《佛山市住宅物业管理条例》权威解读来了！这些问题与你有关

佛山召开新闻发布会对《条例》进行解读

市人大常委会副秘书长、机关新闻发言人刘晓云主持会议

市人大常委会法工委副主任刘高林发布《条例》颁布实施时间、制定原则以及主要特点等内容

市住建局：条例充分学习《民法典》及相关法律法规的内容，在第53条至57条用了5条的篇幅，一是明确和细化公共收益的范围，二是依法明确公共收益的使用用途，三是明确公共收益的使用监管具体举措和有关责任主体的责任，四是根据民法典的有关规定，明确物业服务人代管公共收益时，可以依法收取一定比率的管理费用。

我们还将采取以下措施保障公共收益公开、透明、合法、合规使用：一是加快建设“智慧住建”信息化系统，通过信息化手段公示小区公共部位、公共设施及其使用产生的公共收益途径，方便业主、业主委员会监督；二是将公共收益的公示情况纳入我局正在草拟制订的《住宅物业管理项目服务品质分级规范》中，实行服务品质分级规范，使其成为日常行政检查的项目之一。三是畅通举报、投诉途径，方便业主投诉侵权、侵吞收益的情况。

（视频转载自佛山电视台）

市住建局：一是为业主大会成立营造条件。条例在上位法的基础上，增设了“首套房屋交付满两年，且交付面积占比30%以上”这一条件；二是为业主大会筹备组获取清单提供保障。条例规定满足特定条件，可由镇街协调不动产登记部门获取业主清册；三是明确镇街为成立业主大会必需提供指导、协助工作。在条例第15、27条都作了相关制度设计。四是明确信息化手段为合法有效的表决手段。条例在上位法的基础上，规定信息化方式也是有效的表决方式。目前，我市已上线一个信息投票系统，成立业主大会业主的表决都可以在这个系统上面进行。

（视频转载自佛山电视台）

市住建局：一是明晰了紧急维修的情形、程序、实施主体。条例第五十一条规定，发生紧急维修情形的，物业服务人或业主依法提出，住建部门审核，必要时征求专业部门、机构的意见，即可启动维修、拨付资金；二是明确由业委会制订紧急维修方案，没有业委会的，由镇街组织业主大会表决产生方案。

还有一种特殊情况，按照规定进行紧急维修的，但上述情形又无法落实的，可由市、区人民政府房地产行政主管部门进行代修，代修资金涉及住房维修的由业主账上的维修资金承担。

市住房和城乡建设局四级调研员蔡克强

回答记者提问

市住建局：目前全市1957个小区已成立483个小区党支部，占比25%。我市禅城、顺德2个小区成功纳入全省首批10个物业小区党建试点。下一步，我们将继续推进该工作：一是加快推进，尽早实现全覆盖，今年目标是在佛山一半以上小区成立党支部。二是建章立制，规范小区党支部活动。目前正着手制定党支部权责清单。三是扩大宣传，营造积极参与的氛围。

新闻发布会现场

市城管局：根据《佛山市住宅物业管理条例》第四十条规定，物业管理区域内发生法律法规规定的禁止性行为时，物业服务人应当及时予以劝阻、制止，并报告有关行政主管部门。该条文明确了物业服务企业有劝阻、制止，并及时向城管执法部门报告小区违法建设行为的职责。

收住小区违法建设的口袋，必须拉紧物业服务企业这条绳。根据《佛山市违法建设查处办法》第十四条、第三十三条规定：“物业服务企业应当在发现违法建设行为时予以劝阻、制止，做好书面记录，并及时上报。对于未尽相应职责的物业服务企业，城管执法部门将该物业服务企业的违法信息报送建设部门进行诚信扣分。”

市城管局副局长苏嘉宏回答记者提问

市住建局：我们草拟了《住宅物业管理项目服务品质分级规范》，将千变万化的合同、服务标准都归纳为五个级别，明确基本项、分级项、关键项等，为物业服务划定了最低的工作要求。目前该规范经草拟框架、调查研究、综合分析、试验验证、征求意见等规定程序后，目前已完成送审稿，预计今年内可发布实施。规范实施后，业主监督将有尺子、企业自查将有规范、政府检查将有标准。

下一步，我们将会同物价部门收集各区各项目的物业收费情况，并通过大数据分析，定期公布各区、各镇街、各服务等级对应的物业收费价格区间，使得物业收费调价有客观参考依据。

新闻发布会现场

市消防支队：当在发现违法建设行为时，物业服务企业有职责予以劝阻、制止。物业管理区域内发生该行为时，物业服务人应及时予以劝阻，采取合理措施制止，可以向消防救援机构报告。还可以依照《中华人民共和国消防法》《治安管理处罚法》相关的条款进行处罚。希望各位业主拨打96119全国统一的火灾隐患举报电话，我单位在接到报告后将及时受理查明。

市消防支队副支队长杨舜回答记者提问

市民政局：在加强居委会对业委会的指导监督方面，目前主要做了如下几个方面的探索和尝试：

一是坚持党建引领，打造红色业委会。推动“把支部建在小区上”，将小区内各类组织、物业服务企业、业主委员会、党员业主中的党建资源和力量进行整合，加强小区党建阵地建设，让业委会参与社区治理有阵地、有组织、有归属，将社区党委居委的触角延伸到基层治理的神经末梢。

