伦敦规划2021 ⑪︱伦敦打造重点功能区的空间发展战略

一览导读

伦敦规划2021

E1  办公空间

A   提高不同规模办公空间的质量、灵活性和适应性，应通过提供新办公空间、翻新和混合开发加以支持。

B   目前办公空间存量的增加应予以支持。

C   应发展和促进伦敦市中心写字楼市场独特的聚集和动态集群和其他专业功能。应该通过改善步行、骑自行车和公共交通的连通性和承载量来支持这些措施。充分利用现有和潜在的公共交通连接，确定了中央活动区类型办公功能的潜在保留位置。

D   伦敦内外应巩固多样化办公市场，并在可行的情况下，扩大城市中心和其他现有办公空间的重点开发，改善步行、骑行和公共交通的连通性和承载力。

E   应保留C部所确定的地区以外地点的现有可行的办公楼面面积，并辅之以区议会的条文指示，在适当情况下移除许可的开发权，促进可行的办公空间的重建、更新和重新供应，并将剩余的办公空间腾出作其他用途。

F   确保中央活动区、北部狗岛、科技城、肯辛顿和切尔西及其他现有和可行的战略及地方办公集群(如中央活动区内及周边、城镇中心及其他可行的商业地点)的地理界定部分不受写字楼至住宅许可开发权的影响。

G   与新办公空间或现有办公空间相关的发展建议应考虑一系列适宜的工作空间的需求，包括成本更低和负担得起的工作空间。

H   应探讨将多余的大型办公空间重新用于较小的办公单元。

I    政府支持将剩余办公空间重新发展、集约使用，并将其改作其他用途，包括用作住房。

E2 提供适宜的商业空间

A   各自治市镇应在地方发展规划文件中支持提供一系列B类用途商业空间的政策，在适当的租金范围内，从类型、用途和规模方面保护，以满足微型、小型和中型企业的需求，并支持初创或扩张的企业。

B   B类用途商业开发，应确保该空间就其类型和用途适宜其用地属性。

C   在本地发展计划文件所确定的区域内，如缺乏特定类型、用途或大小的较低成本空间或工作空间，以致丧失现有B类用途的商业空间（包括文创工作室空间），应：

1. 证明该地点没有用作商业用途的可能

2. 确保在提案中重新提供同等面积的的B类空间：该空间在类型、用途和大小方面都是适当的，在可能的情况下合并现有业务，并在适当的情况下包括负担得起的工作空间(参见政策E3负担得起的工作空间)。

D   新B类用途类商业楼面面积大于2,500平方米(对外总面积)，或在本地厘定较低的发展计划文件门槛的建议时，应考虑为微型、中小型企业提供一定比例的灵活工作空间或较小单元。

E3 可负担工作空间

A   在下文B部分和C部分规定的特定情况下，为了特定的社会、文化或经济发展目的，规划应确保可负担工作空间（B类用途），租金维持在市场价格以下，例如：

1. 具有社会价值的特定行业，如慈善机构、志愿机构和社区组织或社会企业

2. 针对具有文化价值的特定领域，如创意和艺术家的工作空间、排练和表演空间、创客空间等

3. 支持弱势群体在各种领域创业

4. 通过与学校、学院或高等教育合作，支持教育成果产出

5. 支持初创和早期业务或再创业
   

B   考虑到为上文A部分的目的而建造负担得起的工作空间的需要：

1. 目前存在或自2017年12月1日起提供的可负担得起的工作空间，除了负担得起的工作空间是在该基地重新开发之前临时提供的。

2. 在当地发展规划文件中确定的区域，成本压力可能导致微、中小企业失去负担得起或低成本的工作空间（如中央活动区周围的城市边缘和创意企业区)。

3. 在本地发展计划文件所指明的能体现某一地区特点的地点，维持商业或文化用途的混合，提供负担得起的工作空间有助于保持区域的特色。

C   自治市在其发展计划中，应根据当地需求和可行性的证据，考虑详细的负担得起的工作空间政策。这些政策可能包括针对特定地点的政策，或者定义某种负担得起的工作空间的区域。

