万科郁亮：尊重常识回归常态，阵痛之后仍有机会

21世纪经济报道记者吴抒颖 上海报道

2021年10月22日，在万科业务交流会上，万科董事会主席发表了对行业近期发展的一些看法。郁亮表示，对于行业的基本看法可以概括为十六个字是，“尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会”。

郁亮说，今天有许多事大家都觉得看不清楚，也很迷茫，在这种情况下，我认为常识能发挥很大作用，帮助我们在迷茫中找到一些判断的依据。所以必须要尊重常识，比如物极必反就是常识。

“从物极必反来看，我们的行业过去几十年的黄金发展并不是常态。房地产行业确实经历过黄金时代，也曾经为国家做了巨大贡献。例如国内的人均居住面积从改革开放初期的不到4平方米，到现在人达到了40多平方米，是很大的进步，也在很大程度上助力了居住问题解决，改善了老百姓的居住条件。”

郁亮分析称，黄金时代的高速发展也带来一些问题。例如从老百姓角度来看，虽然居住条件的确得到了改善，但年轻人买房子压力很大，同时，也给很多没买房的人带来了焦虑和压力。对城市而言同样如此，随着房价越来越高，越来越多的人在城市难以立足，势必影响城市的发展。再比如，按揭能帮助人们实现购房愿望，但随着按揭比例越来越大，或会增加居民的债务风险；此外，房地产行业是否占用了过多的金融资源，以至于没有足够的金融资源投到高新技术、制造业、小微企业中去等。

郁亮认为，这些是行业大发展、黄金时代发展留下的问题，不得不正视。而在2017年，十九大报告明确“房住不炒”后，行业开始回归常态，回归到民生行业，也即是跟老百姓息息相关的行业，与纯商品、纯市场化的行业不一样。

从这个逻辑来看，回归到民生行业之后，方方面面其实都要需要回归。物极必反，过去如此“黄金”，今天要回归到一个常态发展，这是必然。

郁亮强调，回归常态之后，后面八个字就很重要了。因为回到常态必有阵痛，但阵痛之后，仍有机会。

郁亮解释认为，从过去一段时间至今，金融行业在减少金融资源在房地产行业里的占比投入，这方面数字从去年下半年就开始下降。而对开发商而言，缩表更直接的表现是降债务，控杠杆，以及去金融化。而在此过程中，资产端必然发生变化，投资、开工下降，再叠加前期高地价拿地的情况，导致行业短期业绩受重大冲击是必然的。冲击之下，房价下降使购房者受影响、房企业绩下滑使投资者受影响，拿地减少使希望卖地的地方政府受影响等。

“金融杠杆带来的红利消退，便是今天回到常态要经历的阵痛之一。整个缩表的过程，就是把金融红利从房地产行业中去掉，就如同减肥一样，带来的冲击是非常大的，必然伴随煎熬的痛苦。因此，回到常态肯定会有阵痛，阵痛是非常痛苦、煎熬的过程。”郁亮指出。

郁亮判断，阵痛期之后仍有机会是因为，常识告诉我们，天下没有做完的生意，只有没做好的生意。

郁亮以家电行业为例子分析称，2008年，为应对金融危机的影响，鼓励消费，家电下乡补贴政策出台，整个行业启动了大规模扩张，上市公司收入增速一度超过了40%。2012年左右，家电下乡的政策逐步退坡，一大批家电企业倒下了，当时的产能全都变成了库存。在这个过程中，也有美的、格力、海尔这样的优秀企业脱颖而出。

“当年美的的压力也很大，据说砍掉了一半的产品品种，推掉了很多工业园，裁了不少员工，然后通过数字化，线下转线上，品牌研发去提升。现在美的可以实现T+3的柔性交付体系，接到订单第三天就能提供产品。美的等家电企业在经历了缩表以后，仍然获得了新的发展机会。”郁亮表示。

郁亮提到，房地产行业也有类似的例子。例如，日本房地产行业在上世纪90年代后出现了很大的衰退，房产行业萎缩了大约20%-30%。但是在这个过程中，也有做得好的企业例如大和房建。它经历了日本房地产行业大缩表的过程，但如今已连续十余年位列世界五百强企业的300余名。

郁亮解释，大和房建能够保持发展，是因为原本它以开发业务为主，而现在是日本租赁公寓第一，物流第一，还有代建等业务。“常识告诉我们，只要做得好，仍有机会。”

郁亮还称，中国的房地产行业情况肯定比日本好，从城市和客户的需求维度来看，仍有很多机会。比如，城市发展建设到今天，需要留下美好的记忆，城市更新越来越成为一种趋势，成为一种潮流。因此，我们要做好更新，为人们美好生活服务。

又如，城市发展以前只管生产，但现在在生产、生活跟生态三方面融合。在这个过程中，对项目开发的要求也更综合，而不是简单地干某个单一功能。这种变化在一些新城的建设上体现很明显，也会体现在整个都市圈的建设中，也体现在轨道物业综合体上。

老百姓生活服务方面的需求也存在许多机会。郁亮举例称，最近经常有客户反映，物业管理水平是不是下降了，因为以前看得到保安，现在看不到了。他说，这其实是科技水平发展提高，高自动化机器取代了人。但随之而来又出现了新的课题，就是如何让客户感到归家动线是有温度的，而不是只看到机器。

“未来这种服务会越来越精细。科技、环保也要跟人的需要匹配才行，不能光顾着提高效率，光搞节能等。每一个值得改进的地方，都是我们业务发展的空间和潜力。从这个角度来看，围绕城市同步发展，围绕客户同步发展，我们仍有巨大机会。”郁亮认为。

郁亮总结称，万科对行业的看法是要尊重常识，要相信不正常的发展是不可持续的，一定会回到常态。回归常态发展的过程有阵痛，但我们相信天下没有做完的生意，阵痛之后我们仍有机会。