正如不能以绝对估值判断股票的贵贱，也不能教条地以净负债率的高低判定房企的安全性。低估值买入烂企业，随着基本面恶化很快会变高估，一样亏大本。以相对较高的绝对估值但价格合理买入优质企业，一样可以赚大钱。

同样道理，如果一个房企重仓低能级城市，乱拿地，产品积压，低负债率很快就变高。而优质房企即使净负债率稍高，但销售顺畅，高销售带来巨大的现金流，完全可以轻松化解流动性风险，同时长期可持续发展，盈利能力更强更稳定，反而是更安全的标的。这一点对现在的房企尤为重要，因为不是赚多赚少的问题，而是生死存亡的问题，没有竞争力的房企，无论负债率高低，最终难逃消亡的命运。因此净负债率并不是最重要的，土储结构、拿地能力、去化能力、品牌力才是房企的核心竞争力，只要销售对负债有足够的安全覆盖，净负债率高一点完全没问题。

说个题外话，个人猜测某房企的负债率不一定会降得很快。在地产供给侧改革进入深水区的时刻，面对着大量涌现的好机会，老孙很可能就像好色的小伙子进了女儿国，会不断地买，买，买。

优质土地资源的稀缺性决定了只要能以合理或偏低的价格买入，就会确定性地获得高回报。高能级城市的优质项目根本不愁卖，即使市场低迷，稍微降一下价一定能去化，赚多赚少的问题。只要销售顺畅就能保证充足的现金流，完全可以覆盖负债的风险，老孙常常强调销售额/负债这个指标，可见他并不是很在乎净负债率，我也觉得这样更合理。现在这种千载难逢的登顶机会稍纵即逝，老孙是个有大志有野心的枭雄，为了迎合资本市场和降低融资成本，他可能会有部分的妥协，但一旦出现真正的好机会，他是不会被净负债率束缚的。这是正确的选择，投资者不必太在意略高的净负债率，关键是地拿得又好又便宜，销售顺畅，销售额/负债有较大的安全边际。

声明：本人管理基金持有地产股