5月20日，央行将5年期LPR利率由原来的4.6%下调至4.45%。这是自5月15日央行定向调整首套房商贷利率下限以来，刚需居民购房成本的又一次下降。
在此之前，全国各地面向住房需求端已经出台多项边际放松政策，从降低落户门槛、扩大人才补贴，到降首付、松“四限”等更高级别的刺激举措。而在供给端，民营房企的融资功能也开始出现改善，5月16日三家民营房企被监管机构选定为示范房企，允许发行公司债券。
但反映到销售端，至今年3月，全国商品房销售额同比增速仍连续9个月维持下跌。
多项政策连番出台，楼市销售为何迟迟不见起色？本轮降息能在多大程度上恢复购房者信心？政策端小心翼翼的调控又将怎样改变地产行业的发展逻辑？
01 低息上车，买房能省多少钱？
5月15日，央行宣布，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限LPR利率20个基点，二套房利率下限按现行规定执行。
鉴于当时5年期LPR利率为4.6%，5月15日后，居民首套房商贷利率最低可至4.4%。
随后至5月20日，央行再次下调新一期LPR利率，一年期维持3.70%不变，5年期则由4.6%下调至4.45%。
至此，按照最新LPR利率计算，个人首套房商贷利率最低可至4.25%。
这是自2019年8月20日实行贷款市场报价利率以来，5年期LPR利率下调幅度最大的一次。此前在第一轮疫情过后的2020年4月，5年期LPR利率也仅下降10个基点。
并且，此次下调后的房贷利率水平也已触及历史低位。
Wind数据显示，今年4月，我国五年以上贷款利率已至1996年启动个人住房贷款以来的最低水平。考虑到2016年以前房贷利率“打折”比较常见，所以历史上曾有低于4.2%的情况。如2016年房贷利率8.5折期间，房贷利率就曾低至4.165%。
数据来源：Wind
因此本轮下调后低至4.25%的房贷利率尽管不及历史最低值，但也已处于较低区间。最新消息显示，5月23日，北京、上海地区银行房贷利率已普遍按照新的5年期LPR报价降低15个基点。北京部分银行首套房贷利率由5.15%降至5%；二套房利率由5.65%降至5.5%。上海部分银行首套、二套利率分别降为4.8%、5.5%，此前为4.95%、5.65%。
不过，新规作用于购房人个体的优惠有限。以购买一套100万元贷款本金、等额本息计算、贷款年限30年的住房为例，按照5月15日以前首套房贷款利率下限4.6%计算，每月还款额约5126元，利息总额约84.55万元。按照调整后的LPR利率4.45%，叠加下调20个基点后的利率下限4.25%计算，这套住房的每月还款额约为4919元，利息总额约77.08万元。
也就是说两次降息后，一位背负百万房贷的购房者共可节省利息约7.47万元，月供约减少207元。
安永大中华区房地产行业主管合伙人汤哲辉预测，尽管本轮房贷利率下调幅度较大，但刺激有限。“本轮下调利率是进一步落实4月29日中央政治局会议的精神，对提升市场信心有帮助，但实质性的刺激还是有限。且地产调控“一城一策，因城施策”，后续还要看各个地方差异化政策的出台。”
中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰也认为，房贷利率调整起到的作用相对有限，后续金融口若有更多市场有效性更强的信贷政策，如央行发文降低商贷首付比下限、地方继续调整“认房认贷”标准等，配合其他行业政策宽松，并能在更高能级的核心城市扩围，方能起到更加有效的提振市场信心的作用。
02 政策引导销售为何失灵？
央行于本月15日调整住房商贷利率下限，并不是本轮降息的开端。实际上，监管层下调房贷利率从去年10月就已开始，至今7个月，已累计下降约57个基点。但同期销售端却仍延续下跌态势。
回顾以往历史，当房贷利率下调约一个季度后，商品房销售往往企稳回升。此前在2015年去库存时期，全年房贷利率历经3月、5月、6月、8月、10月5次下调，累计下降145个基点，随即房地产在2016年迎来升温。
而本轮自7个月前就已开启的降息，叠加期间多城出台的降低首付比例、放宽限购、限售条件等举措，为何仍未引起销售反弹？
长江证券首席经济学家伍戈分析认为，疫情持续两年半，居民收入持续受损，储蓄意愿显著增强，这将影响居民的购房需求以及房地产修复的弹性。
克而瑞一项调研显示，近期购房计划暂缓1年以上的人群占比，较今年春节时的22%激增至66%。而2020年初疫情时，该比例也仅为21%。
同时，伍戈分析今年以来疫情防控等政策不确定性程度接近历史最高，相应地，居民储蓄意愿也升至历史最高。
申万宏源相关报告也显示，房贷从新增转为净收缩已持续数月——今年一季度，房贷同比少增7000亿元，前4个月，房贷合计同比少增1.1万亿元。
居民购房需求大幅弱化，令其面向其他消费领域的可支配收入明显增加，进而导致消费贷减少。这意味着，居民去杠杆大幕开启。
这一环境下，降息产生的数万元利差很难真正激发购房需求。
不过当前销售端呈现的冷淡行情也有购房者客观上受疫情管控延迟购房需求的影响。汤哲辉就提到，今年春节后，房地产销售出现过小幅回暖，主要房企新房销售带看量有所上升。但受3月份疫情冲击，后续市场才又变差。
在后续疫情平稳情况下，他预计今年销售将呈“前低后高”趋势。“应该还是可以看到触底反弹。从5月数据来看，局部市场出现回暖，但是城市之间的分化还会持续加剧。那些缺乏基本面政策支持的城市，销售行情会持续低迷。”
03 降息成效何时反映到销售端？
展望后市，汤哲辉认为基本的政策底已呈现，但具有决定性影响的一些政策还没未出现。如涉及一线城市的限购、调减首付比例等。“降利率是一方面，市场也在等待政策叠加影响，后续如果还有其他政策出台，或能带来销售的回升。”
伍戈则给出了更明确的时间节点。他认为本轮疫情冲击最为集中的时期或在今年二季度，此后房地产将缓慢修复。初步预计，商品房销售当月同比增速转正的时点可能要到9月，房地产投资回正则需到12月。
相应地，伍戈团队将今年房地产销售的全年增速预期由年初的-5%下修至-12%，投资则由0%下修至-4%。
而对于本轮调控周期中出台的多项救市举措，多位业内人士还向36氪表达了同样的观点——救市场不等于救主体，那些过往在短时间内依靠杠杆推高规模，存货又不在核心城市的房企，依然较难释放流动性压力。
此前房地产经历了数十年高速发展，高杠杆与高周转一度成为行业信条，并催生了一批不惜举债扩张冲刺千亿、两千亿销售规模的企业。在原有市场条件下，高杠杆带来的财务风险可以被更高的销售额缓释，而更高的销售额可以实现更大的企业规模，进而强化再融资能力。
但来到新的监管环境下，房企销售规模和再融资能力之间的正反馈被打断，负债情况成为企业融资的主要考察指标，杠杆率过高的企业再融资被迫中止，疫情期间信心低迷又导致销售回款减少。融资、销售两端叠加施压最终导致了诸多房企进退两难的境地。
而本次降息政策也强调面向刚需群体，二套房继续按现行规定执行，拉大首套房与二套房贷款利差，尽量抑制投资需求。这或能抑制房地产进一步向金融化泡沫化方向发展，但也令有产业、人口支撑的热点城市出现反弹，而流动性较差的其余城市仍难反转。
因此对于过去在全国大举布局，又收入众多三四线城市地块的房企，本轮降息带来的喘息空间十分有限。
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