新华财经上海2月24日电（记者 杨有宗）二手房“跳价”成常态、新盘摇号人数动辄两三千、学区房争夺战再度升温……从2020年底开始，此前一度沉寂的上海楼市再度出现升温迹象。为应对此轮上涨，新房摇号采用计分制度、提高对外销售住房增值税征免年限、法拍房纳入限购、信贷收紧给楼市“降火”，监管层接连出台调控组合拳。
上海楼市动向是观察中国房地产市场的一个窗口和样本。新华财经记者在沪调查发现，调控政策陆续出台对上海楼市此前存在的乱象和投机炒作之风有一定打压，更为重要的是，此次出台的政策针对性较强，对市场预期及购房者心理均产生一定影响，楼市降温趋势初步显现。
业内人士预计，随着房地产市场进一步规范，未来，购房者自住需求将得到更好保护。
新房、二手房价格“倒挂”逼出计分摇号大招
“计分达到了62.3分，妥妥地进入摇号范围，要是没这项规则，真不一定能入围。”在上海工作两年的秦先生对新华财经记者说，他参与了2月初开始售卖的上海宝山区沪太路经纬城市绿洲家园三期项目的认筹，而这一项目也是上海最早试点新房摇号计分制的楼盘之一。
2月6日，上海市闵行区“永康城浦上雅苑”、宝山区“经纬城市绿洲家园三期”、嘉定区“峰范嘉苑”3个楼盘正式启动公开认购，试点新房摇号计分制。
在上海闵行区“永康城浦上雅苑”，记者看到，排队人数达到十多米。售楼处工作人员说，尽管最终参与人数比例肯定会超过1比1.3，但比试点前参与人数大幅减少。
此次试点的计分制，计分办法综合购房人拥有的住房状况、5年内在沪购房记录、家庭婚姻状况、户籍以及在沪缴纳社保等情况进行综合计算。并最终按计分高低排序选取进入公证摇号选房的人员名单后，其余认购人不再进入这一环节。
按照计分规则，家庭、户籍、购房人拥有的住房状况、5年内在沪购房记录等四大因素合计为基本分。如果购房者全部满足四个条件，也就是上海市户籍、家庭购房、目前无房、5年内无交易，可以得60分。在上海缴纳社保则从2003年1月开始计算，每缴纳一个月社保增加0.1分的计分。
据悉，最初试点的3个盘的入围摇号比例定为1比1.3。举例来说，上海市闵行区“永康城浦上雅苑”此次上市房源为498套，按照1比1.3比例，以第647名的分数来确定新房摇号名单。入围后，所有入围者摇中概率均等，不再考虑此前一轮分数高低。
出台计分摇号制度，和上海新房、二手房价格“倒挂”导致新盘火爆直接相关。以“永康城浦上雅苑”为例，其价格约为每平方米4万元左右，而根据中原地产的数据显示，2021年1月份，上海闵行区均价为7.87万元。业内人士称，由于新房价格管控，导致新房价格显著低于周边二手房价格。
某楼盘中介人员说，对购房者来说，“新盘是买到就是赚到，比大部分理财都好。”在这一大背景下，上海此前多个新盘都出现200套到300套房源，2000多人甚至3000多人认筹的景象。
今年初，上海一位博士在4次参与摇号失败，买不到房的情况下，实名建议修改上海的认筹摇号规则。这一举动引发舆论广泛关注。
易居研究院智库中心研究总监严跃进说，此次政策实际上和此前的“博士生抱怨摇号难”事件有关。计分购房制度体现了购房排序的导向，是当前特殊住房交易时期体现公平导向的住房分配制度，能够真正保障刚需购房群体利益。
调控政策陆续出台 今年以来层层加码
“本来看中闵行区一套学区房，360万元左右，犹豫了一周，房东涨了10万元。”上海市民胡先生说，因孩子上学，本想着购买一套学区房，但没想到上涨速度如此之快。“幸亏没再犹豫，不然还在涨。”
上海楼市二手房从2020年底开始也经历了一轮价格涨幅，新房市场热度传导到二手房市场，并直接体现在成交量上。数据显示，2020年12月份，上海二手住宅成交套数约为3.9万套，环比增长20.3%，同比增长高达96.2%。按此前数据，上海二手房月均交易量长期稳定在2万套左右。
在楼市不断升温的同时，上海调控政策陆续出台。1月21日，上海发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，通过一系列组合拳调节住房需求，强化市场监管，促进房地产市场平稳健康发展。意见提出，对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
58安居客房产研究院分院院长张波分析说，这一政策是打补丁政策，严堵假离婚买房，这一政策对于一些想通过假离婚来获得购房资格，以及通过假离婚来获得首套资格，都会产生直接遏制作用。
