【国信地产|点评】用更现实的眼光看待房地产税试点

具体报告内容详见国信地产研究2021年10月24日发布的《国信证券-房地产税试点点评：用更现实的眼光看待房地产税试点》

分析师：任鹤S0980520040006/王粤雷S0980520030001

联系人：王静

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市场对房产税的讨论由来已久，观点五花八门，但核心不过三种思路，一是将房产税作为财政收入增量，从政府财政角度     切入，二是从将房产税作为调控措施，从稳定房价角度切入，三是将房产税作为收入调节手段，从贫富差距、共同富裕角度切入。我们认为，中国房产税更多是调控措施和收入调节手段，短期很难作为财政收入增量。

房产税是财政的“诗与远方”。随着中国城镇居民人均住房建筑面积接近40平方米、套户比超过1、城镇化率超过60%，住宅整体短缺的时代即将结束，未来土地出让能够产生的财政收入大概率是逐渐下降的（除住宅用地外，土地出让金中还包括工业、商业、旅游、娱乐用地等，但宅地占比超过70%）。在此背景下，房产税作为持有型税种，能够产生更持续、更可预期的财政收入。土地出让类似于“开发企业”，而房产税类似于“物管企业”，后者的商业模式是明显好于前者的。

房产税部分代替土地出让将显著增加税负负担。来自房地产的财政收入有多少呢？2020年土地出让金为8.2万亿元，其中来自房地产的土地出让金大致为5.7万亿。同时，按照我们的测算，1亿元的土地出让金将产生5366万元的相关税费收入（不包括二手房）。据此，2020年来自房地产的财政收入为8.8万亿元。假设用房产税承接其中的50%，按照存量住宅面积370亿平米计算（不考虑免征），每平米需分摊房产税为119元/年，一套90平方米的住宅每年房产税为10751元，达到2020年人均可支配收入的24.5%，整体税负水平是个人所得税的4倍。因此，以房产税承接50%来自房地产的土地出让金的情况下，将显著增加居民税负负担。（房地产税还是房产税、税率多少、如何免征等，去猜测这些细节的意义不大。）

财政之外还有对经济的影响。土地出让与房产税在直接财政收入金额之外，对当地经济发展、稳定就业等方面的不同影响，在一定程度上可能比财政收入更加重要。我们认为直接财政收支之外差异至少有以下几点：1.对上下游的作用：从土地出让到最终入住，可以明显带动上下游行业（建筑、家电、装修、金融等）生产和就业；征收房产税很难起到类似的作用；2.对总需求的影响：房地产开发和销售带来企业和居民资产负债表的扩张，中短期内提升总需求；征收房产税（若政府支出不相应增加），本质上是降低总需求；3.城市更新发展：房地产对城市更新发展、提升居住水平的作用显而易见，房产税虽也可用于城市更新，但一方面政府动机会弱得多，另一方面由于财政支出不具有类似土地出让的加杠杆作用，本身能力也会弱得多。

试点十年仍要试点，原因可能在于找不到的“完美税率”。上海和重庆的房产税试点已经十年，由于实际税负水平很轻（税率低、减免多），两地房地产市场的量价与对应可比城市均无明显差异，一定程度上可以认为两地的房产税试点并不成功。之所以仍要试点，原因可能在于找不到的“完美税率”：税负过重，则市场将明显承压，卖方抛售而买方观望，激发金融风险，与“稳地价、稳房价、稳预期”的政策诉求不符；税负过轻，则市场可能解读为“靴子落地”“利空出尽”，与“房住不炒”的大原则违背。过轻与过重之间或许存在一个“完美税率”，但这个税率很难被找到，这可能是当前仍然无法出台正式法律的原因。

税负预计以“轻”为主，试点城市首选“扛得住”的城市。既然没有直接立法的原因是找不到“完美税率”，那么可以预期，两难之下试点细则必然是以稳为主的，而在当前市场背景下，以稳为主大致意味着以“轻”为主。试点城市也大概率会选在楼市基本面相对较好的城市，如三大一线城市（上海也可能会调整征收细则）、杭州、南京等“扛得住”的城市。

短期市场仍将面临压力。虽然试点城市大概率选择基本面较好的城市，税负水平也将以“轻”为主，但由于市场情绪的发酵，短期房地产市场仍将面临较大的压力。特别是基本面较差的城市，虽然大概率不会进入试点范围，但在“房产税快速推进”的认知之下，楼市观望情绪将更加浓厚。

增量走向存量，土地财政难以为继，房产税大势所趋。随着中国城镇居民人均住房建筑面积接近40平方米、套户比超过1、城镇化率超过60%，住宅整体短缺的时代即将结束，同时房产税的“商业模式”要明显好于土地出让。因此，不管是站在房地产市场基本面的角度，还是站在政府的角度，房产税代替土地出让金自然是大势所趋。

转折点何时出现？大概率不是现在。前边已经讨论过，中国房产税的目的是调控市场和调节收入。调节收入需要更多收入分配政策的配套，在此先不讨论。但站在调控市场的角度，当前显然不是用房产税代替土地出让金的合适时点。三季度房地产销售面积/销售额、开发投资、新开工面积全线回落，70城整体房价也自2015年以来出现首次下跌，现在不是收紧调控的时候，自然也不是大范围推行房产税的时候。

很难大幅降房价，没必要“看长做短”。从其他国家和地区的情况看，房产税并不是房价上涨或下跌的原因，从房产税出台目的看，房产税试点的目的也不是降低房价。（降低房价更有效的手段是信贷控制以及增加对房产资本利得的征税。）我们认为，随着一段时间后市场情绪趋于稳定，房地产市场的表现仍将回到正常的轨道上来，房产税试点对房地产市场仅仅是短期扰动。