二是强化社区党组织对小区业主委员会的全面领导。发挥社区在业委会筹备（换届）工作中的主导作用，推荐符合条件的社区“两委”成员、党员业主、党员楼长等，通过法定程序当选业委会成员，确保业委会以党员为骨干、服从党组织领导、代表群众意愿。

三是指导小区组建党员楼长队伍。把楼长队伍建设作为小区管理的重要抓手，将小区热心党员发展为楼长，推动党员楼长协助社区居委会参与小区治理，监督物业服务企业、业主委员会工作等，促进基层社区治理精准化、精细化。

四是加强对业委会业务指导。社区居委会帮助业委会建章立制，完善规则，实现信息公开，规范业委会运行。协助业委会开展培训。定期地召开业委会和业主代表会议，组织开展知识培训，提升业委会成员履职能力和业主的认同感。指导业委会做好对物业服务公司服务质量和小区收益的监管，维护业主的权益。

五是发挥社区议事协商作用。积极引导业委会配合社区居委会依法履行自治管理职责，逐步在小区形成民主协商机制，在法律法规和制度的框架内协商解决社区公共事务。

我市制定的《佛山市住宅物业管理条例》目前业经省批准通过，接下来，将联合市有关部门进一步加大调研，推动党组织领导下的物业管理服务和居民自治良性互动，探索完善以党组织为核心、以服务为牵引、以法治为保障、以协商为手段的“协同共治”之路。

市民政局党组成员、副局长张平海回答记者提问

市城管局：根据《佛山市养犬管理条例》规定，物业服务企业根据业主委员会制定的文明养犬公约和倡议书，划定犬只活动范围，开展依法养犬、文明养犬等宣传教育活动。物业服务企业应当协助有关主管部门做好养犬管理工作，对小区内违法养犬行为应予以劝阻、制止，及时处理投诉、举报。劝阻、制止无效的，可以拔打12319向城管部门报告。

市司法局：长期以来，全市司法行政机关作为人民调解工作的主管部门，高度重视物业管理矛盾纠纷排查化解工作。2012年9月，市司法局与市住房与城乡建设管理局共同制定印发了《关于建立健全我市物业管理纠纷人民调解工作机制的意见》，要求逐步建立健全我市住宅小区、村（居）、镇（街道）三级物业管理纠纷人民调解组织网络，并明确相关功能与职责。其中，建筑面积10万平方米以上的或矛盾纠纷相对集中并且实行物业管理、社区化物业管理的住宅小区，建立住宅小区物业管理纠纷人民调解委员会，负责本住宅小区内物业管理纠纷的排查化解，并结合调解工作开展相关法律法规及政策的咨询和宣传教育工作；社区（居委）人民调解委员会负责本社区（居委）内一般性物业管理纠纷排查预防、调解和开展相关法律法规、政策宣传教育，并指导住宅小区物业管理纠纷人民调解委员会开展工作；镇街吸收具有处理物业管理纠纷知识和技能的专业人员成立物业管理纠纷人民调解委员会，负责本辖区内重大疑难复杂物业管理纠纷的调解。根据这一意见，各区司法局与国土城建和水务局加强沟通联系，结合实际，共同研究制定推进物业管理纠纷人民调解工作的具体方案，明确建设目标，细化工作措施，落实工作责任,全面推进物业管理纠纷调解工作。

在各地各部门的共同努力下，物业管理纠纷人民调解组织、调解队伍建设和矛盾纠纷化解工作取得长足发展。据统计，2020年，我市物业管理纠纷调解专业人民调解委员会共112个，物业纠纷个人调解室5个，从事物业管理纠纷调解工作的专兼职人民调解员660人。同时，全市全所村（社区）人民调解委员会和市、区及镇街人民调解委员会、专业调解中心、个人调解工作室均承接物业管理纠纷调解工作任务，构建了市、区、镇街、村居、物业小区四级物业管理纠纷人民调解组织网络。据统计，全市共调解物业管理纠纷案件，2018年为466件、2019年为799件，较2018年约增长71.5%；2020年为2387件，较2019年约增长199%。调解案件量年均增长率为135.3%。物业管理纠纷案件占全市调解案件的比重由2018年3.9%，跃升至2020年12.3%。

下一步，全市司法行政机关将以《佛山市住宅物业管理条例》施行为契机，把《佛山市住宅物业管理条例》的宣传纳入到调解工作宣传的整体规划中，切实加强物业管理纠纷人民调解宣传工作，进一步强化物业管理纠纷人民调解组织、调解队伍建设和矛盾纠纷化解工作。

市司法局二级调研员曾国旋回答记者提问

市发改局：《佛山市住宅物业管理条例》第五十八条规定普通住宅前期物业服务收费标准实行政府指导价管理，也就是说市民在购买新建普通住宅时，签订的前期物业服务合同里面的物业服务收费标准是实行政府指导价管理。前期物业服务合同期满后的收费标准，根据2019年市发展改革局和市住建局联合出台的《关于进一步加强物业收费管理的通知》，物业服务企业重新约定收费标准的，应在前期服务合同期满前三个月按有关程序进行协商并由业主表决。重新约定的收费标准不属于政府指导价管理，实行市场调节价。前期物业服务收费标准实行动态管理，由市发展改革局联合市住建局根据物价指数和社会承受力等因素适时调整并向社会公布。目前全市前期物业服务收费标准最高是每月每方2.7元。

市发改局价格和收费管理科科长欧阳艳芬

回答记者提问