中国消费者变了太多。
从第七次全国人口普查结果可以看出，相比10年前，中国人口素质提升、老龄化程度加深、城镇人口不断增加，城镇化建设取得了历史性成就。也正是因为中国人口结构发生了极大变化，现在的消费者和过去的消费者相比便有了很大区别。
在后基本品消费时代，人群生活方式的分化，带来了“边界模糊”。仅通过人口统计学反映出来的表征数据已经不能够反映出人群的真实特征：湖南人可能不吃辣；广东人也可能最爱的是麻辣牛油火锅；95后、00后可能是爱泡枸杞的养生达人；而正逆生长的60后摇身一变也可能是重金属摇滚天才，比如德云社的于谦老师。
“60后”相声演员于谦老师除了是北京市摇滚协会副会长外，还有多重身份
像于谦老师这样“身份复杂”的人绝不在少数。消费升级后，消费者变得千人千面。在带来挑战的同时，消费也从形式结构、产品服务都出现了新的商业机会。在这样充满变化的大背景下，从个人空间到第三空间，再到城市空间，如何抓住需求进行改变，站在人的视角带来创新，是每个地产人都需要去思考的问题。
01 自我空间小世界化
因为人口的变化，家庭结构越发多元化，独居成为了更受年轻人欢迎的居住方式。那么反映在居住上，自我空间又发生了怎样的变化呢？
家居市场、软装品类增速极快：即使是受疫情影响的2020年，红星美凯龙的软装品类的营业面积占比达到了5.6%，相比过往增长了15.4%。软装市场高速发展的原因还是源于消费者行为的变化：这一代年轻人从小物质充裕，他们追求的是享受当下。不管是租还是买，年轻人会不遗余力让自己的居所变的更好。相比较过去10年甚至20年的装修周期，现在很多人3年左右就会将家里翻新一下。
在过去，房子是作为基本品而存在，每个人的生活方式大同小异，相比较“住的好不好”，人们更关注“房子有没有”。消费升级带来了非基本品消费，人群边界开始模糊，生活方式逐渐分化。因此很难存在一个被所有人接受的普世标准，每个人心中都有一个属于自己的“小世界”，而这种内心的“小世界”会外化呈现在家这样的隐私空间上，个人空间正在“小世界化”。
蜘蛛侠回家脱下战袍后，也只是个崇拜爱因斯坦的彼得帕克
在地产市场从增量转变为存量的今天，地产商开始向城市服务商的方向转变。而在个人空间“小世界化”的背景下，物业服务会是未来新的增长点所在。用人的视角看待服务创新，拆分对于“小世界”的需求，只有抓住需求端的变化，才能在供给端做出合理的匹配。
首先，5G网络飞速发展，营造物联生活是未来的标配。这种新的物联生活将会以空间为载体为用户带来新的感知，并为住户营造美好生活环境。同时，人在社区生活中需要面对各种社交场景，物业还需要帮助建立良好的“住户-物业-社会关系”，保证服务质量。此外，从幼到老，物业服务需要为处于不同人生阶段的用户提供有针对性的服务产品，从而满足用户全生命周期的诉求。因此，带来差异化的体验，用一站式解决方案满足用户对“小世界”的期待，将会是未来物业服务的趋势。
02 第三空间富精神化
人为什么需要第三空间？
这里有一些有趣的发现：现在年轻人可能不熟悉自己的邻居是谁，但却有一帮来自天南海北志同道合的朋友；有些人既会在44KW跟陌生人狂欢到天亮，第二天醒来也会揉揉头去撸撸猫，喝杯咖啡看看书，和自己对话让自己清醒。
蹦完迪为什么不去撸猫冷静一下
每个人在个体原子化生存的同时，也在逆原子化的寻求着连接。他们既会因为共同兴趣和社交需求而聚在一起，也会因为探索自我而独处。这说明消费者对能够带来精神满足的消费需求日益增加。
这几年出现的网红空间大火的原因正是它们满足了用户“精神消费”的需求：阳澄湖畔的静谧养生憩所音昱，它除了是一个酒店外，还是提供课程感受自我，进行身心疗愈的地方；湘江旁热闹的文和友，则通过塑造老长沙“坡子街”的消费场景，让排队吃饭的客人络绎不绝，深圳文和友甚至“放号5小时，排队5万号”。虽然它们的客流量不同，所处行业不同，但它们都是通过场景革命，赋予空间内容，再通过内容运营，让第三空间富精神化，从而获得更大的商业价值。
