鼓励老百姓当房东，应该是我们在发展租赁市场中的一个非常重要的方向。出租年限不低于十年，有利于租期的稳定和常态化，对于市场的供应有长期稳定保障，也有利于承租人权益的长期稳定保障。
景晖智库首席经济学家胡景晖点评：为长沙市的这个试点方案点赞。《试点方案》最大的亮点就是老百姓把房子拿出来出租，与试点企业签订协议，对接政府监管平台，出租期限不低于十年，这套房子就可以不纳入涉及限购的家庭房产套数的计算。
从这个政策来看，有几个方面值得我们去思考和借鉴：
第一就是在发展长租房的整个市场中，核心的问题就是要增加供应，而增加供应的核心问题就是谁来当房东。当然，政府也好，机构也好，都可以作为房东，但是毕竟供应量有限。而且如果从开发建设入手，那牵扯到土地、牵扯到规划，包括设计开发，投入大，周期长，见效慢。而让老百姓当房东，盘活已有的存量，政府的投入要小很多，相对也见效比较快，所以鼓励老百姓当房东，应该是我们在发展租赁市场中的一个非常重要的方向。
多年以前，我们曾经提出要增加老百姓的财产性收入。但是对于普通老百姓来讲，除了劳动性收入之外，财产性收入有哪些呢？很大程度上就是房产，而房产的收入除了房屋本身的溢价之外，很大一部分来自于房租。所以鼓励老百姓除了自住之外，持有更多的房产，而拿出来出租获取长期收益，这是一个正确的方向，也不涉及炒房，也符合房住不炒的政策。
所以多年以前，我就曾经提出在城市规划中，在轨道交通沿线可以鼓励开发商多开发一些一居、小两居这样的中小户型，然后卖给老百姓，让老百姓当房东，把房屋出租。这样的话，房屋的租金收益加上长期房价的上涨，但是上涨是要控制在一定的限度之内的。加在一起，这个综合收益还是能够形成一个可观的财产性收入的。
假如说租金的投资回报率每年能够达到2%-3%，房价每年的上涨控制在3%左右，那么综合收益可以达到5%-6%，对于老百姓来讲，这是一个中长期稳健型的财产性收入。
我觉得鼓励老百姓持有房产出租，除了持有出租的房产不计入限购家庭持有房产套数之外，未来我们在房地产税的设计上也可以有所考虑。也就是扣除豁免的面积之外，本来应该纳入房产税征收的房产，如果老百姓拿出去出租了，在政府有关部门登记备案了，也缴了租赁综合税，那么就可以减免房地产税的征收。这样会进一步鼓励老百姓持有房产出租，进一步的增加租赁房源，减轻政府的负担。
第二，是要享受到这个政策的优惠，即出租的房屋不计入限购家庭的持有房产套数，前提是要跟政府指定的试点企业签订协议，而且房屋要纳入政府监管平台的监管范围。这样，既能够为政府指定的试点企业增加房源，同时，也能够让政府平台所监管的范围更大，更加有效。
第三，《试点方案》要求房屋出租的年限不得低于十年，如果房屋转让，那么购房人要延续这个房屋的出租。实际上这个好处就在于租期的长期化、稳定化。不低于十年的房屋出租，有利于租期的稳定，租期的常态化，对于市场的供应是有长期稳定保障的。而且，对于承租人的权益，也是有长期稳定保障的，是有利于促进房屋租赁市场的长期持续健康发展。
【扩展阅读-资讯原文】
长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组日前正式印发《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》。长沙将坚持“房住不炒”定位，突出住房的民生属性，通过盘活存量方式增加租赁住房供给，解决好新市民、青年人住房问题，不断完善住房保障体系和住房市场体系，稳步推进租购同权，实现全体人民住有所居。
根据《方案》，长沙通过全面打通新房、二手房、租赁住房市场“通道”，选择长房集团、长沙建发集团作为试点企业，开展盘活存量房供作租赁住房试点。《方案》施行之前已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋，盘活供作租赁住房后，不纳入家庭住房套数计算。通过试点，既提高存量房源利用率，又增加租赁住房供给，稳定住房租赁市场，促进职住平衡和房地产良性循环，力争到2025年末筹集租赁住房不少于15万套。
《方案》明确，长沙按照“稳妥推进”原则，先选择具有租赁住房管理经验的市属国企——长房集团、长沙建发集团作为试点企业，支持试点企业盘活社会存量住房既可以用于租赁住房，也可以用于保障性租赁住房。试点企业应定期核查盘活存量房供作租赁住房的出租运营情况，确保存量房按照要求持续供作租赁住房，并符合租赁住房的运营管理要求，维护住房租赁市场租赁关系稳定。
《方案》对盘活存量房供作租赁住房试点运营管理进行规范。业主选择将存量房盘活供作租赁住房，应与试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》（以下简称《协议》），《协议》中明确了出租方式、运营年限、资金监管、交易登记、规范运营、违约责任以及双方权利和义务。
出租方式方面，盘活存量房以轻资产运营为主，存量房业主与试点企业签订《协议》后，既可以委托给试点企业出租运营房屋，也可以选择自行出租运营房屋，均须纳入服务平台监管。鼓励试点企业成为从事委托经营的轻资产住房租赁企业，增加市场流动性。
在运营年限方面，存量房供作租赁住房运营年限不低于10年，自房屋在服务平台完成租赁合同备案之日开始计算。
同时，长沙还将落实长效机制规定，建立租金监测体系。长沙市的住房租赁企业须在商业银行设立租赁资金监管账户，向住房租赁企业所在地的区、县住建（住保）部门备案，并通过服务平台向社会公示。住房租赁企业的租赁资金监管账户须与服务平台房屋交易资金监测专户对接，租赁住房的租金、押金、佣金均应纳入监测监管。
