面说到的税收厌恶之外，确实有不可否认的既得利益的因素，现在手上有好房子、大房子、多套房的人，肯定不愿意税负一下压到自己头上。

姚长盛：您觉得房地产税的好处在哪儿？

贾康：首先，房地产税对于大家关心的房地产市场会有压舱促稳的作用，注意我说的是压舱促稳，而不是说把房价打得多么低。房地产税给不动产包括消费型住房的持有环节增加了税收成本，可以遏制肆无忌惮的炒作，使“房住不炒”得到经济手段的落实。

其次，还会由此促进土地在配合提供住房方面的集约化使用。有了房地产税的负担以后，需方会调整原来的购房方案，比如说，原来想尽量买个大户型享受生活，这时候就可能变为买个更实惠的中小户型，大量这样的需求合在一起一定会影响开发商拿地以后的开发方案，更多地去规划中小户型的住房，这正好适应中国在推进城镇化的过程中间，合理地使房地产匹配土地集约化利用。

此外，房地产税显然是匹配现在中央特别强调的优化再分配、促进共同富裕，它是再分配环节里直接税中的一个主力型税种，直接税就是要“抽肥”，然后通过政府转移分配去“补瘦”，来促进共同富裕。

还有一条，房地产税会催化和倒逼公众参与机制，大家交了这个税自然就得追问地方政府拿税金去做什么，怎么为老百姓服务，这样一来，公众参与意识自然得到提高，带来的实际上是法制化和民主化的进一步完善。

哪些城市最有可能“试点房产税”?

姚长盛：您觉得哪些城市会成为房地产税的试点？

贾康：我觉得深圳、海南还有浙江这三个地方都应该积极考虑。因为这样的改革对他们来说，有解燃眉之急的效应。

深圳被中央寄予厚望，打造中国特色社会主义市场经济先行示范区，冲在改革最前沿，但是它的房地产市场调控的压力却是极大的。由于深圳的房地产市场热度非常高，楼市调控的行政手段已经无所不用其极，带来了很多的副作用。

说到海南，具体就得考虑它在本岛会选择哪些城市，我觉得海口和三亚这两个地方都有比较充足的道理加入试点。

浙江除了省会杭州，我觉得宁波也很有必要加入试点。

应关注房地产税的哪些细则？

姚长盛：关于房地产税的很多细则，大家非常关注，比如免征额的设计，您怎么看？

贾康：我觉得房地产税应该允许一城一策做差异化的方案设计，但势必都会涉及免征的具体办法。

像之前上海、重庆两地试点，都有免征额的安排，上海是只动增量，不动存量，重庆则是动了花园洋房等最高端的存量，一开始免税面积为180平米，试点几年后拧螺丝收缩到120平米，但是始终坚持要有一个免征额。

姚长盛：您觉得可能性比较大的是什么？

贾康：我原来觉得比较宽松的办法还是按套数扣，但是现在网上流传的一个方案也有一定道理，是说按人均（比如人均60平米），一开始确定了纳税家庭的人口数后，他的家庭成员再发生变化（比如说夫妻离婚了，或者说孩子夭折了），不调整基数，这倒也是一个办法。

姚长盛：税率呢？

贾康：税率就更得一地一率了。上海一开始设计的0.4%、0.6%两个税率，好像差别不大，但是具体操作起来差别就很敏感。比如那里的领导给我介绍过，上海对浦西和浦东就有一个税率的差别，所有在浦东出手买新房的税率从低，那就是0.4%。0.4%跟0.6%，差0.2%就很好地改变了原来上海人出手买房的倾向——原来叫“宁要浦西一张床，不要浦东一套房”，现在大量新的成交引到浦东了，符合上海市级层面考虑的国土开发规划、不动产总体布局等考虑，他们认为这很好地证明了经济学所说的利益引导机制，在设计方案上你有这个意图，税率作差别化的处理以后，真的能达到这个意图。

姚长盛：您觉得千分之4是个比较合理的税率？

贾康：不，这只是举个例子，关键是如何确定税基，还有方案里其他的相关参数是怎么组合的。

姚长盛：您觉得房地产税的税基应该如何设计，按照估值还是交易值？

贾康：按照原则来讲，税基应该明确为市场评估价，像之前上海的试点只动增量，就没有必要重新评估，而重庆的房地产税试点动了高端存量市场，评估价就有特别的意义了。

我认为，新加入试点的城市估计也得做区分，如果要动存量的话，就得坚持评估价的原则。

姚长盛：您觉得试点不会是新房新政策、老房老政策，会对所有的房子一视同仁？

贾康：比较大的可能性就是，这一轮的试点城市都应该考虑既动增量又动存量。

姚长盛：可能会有一些极端的情况，有些人在一线城市住着价值几百万、上千万的房子，但是收入很一般，甚至在领低保，他交不起房地产税，这种情况怎么办？

贾康：这种特殊情况怎么处理，确实需要在方案里边规定细则。给了免征额以后，这种情况出现的比重不会太高。

姚长盛：考虑到房地产税即将试点，您认为2021年中国房地产业的拐点到了吗？

贾康：我不认为是一去不回头的拐点，而是在波动中往下调的阶段性拐点。等到消耗完这一轮以后，中国的城镇化水平从现在的50%左右会继续往上走，按照国际经来看，还有20%左右的高速发展期，全国700个左右城市的房价均价曲线仍然还会是一个上扬曲线的模样，得走完中国的城镇化高速发展阶段以后，这个上扬曲线才会改变，到那个时候可能就会出现一个长期来看的拐点。

姚长盛：也就是说我们房地产市场的1.0版终于走完了，该走2.0版的结构化了。

（本节目由网易财经和微博新知博主联合推出）

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