意见规定调整增值税征免年限。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
在扩大供给方面，意见提出，优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城（南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城）加大供应力度。
严跃进说，土地供应要增加，结构要调整，这也是比较吻合上海当前购房需求的特征，能够真正缓解供求矛盾。
政策收紧还在继续。上海公拍网1月25日发布的一套拍卖房源提示，竞买人应事先确认具有购房资格，无购房资格的需承担悔拍等法律后果。
此前，在上海，法拍房不受限购政策影响，没有缴纳社保、税收记录、婚姻状况等因素限制。
数据显示，2020年全年，上海二手房成交量突破30万套，法拍房成交1660套左右，约占5‰。2020年上海法拍住宅成交单价平均为每平方米5.09万元，同比上涨12%。
上海中原地产分析师卢文曦说，该项调控举措，一方面堵上政策漏洞，另一方面也释放政策储备充足的信号，让市场进一步降温。
收紧信贷加速楼市降温
“以前放款周期在四五天左右，最长两周，现在一两个月的放款周期很正常。”上海一家股份制银行相关负责人对记者说，随着房地产信贷政策收紧，直接影响就是放款周期延长。
此外，多家市场机构监测显示，全国首套房平均利率今年2月出现上调。贝壳研究院监测的2月份全国52个城市首套房贷利率为5.32%，二套利率为5.60%，环比均增加3个基点，且增幅较此前扩大。
对于近期房贷市场走势，贝壳研究院称，节前央行多次进行逆回购操作缓解资金面紧张态势，银行房贷放款节奏略有改善。但在房地产贷款新规及抑制市场过热调控政策的约束下，房贷利率或继续走高，放款周期仍将减慢。
业内人士分析，房贷集中度管理相关规定落实是此轮房贷利率上调主因。2020年底，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。
通知明确了房地产贷款集中度管理制度的机构覆盖范围、管理要求及调整机制。综合考虑银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素，分档设置房地产贷款余额占比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。
其中最高档是中资大型银行，房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限分别为40％和32.5％；最低档是村镇银行，两项占比分别为12.5％和7.5％。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析说，LPR及MLF利率持续不变，表明当前我国货币政策在疫情得到有效控制、经济修复态势延续背景下，继续保持稳健适度，不急转弯，未来房贷利率仍有进一步上调可能。
除央行政策外，上海监管机构也出台“自选”政策。1月29日，上海银保监局发布《关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》要求，“严格审核首付款资金来源和偿债能力。强化首付款资金真实性审查要求，防止借款人通过消费类贷款、经营性贷款等渠道违规获取个人住房贷款首付款资金，或者通过伪造首付款支付凭证方式套取银行贷款。”
据悉，此前个人房抵押经营贷流入股市、楼市现象部分存在。业内人士介绍，操作主要方式是借款人通过个人名下的企业先以贸易合同形式将房抵贷资金支付给安排好的交易对手，交易完成后再将资金绕回，相关银行难以全链条监控资金流向。
除了经营贷，还有消费贷。上海银保监局提出，要加强信贷资金用途管理，防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。防范借款人或受托支付对象通过非常规大额取现、中间人过渡资金等各类方式规避用途管理。完善信贷资金用途监测与拦截机制，扩大模型监测范围，提升监测效果。
上海银保监局还要求，商业银行对于违规获取首付款资金、存在造假行为等申请个人住房贷款的，应拒绝其房贷申请，将其列入黑名单，并作为失信行为信息报送本市公共信用信息服务平台。
