2021方案创作大会 ▎TOD模式下综合产品策略

快速的城市化进程，带来“城市病”的加速蔓延，

TOD聚合城市功能，承载公共服务，

让城市发展不再只是扩张，也可以是内在的更新。

当一座座“轨道上的城市” 拔地而起，

建筑设计的创作思路要发生哪些改变？

面对超大规模的TOD项目，

如何从容应对设计管控、统筹协调等方面的诸多挑战？

多年来，华阳国际在TOD领域不断实践，2021年，集团正式成立TOD事业部，众多地标项目逐渐落成，我们真正投身到TOD发展的时代浪潮。

为此，华阳国际2021方案创作大会“深度·专题”版块，特别设置“TOD模式下综合产品策略”专题。全集团6位大咖分别从发展脉络、技术经验、开发策略、综合物业、商业定位、超高层综合实践等不同维度，深度挖掘TOD价值内核，聚焦TOD全周期创作思路，整合集团不同产品线丰富经验，共同探讨当下TOD与城市一体化发展思路。

√ 商业定位改造：通过改造实现资产增值

√ 轨道上盖社区的历史演进与前沿发展思潮

√ 高铁新城综合开发模块研究技术模板

√ 从承载建筑到承载城市：TOD项目一二级开发浅析

√ TOD与综合物业价值开发

√ 竖向生长-复合型超高层塔楼设计浅谈

VIEW 观点

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02.  轨道上盖历史演进及前沿发展思潮

赵恒博 集团副总裁，北京公司总经理，TOD事业部总经理

“TOD不是目的，而是手段。要让人们感受到生态、智慧、幸福。”

TOD是未来高密度城市的发展之路，并以枢纽上盖开发、场段共同开发两种形式为主。场段开发通过垂直与水平空间的一体化建设，达到交通换乘、商业、居住的完美融合。车辆段站场工艺与综合开发规划布局的关系非常微妙，地铁运营需要考虑高效、安全、管理清晰、工作环境，城市开发需要考虑生活、居住品质、城市公共空间，两者达到平衡，才能实现共赢。

以北京车辆段上盖开发发展历程来看，从第一代四惠车辆综合基地，到第四代北安河车辆综合基地，历经十年，从单纯的上盖房地产开发，逐步过渡到站城融合，2010年以后高品质车辆基地TOD开发深入人心，带动各大地产商“百花齐放”。

车辆段发展历程

TOD发展到今天，站场综合开发的复合开发、职住平衡已经深入人心，第二生活平台成为趋势。最大的特点，就是解决一个漂浮于十几米的社区，其中最重要的是解决数据交通问题。城市交通慢慢成为社区范围，功能正在泛化。第五代场段开发初探以客户体验为导向，开发品质关注人的步行体系、公共交通、混合业态等等，其次是开发建设、货值货量、商业价值，打造综合平台。TOD不是目的，而是手段，要让人们感受到生态、智慧、幸福。

03.  高铁新城综合开发模块研究技术模版

吴昊 规划设计研究院总规划师

“链、聚、渗、品，高铁新城开发四大策略。”

作为十四五规划战略重点，高铁站点及周边地区是实现国民经济大动脉、都市圈一体化的战略支点，承载城市（片区）新形象与活力的个性门户。但过去一段时间，国内高铁新城由于过高估计了高铁的辐射带动能力，选址距城市核心区普遍在10公里以上，规划十几到几十平方公里的规模，造成基础建设投入较大，配套以及产业吸引力不足。结合华阳近年的项目实践，在高铁新城的规划建设开发不仅是解决传统TOD800m范围的开发概念，还应从城市的角度出发，关注区域统筹、产业导入、土地运营，以此形成“链、聚、渗、品”4个设计策略。

以泉州高铁新城项目为例，整个项目11平方公里，是泉州中心城区面积最大，投资最大的片区开发。为实现高铁新城的发展，首先开展区域统筹，根据泉州市城市规模及站点能级，协调新城与泉州各重点平台与其他重要枢纽地区的链接，新城与周边片区交通功能、商业商务、生活功能、特殊功能的衔接，站点周边地区与新城内各组团的关系。

泉州高铁新城项目效果图

在产业导入上，从资源禀赋、产业基础、政策规划和市场需求四大维度，落实数字科技产业相关项目，适时引入先导性、主导性产业和战略性新兴产业，建设产城融合的现代新城。围绕土地运营对地块布局进行技术优化，提升土地集约利用和土地价值，为地方增加财税收入。在设计策略上，通过链接格局、组团、碧道、产业，聚集核心、空间、功能、活力，渗透山水、野趣、海绵，塑造高品质的空间、人文、服务、科技。

04.  从承载建筑到承载城市：TOD一二级开发浅析

城市综合体高效、集约、复合的特点，与TOD开发不谋而合，目前我们在做的综合体项目，80%也都与地铁站有紧密关系。土地开发越来越集约化，TOD综合体也必然面临着商业越来越复杂，塔楼越来越复合的趋势。中国是世界超高层发展的中心，2020年，全世界竣工的200米以上塔楼是112座，中国达到了56座，其中30%左右是复合功能塔楼。TOD综合体除了需要把商业做好之外，也要更关注竖向的竖向生长以及垂直复合。

武汉海伦堡海悦世界，总高度280m，其中有52000㎡办公和6700㎡云端精品酒店，塔楼标准层只有1600㎡，在这样的标准层里如何提高电梯效率，是项目最大难点。设计选用特殊的TWIN双子电梯系统，两个轿厢共用一个井道，所需电梯数量减少一倍，大大节约了项目空间。

武汉海伦堡海悦世界效果图

SIC超级总部中心，总高358m，我们负责超高层塔楼立面设计和平面优化工作，在未来地标云集的深圳超级总部片区，SIC如何凸显自己的特点，让人印象深刻，是我们考虑的重点问题。团队在对建筑的形体、细节进行打磨的前提下，在建筑的顶端打造位于350米高度的“湾心之眼”云际观景平台，在可预见的未来，它将成为无人机俯瞰深圳全貌的必经之地、城市宣传片中不可或缺的一部分。

未来面对更多元的时代变化，超高层塔楼设计一定会有更多关注点。产品、形象、亮点该如何打造？这些都值得我们去思考、去探索、去实践。而面对一个新项目，需要先判断它的定位和需求再做设计，这不是一件容易的事。前路很远，继续努力。