解读｜西安楼市新政发布：限购限售公积金转向宽松

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

5月28日晚间，西安市住房和城乡建设局官方微信公号“西安住建”发布了《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》，从四大方面优化楼市调控政策，包含放宽限购标准、降低限售年限、降低公积金贷款首付比例、提高住房公积金贷款最高额度至85万元、放宽“刚需家庭”判定标准等具体举措。

21世纪经济报道记者梳理了西安楼市调控政策的前后变化对比，发现限制性规定均比之前有所放松，支持性举措力度有所加强。

放宽限购标准

限购标准方面，无论是西安市户籍还是外市户籍均有放松。

关于外市迁入西安户籍的家庭，本次《通知》明确为“从市外迁入本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买首套住房的，须在购房前落户满1年”，降低了此前“落户满1年且在本市连续缴纳12个月的社保或个税”的双重限制。

非西安市户籍家庭购买住房缴纳社保或个税年限由5年降为2年。本次通知明确，非西安市户籍家庭购买住房“须持有本市《居住证》，且在购房之日前2年在本市连续缴纳社会保险或个人所得税”，而原定条件为“提供连续5年及以上社保或个税证明”。

降低限售年限

限售标准亦有优化。本次《通知》调整为“商品房买卖合同网签备案满3年且取得《不动产权证书》，或《不动产权证书》满2年”，原定商品住房限售政策为“商品房买卖合同网签备案满５年，且已办理《不动产权证书》”。

降低公积金贷款首付比

《通知》要求，西安市各银行业金融机构及时优化房地产金融服务，适当降低个人住房贷款首付比例和利率定价水平，具体由陕西省市场利率定价自律机制研究确定。

调整住房公积金贷款首付比例。首次申请住房公积金贷款购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于20%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于25%。而原标准分别为35%、40%。

第二次申请住房公积金贷款，购买普通住房（144㎡及以下）的，首付比例不低于25%；购买非普通住房（144㎡以上）的，首付比例不低于30%。而原标准分别为50%、55%。

提高公积金贷款额度

调整住房公积金贷款最高额度。通过公积金贷款购买住房的，单缴存职工贷款最高额度不超过65万元（原50万元），双缴存职工贷款最高额度不超过85万元（原65万元）。

值得注意的是，新政策下公积金贷款额度不再与缴存余额、倍数及缴存时间系数挂钩，取消了原有对缴存余额不足2万元的贷款额度限制，实际上是加大了对新入职、缴存余额较少的年轻群体申请公积金贷款的支持力度，帮助其减轻购房负担。

西安住房公积金管理中心同步作了举例说明，小张夫妻刚入职满一年，两人账户内公积金余额仅有1.8万元，政策调整前，最高只能贷款30万元；政策调整后，只要小张夫妻具有符合贷款政策的月还款能力，夫妻两人即可申请贷款最高额度85万元，比原来可以多贷55万元，大大减轻了购房首付压力。

再以小赵及其配偶首次购房申请住房公积金贷款为例，政策调整前，买一套105万元的房子，可申请住房公积金贷款65万元、需首付40万元；政策调整后，可申请住房公积金贷款85万元，首付只需20万元，有效减轻了小赵夫妻购房首付款压力。

优化各类人群购房政策

《通知》明确，二孩及以上家庭购买商品住房、28周岁及以上的未婚人士购买首套商品住房的，按照“刚需家庭”对待。

而西安市原本对“刚需家庭”的认定条件为“登记购房人及其家庭成员在本市范围内名下均无自有产权住房且购房前48个月无住房转让记录，且符合西安市住房限购政策”。

此外，在陕院士或其所在单位购房用于保障在陕院士居住，以及经市委人才办确认的A、B、C类人才购买商品住房的，可予以优先保障，具体按相关实施细则执行；西安市消防救援队伍人员购买住房的，参照现役军人购房政策对待。

该《通知》由西安市住房和城乡建设局、西安市金融工作局、 西安住房公积金管理中心、中国人民银行西安分行营业管理部等部门联合出台，《通知》指出，调整的目的是支持刚性和改善性住房需求，深入落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位精神，综合运用行政、金融等房地产调控政策工具，促进房地产业良性循环和健康发展。