D   开发计划中定义的负担得起的工作空间政策以及部分协议中规定的条款应确保上述A部分的目标得以到监控和实现，包括表明工作空间将由工作空间提供商管理，并长期致力于维持预期的社会、文化或经济影响。鼓励申请者在规划过程早期与工作空间提供者接触，以确保空间得到有效的配置和管理。

E   将空间租赁或转让给工作空间提供者，应该以可以利用子市场租金有效管理的价格，在长期内满足A部分的目标。

E4  提供工业、物流和服务的土地以支持伦敦的经济功能

A 考虑到战略和地方就业用地审查、工业用地审计以及集约化、同址化和替代的潜力，应在伦敦不同地区提供并维持足够的土地和房产以满足当前和未来对工业和相关功能的需求。这应能提供下列各种业务需要：

1. 轻工业和一般工业

2. 仓储和物流/配送 ，包括靠近伦敦市中心和北部犬岛的“最后一英里”配送、整合中心和收集站

3. 二次材料、废弃物管理和集料

4. 公用事业基础设施

5. 可持续运输功能用地，包括多式联运货运交汇处、铁路和公共汽车基础设施

6. 批发市场

7. 新兴产业

8. 灵活的 混合空间，以容纳支持更广泛的伦敦经济和人口的服务

9. 为中小微企业提供低成本的产业及相关空间 

10. 工业及相关产品或工艺的研究及发展

B   伦敦的工业、物流和服务业的土地和场所分为三类：

1. 战略工业用地-参见政策E5

2. 本地重要工业用地 -参见政策E6

3. 非指定工业用地103 -参见政策E7的C部分：工业集约化、协同选址和替代
   

C   应规划、监测和管理B部分所列三类工业用地的保留、加强和提供额外工业承载力。为了管理长期空置的问题和实现更广泛的规划目标释放工业用地，包括提供策略性基础设施，政府应透过政策E7所载的工业集约化、共同选址及替代过程，以及政策E5所载的战略工业选址，以促进工业用地的发放。

D   下列地点应优先保留、加强和提供更多的工业承载力：

1. 可通过战略管道、铁路、水路运输货物的潜力

2. 提供支持伦敦经济和人口的物流、废物管理、新兴工业部门或基本工业相关服务的能力

3. 为中小微企业提供空间

4. 提供“最后一英里”配送服务，以支援受现行规定限制的大型住宅或综合用途发展

5. 支持供应链和当地就业的有关活动

E   任何符合第三部分的工业产能的释放都应集中在拥有公共交通、步行和自行车的良好连接的地点，并有助于其他规划：包括住房(特别是经济适用房)、学校和其他基础设施。

F   应保留原有的批发市场职能，以满足伦敦的需求，同时提供机会巩固综合批发市场，以满足长期批发需求。

G   各区议会应确保在适当情况下引入第4条的方向，以确保保留足够工业和后勤能力的需要不因准许的开发权利而削弱。

E5 战略工业区

A   战略工业区应通过规划引领进行主动管理，以支撑其成为伦敦最大的工业、物流和相关活动的集中地，促进伦敦的经济发展。

B   各区在各自的发展规划中应该：

1. 考虑到用地集约化、协同化与可替代化，在政策地图上确定战略工业区的详细边界范围；
   

2. 落实当地的政策来保护和加强战略工业区的各项功能，如政策E4部分中所提到的各项功能(包括提升可达性、公交服务、数据联通性和其他相关的基础设施)，增强其吸引力和竞争力；

3. 探索在发展规划中加强土地集约利用的可能，并通过规划框架，与伦敦政府和伦敦内外的其他规划部门合作；

4. 战略上协调发展规划，对于战略工业区，选定好在生产能力与功能上更加合适的替代区域。这些替代区的确定必须通过规划框架或开发规划文件评审，并在规划中作为政策采用。鼓励各区评估在新区提供额外工业用地的可行性，以支持这一进程。

