保利发展2021年三季报点评
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保利今晚发布了三季报，一个字总结就是稳，在当下整个房地产行业都面临着极其严峻的考验下，保利交出了一份令我们股东满意的成绩单，不但如此，今年8月以新任掌门人刘董为首的高管们拿出自己的真金白银增持自家的股票，向市场释放信心，一定程度上来说也开启了地产股的反弹之路，截至三季度末，管理层已累计增持了575.78万元。
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利润表
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我们都知道，地产股的当期利润表主要体现的是过去几年销售的楼盘所结算出的利润，而前几年上有限价，下有高地价，就必然导致了今年结算毛利率的不断下滑，所以我们不必对这几年地产股的利润率有什么奢望，稳稳的以量补价，让净利润不要快速下滑就可以了。
而三季报显示保利今年的毛利率由去年同期的34.0%下降到了今年的29.8%，使得在营收增长17.8%的情况下，毛利只增长了3.3%。但即使毛利率下降了4.2%，保利当前29.8%的毛利率依然远高于行业平均水平，足以体现保利的品牌价值和产品溢价率。
地产股专项数据
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而在销售增速这个重要的成长性指标上，保利今年也做得不错，前三季度销售金额4,102亿元，同比增长11.6%，销售单价16,127元/平，同比增长7.29%，且销售回笼资金3,672亿元，回笼率达到了89.5%，带动合同负债来到4,599亿元，在今年收紧按揭贷款的大背景下，能达到如此的资金回笼效率着实不易。
再看拿地端，前三季度拿地1,434亿，同比增长9.13%，其中第三季度拿地471亿，基本保持了上半年的拿地节奏，而除了保利华润中海这样的央企以及资金充裕的万科龙湖外，其他民营房企基本都已经受制于还款压力，不敢在三季度多拿地了。所以可以预见的是，未来整个地产行业的市场份额肯定会加速向这些房企集中。
另外，万科今晚也出了三季报，营收和净利润相比中报又进一步降速了，万科今年的业绩已经被过去几年的拿地和销售基本定型了，8月的时候，我全程听完了万科的中报业绩会，祝九胜总裁在回答问题时，也对未来几年的业绩比较悲观，所以后来我就将所有万科H股换成了华润置地，我一直说仓位决定态度，所以我现在的地产股仓位排序就是保利>金地>华润>万科，非常巧合的是，从8月初的底部算起，这四家房企的反弹幅度恰好也是保利（43%）>金地（30%）>华润（24%）>万科（2%）。
当然，持有万科的同学们也不用去悲观，因为整个地产行业从今年下半年开始的大萧条对手上拥有大把现金，净负债率仅有31.9%的万科来说肯定是好事，几个月前万科也用部分万物云的股权收购了阳光城的物业，而今年前三季度，万科权益拿地面积也达到了1,603万平，同比大幅增长50%，所以万科只要熬过这几年的低谷，未来的市场份额和利润水平也会重回增长的轨道。
