深圳的房价,一直都是很魔幻般的存在。
不仅是因为它高,还因为在它身上,你似乎看不到下跌的可能。
这不,前两天国家统计局公布了1月份的70城房价,即使在疫情的冲击下,深圳的房价依旧是上涨的。
深圳的房价达到了多少?
根据数据宝追踪的数据,深圳去年底二手房均价达到65516元/㎡,比北京还贵2500元,高出上海20%多,是广州的近2倍。
图源:数据宝
也有不少粉丝疑惑,明明都是一线城市,深圳的房价为何高出广州那么多?
这背后的原因除了供求关系、投资热度等因素之外,还隐藏了一些人们容易忽略的因素。
今天,PLUS就想从另一个角度,来说说深圳高房价的秘密。
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深圳房价
没有看上去那么高
买房时,我们一般按照建筑面积来计价,我们平时说的房价也是用建筑面积来计算的。
但建筑面积,不代表实用面积。在居住时的实用面积,才是真正影响人们生活质量的关键。
有不少粉丝们也发现,深圳虽然房价高,但得房率也高,换句话说,套内实用面积要多一些。
比如粉丝提到的深圳恒裕滨城,位于南山区深圳湾,价格22万/㎡,但得房率却高达130%,还有84㎡的3室2厅。
深圳恒裕滨城84㎡的3室2厅
如果按照这样的得房率来算,恒裕滨城的实际单价约为17万/㎡,比面上的价格少了约5万/㎡。
在深圳,不仅是恒裕滨城,有许多房源都是“小面积、大户型”。
例如位于龙岗大运新城的嘉亿爵悦,约98㎡的复式,做成了7室2厅,实用面积达约160㎡,得房率约163%;
图源:优户网
位于福田银湖的笔架山公馆,85㎡的4房,赠送面积48㎡,最高得房率达140%;
图源:网络
位于大鹏新区的承翰陶柏莉别墅,建面193㎡ -205㎡,实用面积高达830㎡ -1100㎡,有150㎡ -350㎡赠送的花园。
看到这里,有的人可能会不解,照你这么说,买房还得考虑得房率,但得房率究竟是什么呢?
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得房率的猫腻
首先,得解释一下,得房率是怎么来的。
得房率=套内建筑面积/销售面积。
一般来说,得房率与公摊面积是相对的,得房率越高,则公摊面积越小。
公摊面积就包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道等公共区域面积。
图源:中原大咖
这里就需要明确一件事情,那就是:一定的公摊面积是必要的,因为这决定了我们的居住配套设施是否完善。
例如以前的老房子,因为没有电梯、垃圾道等公共设施,公摊面积自然就小,80%得房率是比较普遍的。
如今的住宅,一般小高层才能做到80%以上的得房率,高层住宅得房率一般在75%-80%。
图源:中原大咖
但在配套设施差不多的情况下,得房率自然是越高越划算。
而一线城市中,深圳的得房率是比较高的,之前有人就做过对比,选取的样本为2015年以后的塔楼高层住宅。
图源:房十二
对比得房率的结果是:深圳>广州>上海>北京。其中,北京属于北方城市,由于墙体厚度较大,从而影响了得房率,咱们先不说。
但相邻的广州和深圳比较起来,差距就不可忽视。
除此之外,深圳新盘有更多的小面积项目,也让购房总价没那么高,降低了“上车”的难度。(在链家上搜“50-80㎡”的新盘,深圳确实是要多于广州的。)
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一些小建议
说了这么多,PLUS最后也给大家提供一些小贴士,等疫情过后,买房时可以参考:
1、记得询问得房率。
一般在楼书、线上购房平台、媒体平台等媒介上面,是不会介绍得房率的,得房率如果特别高的话,可能会有宣传,否则这个信息是不公布的。
所以,在向置业顾问咨询时,要多问一下得房率是多少。既能体现你的专业,又能够获得“隐藏线索”。
另外,合同中标注的面积可能跟实用面积是有差距的,最严谨的方法就是自己实地测量。
图源:网络
2、尽量选择方正户型。
一般人对于房子究竟是多少平,是没有准确概念的,最多是一种模糊的空间感,这也就是为什么有的开发商会在这方面动手脚的原因。
但这确实会大大影响你的生活品质,别到了想养猫的时候,才苦恼家里连放猫架的地方都腾不出来。
除了得房率会影响实用面积之外,房间的格局也要注意。
有的户型不够方正,房间里有很多不规则的拐角,或是像边角料的空间,那么这种房子往往难以充分利用,容易造成空间上的浪费。
图源:网络
3、不要被表面的价格蒙蔽。
首先,价格是购房时最重要的参考因素之一,这是肯定的。
但在进行楼盘对比,或是区域对比的时候,要更多关注项目本身的条件。
经常会有粉丝在两个项目中间犹豫不决,感觉没有太大差别,不知道选择哪个好。
这时,不妨对比一下得房率、容积率等平常被忽略掉的因素,往往细节会决定成败。