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近期，虽然上海房产新政一波接着一波，但来找大衍咨询法拍房信息的还是络绎不绝。
特别是学区房，依旧是抢手房源。
不过，随着本次上海最新招生告示的陆续发布，大衍觉得“学区房”以后可能真的没那么吃香了！
在以往“人户一致优先”、“入户年限要求”的基础上，现在出现了新的变化，第一档：户主为适龄儿童本人或其父母，且适龄儿童本人为房屋产权人（单独所有）或适龄儿童及其父母（双方或一方）为房屋产权人（共同共有）。
简单地说：
要进第一档，小孩名字得进产证！
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除了华师大二附中前滩学校，小学部对2021年入学的儿童提出了本人在产证的相关要求，另一边明珠小学A/B校区、六师附小羽山校区、福山外国语小学等要求2022年入学的适龄儿童入户时间需满1年，入户时限逐年递增。
一时间，“学区房”不再“躺赢”的观点传开，更有家长提议“‘学区房’没意思了，不太牛的娃还是散散开入学的好！”
可能有些家长不太清楚何为”逐年递增“？具体推算一下就是：
2022年，入户需满1年
2023年，入户需满2年
2024年，入户需满3年
2025年，入户需满4年
以此类推...
我们假设将2021年5月1日-2022年4月30日，作为2022年招生入户满1年要求的周期，那么就意味着：今年以后再想要进这几所学校，必须在2021年4月30日前，办理好入户手续。
为什么一定要在今年4月30日前办理好入户手续呢？
因为这几所学校的入户年限是逐年增加的，超过2021年4月30日这个时间节点，你将再也无法满足每年的”入户年限要求“。
4月30日这个时间节点，我们是依据每年的公办报名时间进行参考假设的，具体时间节点以官方要求为准。
这几所学校的此项措施，将完全“锁死”对口地段的学区房价值，阻断了学区房炒作的空间。过了今年4月30日，就算买了这几所学校的学区房，也不能够对口入学，除非哪天各校解除”入户时限逐年递增“禁令。
所以，仍想买这几所学校学区房的家长，请务必考虑清楚，孩子是否上产证，入户年限是否符合要求，否则就要面临花了钱也上不了对口学校的风险！
孩子上产证的利弊
在这次颁布的招生告示中，学校根据户籍、房屋产权人、与同住监护人的关系等因素分为了四档。
第一档：产权人为孩子或孩子+父母共同共有
第二档：产权人为孩子父母
第三档：产权人为孩子+祖父母或外祖父母共同共有
第四档：产权人为祖父母或外祖父母
“人户一致”仅归到了第二档，而要想进入第一档，那就要孩子名字上产证！各档次依次按适龄儿童入户时间先后顺序入学，超额部分由招办作统筹安排。
原先的政策，强调人户一致优先和落户年限，拼的是落户时间和人户一致，所以落户时间越早越有利。
怎样算最早？
宝宝出生户口就在房子中，属于理论上的最早落户时间。因此，宝宝尚未出生就开始买学区房，孩子还未读小学就开始考虑初中学区房，这类为娃提前布局卡位的例子已经屡见不鲜。如今，通过区分产权人，落户时间靠后的家庭存在逆袭的可能性，大有刺激卡位战硝烟再起的意味。
并且，华二前滩自2020年起实行了一个门牌号一居住户、五年内只安排一次对口入学（同一居住户二孩除外）的政策，简称“五年一孩”政策。
家长们在前滩购置对口学区房的不在少数，但今年也不过是招生的第四年，所以“五年一孩”的政策也只是远水解不了近渴，起不到丝毫作用。
因此，家长要想在这次招生中稳操胜券，还是得让孩子名字上产证！
当然，儿童上产证也并非全是弊端，也有优势：
1、可以规避以后有可能实行的遗产税，如果以后想把房子转给孩子，可以省一笔费用，不需支付过户费。
2、在夫妻以后分财产时，因孩子有产权，谁拥有孩子的监护权，就能拿到房子的三分之二。
3、这一点是家长们目前很在意的——符合某些优质学校的要求，作为顺位第一档，增加孩子被理想学校的录取率。
但让儿童上产证不是那么容易操作的事情，相应的弊端有：
1、产证加名，房子不能有贷款。如果是贷款买房，父母需贷款还清，孩子才可以上产证，存在极大资金压力。
孩子上产证和夫妻加名字不一样，需要交税，这是最直接的金钱损失。同时，提前还款一下子又会降低生活质量，毕竟优质学区房可不便宜。
走赠予流程，需要缴纳3%的契税。走交易流程，需要按默认1/3的份额缴纳增值税、契税、个税，相比赠予只高不低。
待孩子上学后，后续如果需要小孩产证去名，又要按照赠予或交易流程再交一次税。
2、房产证加名字，就意味着贷款上增加了一个债务人。
