深圳的房价，一直都是很魔幻般的存在。
不仅是因为它高，还因为在它身上，你似乎看不到下跌的可能。
这不，前两天国家统计局公布了1月份的70城房价，即使在疫情的冲击下，深圳的房价依旧是上涨的。
深圳的房价达到了多少？
根据数据宝追踪的数据，深圳去年底二手房均价达到65516元/㎡，比北京还贵2500元，高出上海20%多，是广州的近2倍。
图源：数据宝
也有不少粉丝疑惑，明明都是一线城市，深圳的房价为何高出广州那么多？
这背后的原因除了供求关系、投资热度等因素之外，还隐藏了一些人们容易忽略的因素。
今天，PLUS就想从另一个角度，来说说深圳高房价的秘密。
.01
深圳房价
没有看上去那么高
买房时，我们一般按照建筑面积来计价，我们平时说的房价也是用建筑面积来计算的。
但建筑面积，不代表实用面积。在居住时的实用面积，才是真正影响人们生活质量的关键。
有不少粉丝们也发现，深圳虽然房价高，但得房率也高，换句话说，套内实用面积要多一些。
比如粉丝提到的深圳恒裕滨城，位于南山区深圳湾，价格22万/㎡，但得房率却高达130%，还有84㎡的3室2厅。
深圳恒裕滨城84㎡的3室2厅
如果按照这样的得房率来算，恒裕滨城的实际单价约为17万/㎡，比面上的价格少了约5万/㎡。
在深圳，不仅是恒裕滨城，有许多房源都是“小面积、大户型”。
例如位于龙岗大运新城的嘉亿爵悦，约98㎡的复式，做成了7室2厅，实用面积达约160㎡，得房率约163%；
图源：优户网
位于福田银湖的笔架山公馆，85㎡的4房，赠送面积48㎡，最高得房率达140%；
图源：网络
位于大鹏新区的承翰陶柏莉别墅，建面193㎡ -205㎡，实用面积高达830㎡ -1100㎡，有150㎡ -350㎡赠送的花园。
看到这里，有的人可能会不解，照你这么说，买房还得考虑得房率，但得房率究竟是什么呢？
.02
得房率的猫腻
首先，得解释一下，得房率是怎么来的。
得房率=套内建筑面积/销售面积。
一般来说，得房率与公摊面积是相对的，得房率越高，则公摊面积越小。
公摊面积就包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道等公共区域面积。
图源：中原大咖
这里就需要明确一件事情，那就是：一定的公摊面积是必要的，因为这决定了我们的居住配套设施是否完善。
例如以前的老房子，因为没有电梯、垃圾道等公共设施，公摊面积自然就小，80%得房率是比较普遍的。
如今的住宅，一般小高层才能做到80%以上的得房率，高层住宅得房率一般在75%-80%。
图源：中原大咖
但在配套设施差不多的情况下，得房率自然是越高越划算。
而一线城市中，深圳的得房率是比较高的，之前有人就做过对比，选取的样本为2015年以后的塔楼高层住宅。
图源：房十二
对比得房率的结果是：深圳>广州>上海>北京。其中，北京属于北方城市，由于墙体厚度较大，从而影响了得房率，咱们先不说。
但相邻的广州和深圳比较起来，差距就不可忽视。
除此之外，深圳新盘有更多的小面积项目，也让购房总价没那么高，降低了“上车”的难度。（在链家上搜“50-80㎡”的新盘，深圳确实是要多于广州的。）
.03
一些小建议
说了这么多，PLUS最后也给大家提供一些小贴士，等疫情过后，买房时可以参考：
1、记得询问得房率。
一般在楼书、线上购房平台、媒体平台等媒介上面，是不会介绍得房率的，得房率如果特别高的话，可能会有宣传，否则这个信息是不公布的。
所以，在向置业顾问咨询时，要多问一下得房率是多少。既能体现你的专业，又能够获得“隐藏线索”。
另外，合同中标注的面积可能跟实用面积是有差距的，最严谨的方法就是自己实地测量。
图源：网络
2、尽量选择方正户型。
一般人对于房子究竟是多少平，是没有准确概念的，最多是一种模糊的空间感，这也就是为什么有的开发商会在这方面动手脚的原因。
但这确实会大大影响你的生活品质，别到了想养猫的时候，才苦恼家里连放猫架的地方都腾不出来。
除了得房率会影响实用面积之外，房间的格局也要注意。
有的户型不够方正，房间里有很多不规则的拐角，或是像边角料的空间，那么这种房子往往难以充分利用，容易造成空间上的浪费。
图源：网络
3、不要被表面的价格蒙蔽。
首先，价格是购房时最重要的参考因素之一，这是肯定的。
但在进行楼盘对比，或是区域对比的时候，要更多关注项目本身的条件。
经常会有粉丝在两个项目中间犹豫不决，感觉没有太大差别，不知道选择哪个好。
这时，不妨对比一下得房率、容积率等平常被忽略掉的因素，往往细节会决定成败。