   
   

对于战略工业区的发展建议，如果提议用途属于支持伦敦经济功能的工业类型活动，应予以批准。

战略工业区内或邻近区域发展目标不应损害这些地点容纳工业活动的完整性或有效性，以及它们24小时运营的能力。邻近战略工业区的住宅开发应设计为确保区域现有或潜在的工业活动不受损害或限制。在住宅发展中，应特别注意布局、通道、朝向、服务、公共区域、空气质量、隔音及其他可能减缓区域发展速度的事项。

E6  本地重要工业区

A   在发展规划中，各区应：

1. 以工业土地审查作为依据，考虑用地集约化、协同化与可替代化，在地图上细化本地重要的工业用地(LSIS)详细的边界，确定好其发展政策；

2. 明确本地重要工业区中工业及其他相关用途的用地，包括适合中小型企业的混合型或灵活型B1c/B2/B8用地，并将这些用地与具备广泛商业用途的本地就业用地进行区分。

E7  用地集约化、协同化与可替代化

A  发展规划和发展建议应通过以下几种方式主动鼓励所有种类的工业用地。

1. 引入更小单元；

2. 多层方案；

3. 增加地下室；

4. 在需要时，考虑运营场地的空间需求（包括提供服务时的需求），通过提高土地容积率来提升土地使用效率，减轻对运输网络的影响。
   

B   发展规划和规划框架应积极主动，与市长合作，考虑是否可以加强战略工业区或本地重要工业区的物流、工业及其他相关功能，以提供额外的工业产能。这种方法只能作为战略工业区与本地重要工业区的用地（发展规划地图中明确受影响的区域）集约整合过程的一部分，或作为与伦敦政府以及其他地区协调整体规划的一部分。在本地重要工业区内(在战略工业区内并非如此)，可考虑将工业用地与住宅及其他用地的空间上的复合利用，这也应该是主导规划或总体规划的一部分。

C   非指定工业用地的混合用地或住宅用地开发，只有在下列情况下才可获支持:

1. 该土地没有成为政策E4 A部分所列的工业、物流和服务用地的潜在可能，以支持伦敦的经济发展；
   

2. 它已被分配在一个已批准的当地发展规划中，用于住宅或混合用地的开发；

3. 在非指定工业用地上的混合用地开发，如工业、物流仓储用地与居住用地以及其他用地的混合开发，亦须符合下文D部所提出的准则。
   

D   上述所列的程序必须确保:

1. 战略工业区、本地重要工业区、非指定工业用地的工业及相关活动，在功能、通道、服务及运营天数/小时方面，并无受到影响，因为许多企业有全天候可达及运营需求；

2. 在住宅单元规划之前完成工业及物流仓储用地的强化利用；

3. 为确保符合上述第1条的规定，在任何住宅单元内均提供适当的减缓措施，并特别考虑: a）安全性；b）布局、方向、通道、服务和运输，以尽量减少冲突；c）为居民提供高质量的设计、公共空间、视觉效果以及便利设施；d）改变的原则；e）振动与噪音；f）空气质量，包括灰尘、气味、排放和潜在污染。

   
   

E   发展规划和规划框架应与伦敦政府和伦敦内外的周边地区部门的合作，以促进将伦敦的某些工业生产用地作为伦敦其他地方和伦敦以外的相关房地产市场的补充：

1. 这使得伦敦地区内外的合作伙伴相互受益，并支持更有效地使用土地；

2. 充分考虑到替代的积极和消极影响，包括对伦敦内外经济服务、企业和客户、劳动力市场和通勤、供应链和物流、拥挤、污染和车辆里程的影响；

3. 为支持这一进程，已为未来需要的工业生产能力以及再选址制定明确战略；

上述办法只应被视为主体规划的部分，而非专项规划。

《伦敦规划2021》