银行的风控体系就需要重新审批，并且重新审批对于银行的收益为0，银行会默认不能这样操作，银行便成了上产证的一大拦路虎。
如果通过亲戚朋友的帮助，借钱还清了贷款，完成了产证加名，那更现实的问题又来了，借款后续如何归还呢？抵押贷款？
很遗憾，对于带有未成年产权的房子，大多数银行的抵押政策均不受理。因为，银行作为债权人，必须考虑到极端的风险，当出现贷款逾期或坏账等债务违约，要处置抵押物时，由于未成年人的产权受到《未成年人保护法》的保护，无法收回、清算、拍卖，所以大多数银行宁可不受理有未成年人产权的房产，避免不必要的麻烦。
少数能接受未成年产权房抵押的银行，不仅条件苛刻，而且审批的评估价必须扣除未成年人产权。例如，一套600万房产，扣除未成年人份额后只剩400万，60%-70%额度，可贷额度不超过280万，只有房价的五成不到。叠加其他条件，实际可贷金额可能更低。而这，可能已经是还清贷款后能做的最优解决方案了。
所以，如果有大额贷款未还清，又考虑产证加名，实现学区卡位优势的，考虑借钱/垫资+抵押理论上还是可行的路。只能说，可怜天下父母心了！具体的操作可以联系大衍哟~
3、父母无法轻易处置上了孩子名字的房产。
根据我国《民法通则》第十八条规定：“监护人不得处理被监护人的财产。”
也就是说，如果以后想要卖房，就需要证明卖房是为了被监护人的利益，极大增加了卖房难度。
4、最关键一点，在房产证上加上孩子的名字，对于孩子未来购房也会造成一定的影响。
根据上海购房的政策，如果名下有房，再买房需要按二套房处理，首付，贷款利息上会高很多。
最后，我们总结一下：
1）未成年人产证加名，政策不尽如人意。但如果铁心为了确保学区卡位或者逆袭，实操还是有空间的，需要付出金钱、时间和精力。
2）如果房子已购买，无贷款或贷款剩余不多，加未成年孩子名字相对简单，可走赠予流程（有贷款的，2021年4月23日前基本无法实现）；
3）如果房子未购买，孩子上产权可以操作，不影响按揭贷款，后续有心购买学区房的父母，需要多一个心眼了；
4）如果房子已购买，有大笔贷款，则加名难度极大。还清贷款，申请抵押，这一切都需要未雨绸缪，做好规划，2021年肯定是赶不上了。以目前能操作的银行抵押贷款产品为例，成立半年以上的公司，持股超过三个月基本上是最低要求。
5）未成年人产证加名后，考虑到首套房票和新房积分制，必须考虑孩子份额如何退出。要么赠予回父母，要么出售房屋。
大衍认为，政策多变，建议理性看待学区入学资格排名，还是要多一份平常心。
孩子如何上产证？
看到这里，不少鸡娃家长可能会觉得，当下最重要的一点，还是先让孩子上了产证，能确保进入理想的好学校。
那么儿童上产证需要什么样的流程呢？
如果是父母、子女等这种关系间的房产要办理变更手续，是可以考虑二手房买卖或者是赠与的，其中赠与操作简单，费用较低，只需支付契税等即可。
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举个例子：
前滩一套房源，交易中心评估价为1200万，产权为父母共有，现在加上孩子名字，就是父、母、孩子三个均分，分别拥有三分之一的产权。孩子需要缴纳1200*1/3*3%的契税，共计12万。
一种新的趋势？
对于大多普通家长来说，儿童上产证可能会无能为力，毕竟高额的学区房也不能一次性还贷还清。但还是想知道，这种入学条件会在未来变成一种新的趋势吗？
其实，华二前滩已经不是上海第一所将孩子上产证归为第一档的学校，静安区一师附小、进才北校也因学位超额采用了这种方式。
按照上海优质学校经常学位超额的现状，儿童上产证这一条，很可能会逐步扩大到全市大范围内的热门学校，这种录取方式会大概率形成一种新的趋势。
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在上海楼市中，从来没有哪个地方如同前滩这般火热。可以说，华二前滩造就了魔都学区房的神话！
2018年，上海共有57422组客户摇号买房，而这其中8833人想买的是前滩楼盘，占总认筹数的15.38%，这一年所有人都知道“前滩房难买”。经计算，平均认筹比4:1，最高达到13人抢一套房！
许多富豪抛下“体面”，顶烈日、排长队，抢购前滩楼盘的背后，为的是一个华二前滩的学区名额。想要得到名额，付出的不仅仅是精力，还有那昂贵的房价。
而现在，如果小孩不上产证的话，那这种付出可能就白费了~为了上个名校，家长们付出这么多，真的值得吗？
你们怎么看？文末留言互相探讨下吧！
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