彭永东的第三战：贝壳的低谷与重生

“贝壳这个组织从4年前启航，我们经历了2018年的焦虑、2019年的期待、2020年的高光与2021年的艰难，如果提前给贝壳的2022年一个关键词的话，那会是“重生”。

5月20日一早，在贝壳创始人左晖去世一周年之际，贝壳现任董事长、联合创始人兼CEO彭永东发文纪念左晖。他表示，极其有幸和老左一起开创事业，一起奋斗拼搏，一起改变行业。“今年是贝壳一体两翼战略的开局之年，所谓重生，就是遭遇“难”来锻造组织新的活力和发展希望。”

过去一年，在接管这家房产交易巨头后，正值年富力强的彭永东和贝壳历经了诸多行业内外部的复杂环境与挑战。外部有反垄断调查、中概股监管、平台经济质疑、房地产周期等，而这些背后，贝壳自身快速发展四年后，在企业组织和发展思路上也面临着诸多新问题。

左晖曾说过，“贝壳的生意基本上百分之八九十以上是取决于我们团队，取决于Stanley（彭永东）”。那么，面临种种挑战，彭永东带领贝壳这家年交易额达到3.8万亿的居住服务平台，如何继续向前？

这个答案，在这个五月逐渐清晰。

一方面，贝壳快速以“双重主要上市+介绍上市”的方式返港，基本消除了美国《外国公司问责法》对中概股的影响；另一方面，面临新的发展环境，大决心聚焦瘦身来降本增效、优化运营结构，提升组织灵活性和运营效率。

此外，通过一体两翼战略升级，继续发挥线上线下整体网络效应优势，驱动贝壳“一体两翼”业务的协同发展，做强第二增长曲线。

从链家开始算，这家公司如今已有21年历史，几乎伴随着中国经济飞速发展和周期震荡的整个周期。而从线下到线上、从直营链家到平台贝壳，彭永东曾经打下了这家公司最重要的几场战役中的两个。

这是他的第三战。

“闪电般”回港

很多人观察到，过去一年多来，贝壳股价已经从最高点滑落超过80%，目前市值在150亿美元左右徘徊。事实上不止贝壳，几乎所有的中概股股价走势都类似。

从《外国公司问责法》于2020年12月由美国国会签署生效，中概股股价基本都在震荡下跌，而到2021年12月美国证券交易委员会（SEC）正式出台《外国公司问责法》细则，更是其标志性时点，意味着着对中概股的监管政策进入实质性执行阶段。

据Wind数据显示，截至目前在美股上市的中概股公司共有281家。其中在纳斯达克上市企业190家，纽交所84家、美国证券交易所7家。

根据《外国公司问责法》，被列入“确定摘牌名单”的公司要在三年内提交SEC需要的文件。如果“确定摘牌名单”中的公司没有提交或提交的文件不符合 SEC 要求，将会在披露2023年年报后（即2024年初）面临退市风险。

据数据显示，截止5月10日包括百度、百胜中国、百济神州、微博、富途控股、爱奇艺、诺亚财富等在内的23家企业已被列入“确定摘牌”企业；此外据5月12日消息，美国证券交易委员会（SEC）又将叮咚买菜、金山云、滴滴、趣头条和51Talk等11家中概股加入“预摘牌”名单，至此已经有116家中概股企业被列入“预摘牌”名单。

这就意味着有接近一半的中概股企业面临退市风险。

贝壳在4月21日被列入预摘牌名单，但仅仅20天后的5月11日，贝壳就在港交所挂牌上市了，成为首家在上市时以介绍方式+双重主要上市回香港的中概股，堪称“闪电速度”。

这样的资本动作当然不可能在短短20天里完成。

早在2021年8月12日，即贝壳美股IPO一周年之际，公司就未雨绸缪地秘密启动了返港上市项目。并在去年大年三十正式密交材料，这才得以在五一节完成公开递交，5月11日顺利回到了中国资本市场。

据了解，早在贝壳IPO一周年（2021年8月12日）当天下午，彭永东等贝壳高管就已经决定要回港上市，项目内部代号“凤凰”。2022年的大年三十，贝壳正式密交，同一天还发布了针对浑水做空报告的调查结果。今年五一节期间，贝壳完成了公开交表。

