案例九 漯河市某商务公司与漯河某科技公司房屋租赁合同纠纷案
案例九 漯河市某商务公司与漯河某科技公司房屋租赁合同纠纷案
一、基本案情
漯河市某商务公司与漯河某科技公司于2016年签订《房屋租赁合同》两份,租赁物分别为厂房和办公楼,租赁期限共3年。2019年4月1日之后,漯河某科技公司将办公楼返还,厂房实际租赁面积也大幅减少。截至2019年11月30日,双方认可漯河某科技公司拖欠租金728710元。合同到期后,漯河某科技公司未提出不再续租,也没有将租赁厂房返还,漯河市某商务公司认为双方合同自动顺延;漯河某科技公司辩称合同到期后双方租赁关系自然终止,因为过年发生疫情,设备一直没有搬出。漯河市某商务公司遂起诉至法院,请求依法判令漯河某科技公司支付拖欠租金728710元,2019年12月1日之后的租金另行计算至漯河某科技公司实际返还厂房止;另支付截至2019年11月30日的违约金138219.60元,2019年12月1日之后的违约金另行计算至租金全部偿还完毕之日止;由漯河某科技公司返还厂房。
二、裁判结果
漯河市召陵区人民法院认为,鉴于双方均认可漯河某科技公司拖欠租金728710元,依法予以确认。合同到期后,漯河某科技公司既未提出不再续约,也没有将租赁厂房返还,应视为合同自动顺延,故漯河某科技公司仍应当按照实际租赁面积和约定单价向漯河市某商务公司支付租金159233元。同时考虑到突发新冠肺炎疫情影响,导致大部分企业生产经营承租的房屋暂时无法使用,漯河某科技公司将设备等搬离厂房的行为因此受限,结合漯河当地疫情防控情况,酌情减免漯河某科技公司两个月租金64553.92元。
漯河市召陵区人民法院一审判决:一、漯河某科技公司于判决生效后十日内支付漯河市某商务公司租金823389.08元及违约金247016.72元。二、漯河某科技公司于判决生效后十日内返还漯河市某商务公司4034.62平方米的租赁场地。三、驳回漯河市某商务公司的其他诉讼请求。一审判决后双方均未提出上诉。
三、典型意义
本案系涉疫情厂房租赁合同纠纷。当事人以疫情影响为由主张免责的,应对疫情管控因素对生产经营造成影响的原因力进行综合分析,不应一概简单免责。本案中,承租人的违约行为发生在新冠疫情产生之前,持续违约期间出现了新冠肺炎疫情,承租人以发生新冠肺炎疫情为由请求免除违约责任不符合因不可抗力免责的规定。考虑到疫情管控不仅造成停工停产,也导致承租人将设备搬离厂房必然受限等合理抗辩事由,一审法院酌情免除了两个月租金,双方服判息诉。