发改委发文，基础设施试点REITs！

2020.08.03国家发改委发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》明确，优先支持国家重大战略区域范围内的基础设施项目。优先支持基础设施补短板项目，鼓励新型基础设施项目开展试点。而酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围。

《通知》明确，优先支持位于《京津冀协同发展规划纲要》《河北雄安新区规划纲要》《长江经济带发展规划纲要》《粤港澳大湾区发展规划纲要》《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》《海南自由贸易港建设总体方案》等国家重大战略区域范围内的基础设施项目。支持位于国务院批准设立的国家级新区、国家级经济技术开发区范围内的基础设施项目。

《通知》支持的重点行业主要包括：仓储物流项目；收费公路、铁路、机场、港口项目；城镇污水垃圾处理及资源化利用、固废危废医废处理、大宗固体废弃物综合利用项目；城镇供水、供电、供气、供热项目；数据中心、人工智能、智能计算中心项目；5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络、有线电视网络项目；智能交通、智慧能源、智慧城市项目。同时，鼓励国家战略性新兴产业集群、高科技产业园、特色产业园等开展试点。

《通知》指出，试点项目应满足运营时间原则上不低于3年。现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。发起人（原始权益人）、基金管理人、基础设施运营管理机构近3年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务等方面无重大违法违规记录，项目运营期间未出现安全、质量、环保等方面的重大问题。

此外，对于PPP项目，《通知》明确，收入来源以使用者付费（包括按照穿透原则实质为使用者支付的费用）为主。收入来源含地方政府补贴的，需在依法依规签订的PPP合同或特许经营协议中有明确约定。PPP项目运营稳健、正常，未出现暂停运营等重大问题或重大合同纠纷。

REITs，简单理解就是投资人将资金交由专门的人打理，由其进行投资管理，然后进行收益分配。

没错，这就是基金，只是换了个牌桌，但玩法没变。

我们来看官方对于REITs的定义，REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

在亚洲,最早出现REITs的国家是日本,由于日本的房地产公司众多,所以该市场在日本规模很大。

2009年初,中国人民银行会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架,但由于我国相关法律法规仍不完备,REITs一直未能正式启动。2011年,国内首个REITs专户,国投瑞银主投亚太地区REITs产品,完成合同备案,成为国内基金业首个REITs专户产品。

投资标的与收入来源：REITs的主要投资标的是成熟的不动产资产，以不动产产生的长期、稳定的现金流作为主要收入来源。

分配政策：对REITs投资经营产生的收益实施强制分红政策，即REITs的可分配利润应高比例（如90%以上）分配给投资人。

税收政策：REITs制度是税收驱动的，具体表现在REITs层面进行所得税免除，以及在REITs形成过程中实施一定的税收优惠。

公开募集及交易渠道：以公开募集与上市交易的REITs产品为市场建设的标志，同时给予私募REITs足够的发展空间。

管理模式：REITs通常实行主动管理模式，其产品价值依赖于专业管理人对不动产资产的专业管理与合理投资决策。REITs的管理既具有金融属性，又具有不动产属性。金融属性体现在REITs的增资扩股、债务融资、并购与处置、投资者关系等，不动产属性体现在不动产投资策略、资产管理、客户管理等等。

杠杆比例要求：为保障REITs持有人的分红权益和降低运作风险，REITs在负债方面上表现出一定程度的节制，一些国家的REITs制度通过制定REITs杠杆率上限来约束其债务融资行为（国际通行做法一般将REITs的负债率控制在40%-45%以下）。

回报特性：REITs回报率稳定，与股市和债市的相关性较低，其收入主要是基于不动产产生的租金收入，与其他金融产品的相关性相对较低。

从成熟市场经验上看，REITs起源于房地产领域，主要包括写字楼、商业零售、租赁住房、酒店公寓、高新技术产业园、物流园及工业厂房等能够产生稳定租金或经营现金流的优质物业，随着市场的不断发展，其适用的范围不断扩展，基础资产逐步扩展至通讯铁塔、数据中心、铁路、高速公路、港口、供水供热、供气、污水垃圾处理等其他能产生稳定收入的不动产资产。

目前，国内类REITs投资标的已覆盖了写字楼、零售、产业园、仓储、酒店、租赁住房、高速公路等多个类别，这些资产以及其他权属明确、可产生稳定现金流的基础资产未来都可以成为公募REITs良好的投资标的。

开展基础设施REITs试点，是投融资机制的重大创新，此举标志着基础设施领域引入REITs的正式启航。

统筹存量和增量基础设施，权益型REITs算是最好的抓手之一，发展前景巨大。存量资产引入权益型REITs有助于降杠杆、防风险，也有助于拓宽基础设施项目投融资来源，同时也为资本市场投资者提供新的投资机会。

基础设施REITs具有较好的发展前景，按照基础资产5%的转化率估算，潜在融资规模将达到2.5万亿元至3万亿元。新基建作为中国经济新旧动能转换的一个具体路径，按照标准的公募REITs产品发行的话，可以带动20万亿到40万亿的直接投资。

在基础设施领域通过REITs产品向投资者募集资金，有利于为基建企业提供长期稳定的资金，提升该领域直接融资比例；此外，与再融资制度、创业板注册制、新三板一系列基础制度改革类似，公募REITs试点也是系统性基础制度改革的重要组成部分，同时，它的推出还是丰富资产管理市场产品类型的重要举措。

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静一书坊

静一：能划定出一片留白的上班族，喜欢读书、旅行、运动。泡一杯清茶，能享受自我的孤独，也能和朋友相互取暖，想分享你的故事，关注我们陪你走过。公众号静一书坊(m gh_86560041 e3fb)等你来。