如此“闪电速度”，不仅折射出管理层的战略视野和前瞻性，也反映出贝壳整体业务、财务等方面的合规性，经得起检验。

双重主要上市与二次上市最大的不同就是前者在两地均拥有同等的上市地位，假若在其中一个上市地退市，不会影响到另一个上市地的上市地位。有分析指出，贝壳采用介绍方式在香港上市，不涉及新股发行和融资，最大程度避免了稀释股东权益。此外，贝壳也有望在后续进入港股通，在新增南向资金、高层对于支持平台经济发展的讲话催化下，公司股价预计未来将更为稳健，并有可能进入估值修复通道。

在港交所上市以来，贝壳股价表现相对坚挺。可以看出返港上市在相当程度上缓解了美国《外国公司问责法》对中概股的影响，降低了地缘政治对公司的长远发展的影响。

此外，近两年，香港市场比较看好房地产相关行业中持有型和存量经营型的上市企业，且尤其青睐具有轻资产模式的上市企业。对于贝壳来说，此次在港上市，也有助于加强国际投资者对贝壳的进一步认识，对于挖掘企业投资潜力，扩大融资机会等有积极作用。

从钻石时代到“黑铁时代”战略调整

大多数行业都难逃商业规律的桎梏，房地产行业也不例外。自1998年房改以来，我国商品房销量整体呈现出持续增长的态势，但随着我国逐渐步入高质量发展阶段，城镇人均居住面积达到40平米，新房销售的历史大顶渐行渐近。

多年来，整个行业历经多年的高速发展，正在告别高周转、快速扩张的时代，进而转向深耕、精耕时代。去年下半年以来，伴随着“上调二手房贷利率”、“二手房指导价”、“二手房停贷”等一系列调控措施陆续出台，多地二手房交易受到影响，下半年存量房交易下跌超过40%。随着调控增强，楼市销售放缓，不少房产巨头，陷入流动性危机，开启“躺平”模式。

地产上下游的各细分行业纷纷从去年开始，逐渐感受到了房地产见顶后的寒意，这其中也包括贝壳所在房屋交易市场。

2021年，贝壳的平台总交易额由2020年的34991亿元增至2021年的38535亿元，同比增长10.1%。营收达到历史新高的807.52亿元，但增速从上年的53.17%降低至14.57%，为过去三年新低。

而在国内外复杂环境和疫情常态化影响之下，稳经济成为核心命题。今年来，多个省市纷纷出台楼市刺激政策，如降低首付比例、发放购房补贴、调整公积金政策、解除限购等。疫情之下，多省市也出台了关于应对特殊时期的楼市支持政策，主要内容包括稳定复工、减免租金、放宽预售、土地出让金延期分期、税费缴纳延期等。甚至于，5月20日南京更宣布直接全面放开二手房限购，即日起办理过户手续不再需要提供购房证明

但市场回暖，仍需时间，且时代性的大趋势已经明显，房地产的“黄金时代”早已过去，“黑铁时代”已经来临。

在如此复杂的内外部环境下，彭永东开始率领贝壳进行瘦身聚焦，核心动作是精简组织、聚焦核心业务。据澎湃新闻报道，就在港股双重上市前一日，贝壳又被曝出了裁员的消息，涉及产研、运营，中后台等。

报道称，本轮贝壳裁员给员工赔付为在“N+1”的基础上，提供一个月左右的过渡期，同时年假可以正常休，“差不多是在互联网平均水平，甚至略好一点。”

贝壳高层内部曾经有过讨论：此次调整是根据今天第一赛道（房产交易）的实际情况，同时着眼未来建组织，来重新排布中后台职能体系，大幅度的对一线运营的支持效率，提升组织健康强壮程度，实现降本增效、改善经营。

事实上，从2021年底开始，贝壳便计划2022年将继续通过实施最小划算经营单元等方式降本增效、优化运营结构，提升组织灵活性和运营效率。

分析人士认为，这是因为在市场遇冷环境下，目前贝壳平台连接的前端作业经纪人减少，贝壳也从后端支持方面进行了一系列减员，保持一个合理的后端、前端人员支持比，这样能够以有效控制成本。

