​​作者：知识星球找齐俊杰

最近，可能大家都听到了房地产信贷贷款略微放松的消息，这对于楼市来说肯定是个利好，有权威媒体还去银行求证了，得到的消息是，不是全面放开，只是再次强调：针对不踩红线，且风控和杠杆控制得不错的房地产企业，银行需要正常审批和出账。

其实，最近一段时间，大家也应该能感觉到，有些城市的贷款不如之前紧张了，房贷排队的时间也开始缩短，有些地方房贷利率的加点幅度还有所下调，再加上一些满足合理住房需求的声音，确实让不少人浮想联翩，但有银保监会的领导已经明确表示，要督促银行落实房地产开发贷款、个人住房贷款监管要求，配合人民银行实施房地产贷款集中度管理制度，房地产贷款增速稳中趋缓。也要保障好刚需群体信贷需求。要在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。目前，银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款。

所以，我们可以总结一下，现在楼市的好消息是，确实房贷开始稍微放松了一下，但是坏消息是，这些放松的额度，基本都是用来满足刚需，90%去支持了首套房贷款，买二套房要贷款的，可能越来越困难。

在这样的背景下，有些城市的预期也已经开始转变，不少地方已经开始打出稳地价，稳房价，稳预期的口号，政策比之前要明显放松了一些，有不少朋友都到知识星球齐俊杰的粉丝群问老齐，是不是楼市政策又要放松了，房价会不会再涨一波，这个其实不会的。大的房住不炒的背景，自始至终都没有改变。之前是一刀切，收信贷收得过猛，已经伤害了刚需，也就是说住的需求都已经被误伤，所以这回只是稍微再这块上放松了一些，重点放在了满足自住需求上，房贷一共就那么多，90%都用于支持了首套，意味着二套房基本上就已经没什么贷款可放了，房住和不炒已经完全区别对待。

我们总说房价不会涨到天上去，这个天是哪呢？熟悉投资的人都应该知道，就是一个家庭，未来工作周期的全部自由现金流折现，举个例子，好比夫妻两个人，一个月各赚1万，工作40年，收入一直不增长，每月固定开支1万，也就是说他们两人工作周期内的自由现金流就是12万乘以40年，大概480万。这480万，在不考虑通胀的情况下，就是他们未来能承担得起的最大的买房天花板。超过这个数，他们不借助外力就肯定买不起了。有人说你没有算6个钱包，也没算人家收入的增长，确实如此，但我也没有算贷款利息，没算未来现金的贬值和生活开支的增加，更没算生活的任何变故。所以从这个简单的算法其实已经能反映一个现实，那就是现在的房价，已经基本上把一个家庭几代人的现金流，都折现光了。所以年轻人已经看不到希望了，凭自己的本事再怎么努力，在北京，上海，深圳这样的城市买套房，已经是天方夜谭。所以才有了躺平这样的词，流行于网络，大家不是真的要躺平，而是表达了一种无奈。

那么在这场楼市盛宴当中谁得利了呢？谁把房子卖给你，带着钱离开楼市了，他就是最得利的那个人，相当于把你未来的现金流，未来的全部收入，都给了这个人，人家拿着钱，快快乐乐的去享受生活了，财富自由了，而你却付出了生命周期，几乎所有的钱。有人说，这不是傻吗？是比较傻，但是他自己觉得还挺聪明，因为只要找到一个比自己更傻的人，就能再把付出的现金流套回来，所以这就是我们说的博傻游戏，但是傻子可能很多，有钱的傻子却越来越少。当傻子们发现，自己已经没钱上当的时候，房价也就再也涨不动了。

再加上我们出台了二手房指导价，这其实就是直接降杠杆，相当于再把整个池子里的水，抽走了1-2成。但凡出台二手房指导价的城市，楼市立马就凉了，这说明什么，说明楼市已经成了金融游戏，杠杆成了未来现金流的生命线，杠杆只要一降低，这个游戏立马就不转了。

还有一个指标，可以反映杠杆已经加到了尽头，这就是居民端的杠杆率，也就是反映居民负债的数据，目前我们已经超过了60%，而且上升极快，在2015年的时候还不到40%，所以目前我们的居民杠杆率已经达到了发达国家水平，但要知道，发达国家福利是比较好的，所以储蓄比较低，呈现出了高负债特征，而且人家的负债，基本都用于了提前消费，能够实现经济循环，但我们的负债基本都在房子里。这其实就比较危险了。所以居民杠杆率已经不具备再上升的空间了。下一步肯定是居民去杠杆，否则我们也很可能会发生次贷危机。

对于未来， 我们反复强调，最后能上涨的城市，全国不超过20个，但即便上涨，也不会超过资金成本的涨幅，再加上未来的房产税，在房子上的投资机会，已经完全消失。所以到底还要不要买房，你就想，这笔钱，我扔进去再也拿不回来了，你能不能接受，也就是说把买房纯粹的当个消费行为。在知识星球老齐的读书圈里，我们正在讲善战者说，昨天我们教大家，如何在商业和投资中占尽天时地利，其实做任何生意都要顺势而为，千万不能逆势而行，我们要踩中时代的红利，即便你犯错了，也没关系，照样可以有贝塔的机会可以拿。就拿房子来说，之前是时代给你的，并不是你自己英明神武，现在时代转变了，如果还执迷不悟，反而会成为一场盛宴的买单者……

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