太疯狂了！
在一线楼市依旧低迷的态势下，东莞却走出了“六亲不认”的步伐！
.01
58家开发商哄抢！
提前一天拍出封顶价！
昨晚，东莞万江地块提前一天拍出封顶价，直接把低迷的东莞楼市搅到了沸点！
要知道，这块地本来预计在3月25日（今早10点）拍卖，但3月24日晚上，却引来了58家开发商提前报价！
几乎所有我们能喊得出名字的开发商，都来“凑热闹”了：万科、星河、中海、招商、保利、金地、世茂、恒大、佳兆业、平安、绿城、卓越、时代、龙光、阳光城、华发、中铁建、雅居乐......
而且，在经过59轮报价后，地块总价竟然直接被竞拍到达封顶价：16.25亿！
此时，离正式开拍还有12个小时！这样的情况，前所未见。
今天早上十点，这场充满了充满悬念的土拍大战终于落下帷幕：
世茂以16.3123亿总价，16725元/㎡楼面价，成功突围！若扣除配建（安居房），则可售楼面价达到约18481元/㎡！
究竟，这块地的神奇之处在哪？为何会引来开发商的狂欢？又会对市场产生什么影响？
.02
稀缺的万江宅地
事实上，这并不是万江第一次陷入“疯狂土拍”。
2019年，万江共成交三宗商住用地，宗宗都不容小觑。
2019年4月17日，万江石美社区地块引来27家房企争夺，历经62轮，最终被中海以16088元/㎡楼面价夺下，刷新万江单价记录。
2019年4月23日，保利集团为了“让别人无路可走”，一系列神操作把“万江胜利地块”收入囊中：提前13天、3分钟内连续报价30轮，凭一己之力便将该地块拍到了封顶价！
2019年10月10日，万江2019WG037地块经过73轮报价，被天健以18974元/㎡楼面价夺下，再一次刷新纪录，成为万江land King。
短短半年时间，两次刷新地价，主要原因在于：稀缺。
截止2019年年末，东莞土地的整体开发强度已达到46.8%，步步逼近深圳。
随着大湾区规划利好、房企看好，不断加深的开发，东莞主城区土地资源稀缺已经成为了无法避免的现实。
虽然在四大主城区之中，万江的地位稍显薄弱，但去年万江银龙桥的贯通，让万江的交通进一步加强，成为了其余三大主城区外溢需求的主要承接者。
而万江自身的土地储备量也是不足的。根据中原数据，2016-2019年四年期间，万江才成交了4宗地块，供应凤毛麟角。
与此同时，万江高层住宅近5年的供需比约为0.9，表面上维持供需平衡，但2019年供应却是断层的，而且随着稀缺的土地供应，未来供需很大可能会陷入失衡状况。
危机之下，隐藏着最大的机遇。对东莞未来前景看好的房企们，自然不会错过这样的良机。
而且，虽然目前仍处疫情期间，但东莞一手住宅成交量已经连续五周上涨，上周网签578套，环比也上涨了26%，楼市成交逐步回暖。
所以，即便在房地产大势低迷的状况下，依旧出现了“地产大鳄哄抢万江商住地”的现象。
.03
离Land King仅1公里
周边房价3.5万+！
况且，这块地本身的资质并不差。
地块位于东莞汽车客运总站对面，距离去年天健夺下的Land King地块仅1公里。
地块距离东莞地铁1号线汽车总站站点仅600米，周边3公里内皆为市级配套：如华南Mall商圈、滨江体育公园、东莞市工人文化宫等等，商业、教育、市政配套都比较完善，位置还是不错的。
而且，在东莞来说，地块周边一二手项目房价已经很高了！
例如，周边在售一手房万江信鸿御江东岸，价格已高达31000元/㎡。
2.3公里外，东莞首个TOD标杆项目万科东江之星，目前受限售政策尚未交易，无法过户，但是协议转让价格，早在前段时间已经高达3.5万/㎡！
未来，在二手市场可正常流通后，二手价格或将迅猛拉升至4万/㎡！
而相对于高达4万+的房价天花板来说，该地块成本并不算太高。
扣除配建（安居房）后，该地块可售楼面价达到约18481元/㎡。这是什么水平呢？
根据东莞中原战略研究中心，去年东莞地房价比大约在0.65左右，也就是说未来地块售价约为2.84万/㎡，即可达到平均水准。
所以，该项目未来入市3万+，已经是有利可图了，相对片区房价来说也并不会太高。
可以预见的是，随着去年拍出的两宗“land King”、保利打造的新地标“保利天际花园”入市，再加上今天拍出的这块地，万江片区不久之后将迎来一番龙争虎斗。
一手项目深受刺激已经是必然，周边二手项目很大可能也会受到影响，房价被拉升至高位。