值得注意的是，此次调整主要围绕贝壳房产经纪事业群，另外两个事业群即整装大家聚事业群、惠居事业群影响较小，而这，正是彭永东带领的贝壳管理层，基于行业发展阶段和贝壳自身禀赋，设计的面向未来第二增长曲线——整体便构成了今天贝壳的“一体两翼”战略。

一体两翼新战役

2020年上市《财经杂志》左晖专访：“我觉得今天我们的生意基本上百分之八九十以上是取决于我们团队，取决于Stanley，他这个CEO带领的团队。”

资料显示，彭永东在浙大电气工程专业、清华MBA出身，基本不穿西装，平时穿贝壳衫、牛仔裤、运动鞋，很有理工范儿。

在贝壳内部人看来，彭永东的战略设计和战略落地能力极强， S打下了3场硬仗：

第一，是线上线下融合，早年链家数字化推手就是S，他内部创业，做出了一个链家网“干掉”链家，解决了2014、2015年中介O2O大战链家被搜房扼住流量咽喉的问题，也从此成为了中介公司互联网化的佼佼者，为链家2015年在全国9个重点城市完成11起大并购，实现全国化布局奠定了坚实基础。

第二，是推动链家和链家网从直营走向开放，2017年试水，2018年4月23日S亲自推动贝壳上线，2018年5月17日起，链家近2万人在72小时内完成调动，分赴全国各地打造贝壳，完成平台从0到1的过程，都是其操刀，老左彼时已经退居末后。

如今，产业互联网平台模式跑通，两次上市，以及第二曲线确立。此外先竖后横，是S做出的贝壳战略路径总结。

今天来看，贝壳是国内领先的线上线下一体化房屋交易服务平台，在原链家的基础上打造了“楼盘字典”，通过运营和平台治理保证房源真实性，并向其他连接品牌开放基础设施，引进了跨店和跨品牌和经纪人之间的合作。

在商业世界，“马太效应”指的是在竞争过程中，强者愈强的现象。经过20多年链家和贝壳的完善和发展，ACN网络的发展已超越美国MLS，成为全球网络效应最大的居住服务平台。

客观来看，贝壳无论是在规模、流量、资本、现金流等方面都较同行更具优势，这也为其战略升级留下的更大的自由度和发挥空间。截至2021年底，贝壳账面的现金及现金等价物、限制性现金和短期投资总计561亿元，充裕的现金储备为新业务的发展奠定了基础。

手握现金，又受内外部压力驱使，站在岔路口，彭永东与贝壳开启了“一体两翼”战略升级。其中“一体”即二手和新房交易服务赛道，“两翼”分别为整装大家居事业群与惠居事业群。简而言之，就是在房屋经纪的基础上，协同多元化。

一方面，贝壳通过收购圣都，布局了家居装修业务，并创立自有品牌被窝家装和HomeSaaS家装家居系统。同时依托人工智能、大数据和物联网等技术，对居住产业中的人、物、流程等核心生产要素进行数字化改造升级，将房产经纪领域的经验复制到家装等其他居住服务垂直领域。

截至2021年底，圣都家装已经进入全国31个城市开设110余家门店。在2021年四季度的城市试点中，贝壳二手和新房交易服务赛道已经可以为当地家装业务贡献约30%的客源。

租房方面，连接了链家、德佑、21世纪不动产等经纪品牌，以经纪服务方式提供超150万套租赁房源，超4万门店及5万专岗经纪人，丰富住房租赁市场供给，服务不同人群的居住需求。包括贝壳租房旗下定位于轻资产模式的公寓品牌——新青年公寓已于2022年2月在上海徐汇区正式落地，项目总量达2979套。

在彭永东看来， “两翼”的存在，让“一体”变得更加强壮，能够不断去穿越周期；有了“一体”的存在，可以让“两翼”更有基础，不断在城市居民居住服务上带来升级换代更新和进步。

当然，贝壳面向未来的“一体两翼”战略效果如何，一切还需要持续关注其实际进展。除去年亏损外，预计包括几十亿研发在内的资金支出也将在今年的年报中陆续体现出来，对于贝壳来说，这个短暂的困苦期是必然要经历的。但持续投入资金协同两大居住服务垂直领域，无疑将进一步提升贝壳整体生态的双边市场网络效应，而这也正是贝壳不可替代的核心竞争力之所在。