TEAM WANG在TX淮海以“ME vs ME”为主题搭建的概念空间
TX淮海的“CURTAIL”策略（Curation专业策展管理+Retail创新体验零售）也是地产商面对“富精神化”这一趋势作出的大胆革新。它不同于传统的商业认知，将内容运营转化为零售新力量，围绕目标消费客群：愿意接受年轻文化、潮流文化的人，通过策展来讲述网红热点，为新消费社群创造一个传递多元文化与年轻生活方式的平台，并以情感销售延伸商机，从而能让消费者买到带有年轻文化基因的商品和服务。
唐硕新空间产品体验模型
这些成功的案例带来的启示是，传统地厂商需要跳出传统的招商逻辑，转变成为策展逻辑。将第三空间“产品化”，让空间变成一个提供场景的盒子，其特性决定了空间可以实现的功能是什么；而盒子中的内容则可以帮助吸引流量，用运营的方式可以帮助维护客流，让流量的价值更加可持续；再辅助以数字化技术赋能业务，方便客户，将线上线下融合，降本增效。地产商不仅仅要成为一个好的空间管理者，更要成为一个好的内容运营者。
03 城市空间去中心化
和人群边界模糊一样，城市中心也在变得模糊，越来越多的城市副中心正在崛起。
距离上海外滩26公里的南翔印象城Mega是上海单体最大的商场，总面积达到了34万平方米，其定位为“一日微度假胜地”。商场内有湿地，山峦，森林等主题，强调人与自然的互动体验。与此同时，南翔印象城Mega从地下一层到六层也配备了各种餐饮，购物品牌，其丰富的业态，打通的场景，让一家老小的吃喝玩乐可以获得一站式的解决。这除了吸引到了附近南翔，嘉定的居民，直达的地铁也帮助吸引了不少处于黄浦，徐汇这种“市中心”的市民。因此南翔印象城Mega开盘时获得了惊人的95%的招商率、90%的开业率，开业首日便取得了30万人次的客流、2500万的销售额。
南翔印象城Mega是一座城市综合体：场景业态丰富，交通便利
从人的变化出发来看待这一现象，现在人们的生活和工作会在融合在一起。居住场所附近不仅要有工作区，还要有娱乐区和商业区，以人为中心的生活、生产、生态的“三生”融合出现。因此对住在城市的人而言，生活要更有效率，就需要居住、工作、娱乐、消费等各种场景能在临近甚至整合的空间里出现。所以城市各区有了越来越多的城市综合体，而不单单只是住宅区和商业街。因此，大型城市很难把自己集中在一个地方，城市出现了大量的“副中心”，呈现出快速的去中心化。
唐硕在过往项目中积累的Persona Bank
因为城市综合体将会满足更加复杂的用户需求，所以需要去洞察用户行为背后的原因。用户研究，是帮助建立城市综合体的基础。很多地产公司也会去做市场定位和用户定位，但大多的形式都是聚焦于用户家庭结构、年龄、收入、职业等社会属性，或者仅仅只是把用户说出来的需求当作产品创新方向。但真正打动用户的原因在于理解用户行为表征下的深层价值观。换句话说，用户研究可以帮助找到用户需求的本质，从而进一步掌握真正打动客户的基础。
尾声：
网络的普及进化让线上连接的能力全面爆发，线上市场发展迅速，不可避免的产生了“内卷化”，这让线上红利逐渐消失。相比较线上空间，线下实体会带来更爽的五感体验，线下市场的机会正在萌发，就连B站这种互联网企业都尝试开设线下实体店。
BiliBili与罗森开设的主题便利店
流量红利重回线下也为地产行业带来了新的机会。从城市综合体，到商业空间，再到个人居所，无论宏观还是微观，地产产品的创新，服务的升级，变革离不开对人群的研究，新地产需要被新体验赋能。
地产行业的改变是人改变的结果，唯有重新定义地产与人的关系，才能为整个行业带来更加可持续的价值。
文| 李宏 肖恩
视觉｜肖恩
协助｜姗姗 蔡欣彤
特别鸣谢｜冯曦寒 李铁铮 邓斐 邹熠枫
（部分图片来自网络，如有不妥请联系删除）
