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1、会员提问：老王早上好，我想问怎么样判断一套房子是否是好的投资产品呢？您怎么看待这个问题？感谢！

答：你好，你问的这个问题很好，那我就来谈谈我的看法。既然是投资，首先很重要的一项指标就是它的金融属性，也就是能够被银行和其他人认可，能不断的变现，给你带来现金流的能力。

我大致总结为以下几点：

⑴、购买时能贷款：尽量不要去碰不能贷款的房子，这样的房子资金利用率太低，比如回迁房，经济适用房，自建房，统建楼等一系列小产权房。当然，这里面也有一些银行可以贷款，建议提前与银行沟通好；

⑵、增值后能转商贷：你的房子增值以后，可以很方便的把增值的部分抵押出来，这里面最重要的一点就是房子楼龄不能太老，楼龄最好不要高于25年；

⑶、能申请装修贷：一半来说绝大部分房子应该都是可以的，只不过很多人忘记了还有这个操作，如果你急需钱或者现金流不足的情况下，不妨考虑一下房子的装修贷；

⑷、购买后容易出租，租金高：这一点就很好理解了，就是有市场需求，房子好租，且租金不错，能够持续给你带来一定的租金回报。

2、会员提问：老王你好，我在南山后海上班，工作目前来看还比较稳定，年收入80万+，明年打算要小孩，所以现在打算在南山买房，总价850万以内。

目前看过豪方花园、保利城花园、现代城华庭、金钟大厦、青春家园、信和自由广场、汇宾广场、碧海天、西海明珠花园、中海丽苑和云海天城。综合学区、户型和价格等因素来看，我还是比较钟意云海天城，您觉得如何？还麻烦您帮忙点评一下，给点意见。

另外还去看过很多新盘，但是交房时间比较久，要等很长时间。以现在这个行情来看，您觉得现在上车二手盘合适吗？

答：你好。豪方花园，科技园，2000年左右楼龄偏老，且小区环境一般，南外大冲学位；保利城花园带了点花园，环境还不错；现代城华庭一楼底商，有点吵，噪音大；金钟大厦和青春家园都位于南山中心，挨得很近，2002年左右楼龄偏旧，不过是独栋小区，且近地铁，带学府中小学；信和自由广场，后海，北师大，小区环境也还可以；汇宾广场，噪音大；碧海天家园，后海，花园小区，都可以考虑；西海明珠花园，商住混合，人员比较杂；中海丽苑，2000年建，小区老且小，小花园，学府中学；云海天城，后海，花园小区，学府中学。建议以近地铁，带花园，楼龄新一些的为主。

综合你的情况，总价850以内建议二手淘笋。

3、会员提问：你好老王，纯投资，总价1350万以内，主要看中升值空间，其次学位，前期打算出租，后期也有可能自住，目前看中后海片区的蔚蓝海岸、蛇口片区的海月花园以及红树湾片区的中信红树湾，您觉得未来哪个升值空间比较高？综合来看哪个更合适？还请给点意见，谢谢！

答：你好，既然你想要的是升值空间，那么首先需要想清楚，究竟什么因素会导致升值快？一千万放在南山来说，只是刚需盘而已，如果不考虑学区的因素，那它怎么升值？

后海其实已经算是非常成熟的区域了，蔚蓝海岸也不是多么顶级的物业，不存在跑赢后海大盘的可能性，海月花园在蛇口海月片区也是如此；你看的这三个里看起来还稍微有戏一点的是就是中信红树湾，但最近几年也是曲高和寡，没什么起色。

升值的因素在于增量：

⑴、土地价值的增量；

⑵、购买力的增量；

⑶、需求的增量；

要考虑哪里有这些增量，而不是去买一些不受新贵追捧的、不稀缺的、成熟的物业，就算是位置再核心，但是起价已高，需要有很强的理由来让接盘侠买单，才会有追高的价值。

4、会员提问：你好老王，平湖马上要开通地铁了，看了下那边的房价目前很便宜，您觉得平湖的房子怎么样？有必要赌一把么？

答：你好，平湖很远，说起远又会联想到沙井、光明、大运、坪山。但是你有没有发现，这些字眼出现在一起的时候，平湖是多么的不起眼？

沙井，海洋新城，宇宙第一大会展中心；

光明，独立成区，凤凰城；

大运，五大城市会客厅之一；

坪山，独立成区，几条地铁，整个区都在旧改；

平湖，政府17个重点发展区域之一，分量太轻了，几乎没有可以炒的概念！

除非你在附近上班，通勤方便，否则我不建议买平湖。

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