特鲁多总理在2022 年的联邦预算案中，将解决住房危机列作政府的第一首要任务。多伦多星报今天刊登一篇观点文章，加拿大房地产市场已经失控，并且提出五个方法可以帮助降低房价，以解决迫在眉睫的住房危机。
2022年预算案第一章就是“住房”，这个当然是指加拿大面临的住房危机，住房排在第一位，在气候、就业和以及负担能力之前呈现，显示住房已经成为加拿大联邦住房最关注的问题。
图：预算案第一章
星报专栏作者阿米尔·巴尼亚（Amir Barnea）称，特鲁多政府认识到“每个人都应该有一个安全且负担得起、可以称之为家的地方。”这一点很重要。 然而，预算案中引入的措施似乎未能解决住房危机问题的根本原因。
虽然没有简单的解决办法，但巴尼亚指出，以下五项政策措施可以缓解一些抢offer竞标压力，并有助于在加拿大创造一个更负担得起的住宅房地产市场。
一、扩大央行职责 承担住房责任
推动房价持续上涨的主要因素之一是廉价资金。自 2009 年以来，加拿大央行 (BoC) 将其关键隔夜利率维持在低于 2% 的历史低位，大流行以来，其政策利率为 0.25%。结果，五年期浮动按揭抵押贷款的利率低至 1.25%，激励加拿大人购买房屋并推高房价。
尽管央行有充分的理由保持低利率，2009 年是为了在经济衰退后刺激经济，最近是为了应对大流行。
但问题是，加拿大央行的任务和主要重点是“保持低通胀、稳定且可预测。”央行对其自身货币政策导致的房地产价格变化不承担任何责任。
换句话说，即使房地产泡沫形成（部分或主要是由于加拿大央行的低利率），但是只要总体通胀率在其 2% 的目标水平附近，央行基本上不会采取任何行动来阻止这场房市派对。当然，房价飙升正是 2009 年至 2022 年初之间发生的事情。
去年，新西兰扩大了其中央银行的职责，以应对类似的住房危机。加拿大也应该这样做。虽然央行行长蒂夫·麦克莱姆（ Tiff Macklem ）现在有很多事情要做，但直接评估其货币政策对房价的影响是行长和他的团队不能继续忽视的事情。
二、禁止养老基金投资房地产
加拿大退休金计划（CPP）投资和公共部门退休金（Public Sector Pension，简称PSP）投资代表加拿大人管理约 7500 亿元。
它们以 90 年代后期制定的“加拿大退休金计划投资法”（CPPIB ）和 “公共部门退休金投资法”（PSPIB ）为指导，任务是“投资其资产以实现最大回报率”。
根据商业记者 Christine Dobby 最近报道，随着养老基金规模的扩大，出于多元化和机会主义的原因，越来越多的养老资金流向了国际和国内的房地产市场。
这些基金对房地产的国内投资给已经火热的市场增加了额外的压力，它们与私募股权公司（痴迷于实现高回报）的合作正在损害住房负担能力。
我们的养老基金是为公共目的运营的政府机构，他们被激励采取伤害加拿大人的行动。这毫无意义，现在是时候修改法案并禁止我们的大笔资金投资加拿大住宅房地产市场。
三、取消REIT免税优惠
房地产投资信托 (REIT) 于 1960 年首次在美国推出，旨在为小投资者提供投资创收资产的机会。
从本质上讲，这不是一个坏主意，它是一种旨在使房地产市场民主化的金融工具，所有市场参与者都可以拥有房地产的所有权。
在加拿大，房地产投资信托基金REIT于 1993 年在经济衰退之后推出。
从那时起，加拿大房地产投资信托基金越来越受欢迎，这主要是由于首选的税收待遇。从本质上讲，如果房地产投资信托基金 90% 或更多的收入分配给投资者，它就可以完全免税（投资者仍需要为分配缴纳一些税款）。显然，这种免税政策受到 REIT 经理和投资者的喜爱。
住宅房地产投资信托基金（REIT）目前占加拿大多户住宅存量的 10%
但有强有力的证据表明，房地产投资信托基金正在损害住房负担能力。通常，当REIT在其投资组合中增加一栋新的多户住宅时，他们会试图从中榨取更多收入。该行业的做法是将资金投资于翻新和升级，然后收取显着更高的租金。
政府承诺评估房地产投资信托基金的税收待遇。让我们希望它做对并宣布终止（以逐步淘汰的形式）房地产投资信托基金免税优惠。
四、5年内转售要交炒房税
特鲁多政府提出向炒房的投机者开征翻转税（ anti-flipping tax），这意味着任何出售持有不到 12 个月的房产的人都将对其利润作为营业收入进行全额征税。
这是个好主意，但是一年的时间太短了，文章作者巴尼亚提出延长至5年。
为了真正打击房地产市场的投机行为，鼓励长期投资，需要更长的时间。更好的是，应该引入递减的规模，即持有资产的时间越长，反翻转税率越低。
五、限制“金融房东”
据悉，本月早些时候，全球最大的房地产管理公司“黑石”（ Blackstone ）正在多伦多开设办事处，以扩大其在加拿大的业务。这家总部位于纽约的公司已在加拿大拥有 450 处（主要包括物流）物业，价值 140 亿加元，正计划扩大其商业和住宅投资组合。
正如纪录片《Push》中所展示的，黑石已经掌握了购买大型多户住宅、对其进行翻新和大幅提高租金的做法。它最近宣布将拨出 10 亿美元用于降低合格租户的租金，这类似于烟草公司为癌症研究捐款。
加拿大不需要欢迎像黑石这样的金融秃鹰。正如滑铁卢大学教授和住房负担能力倡导者 Martine August 所说，限制外国私募股权公司或其他“金融房东”的投资规模的上限额度，这是个普通常识。
文章作者巴尼亚也清楚，引入上述5种政策措施不会受到许多加拿大人的欢迎，但是，住房变得如此难以负担，加拿大政府别无选择，只能迅速采取行动