近日，占地面积66.5亩的福州火车站“中亭公寓”工程项目开发经营权纠纷案在福建省龙岩市中级人民法院重新开庭审理。这又回到了六年前的起点。
这是经最高人民法院再审后撤销一、二审判决发回重审的案件，原告为福建省老区房地产开发有限公司（以下简称“省老区公司”）和陈亚平，被告为吕新国。
这次重审与之前一、二审和再审不同的是，追加了万科集团旗下子公司福州万榕房地产开发有限公司（以下简称“万榕公司”）和福州闽西老区房地产开发有限公司（以下简称“闽西公司”）等为诉讼第三人。
开庭审理（资料图，来自网络）
因为万榕公司占有闽西公司85%的股权，实际上就是“中亭公寓”工程项目的土地使用权和开发经营权（以下简称“中亭公寓”经营权）。
然而，让人难以意料的是，万榕公司在重审时称，该公司取得“中亭公寓”85%的经营权是“善意取得”；那么，何为“善意取得”？万榕公司果真是“善意取得”吗？
善意取得，是指无权处分他人动产或不动产的占有人，在不法将动产或不动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产或不动产时出于善意，就可以依法取得对该动产或不动产的所有权，受让人在取得动产或不动产的所有权以后，原所有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。
根据《物权法》第一百零六条第一款规定，善意取得应当具备下列成立条件：
１、标的物须为动产或者不动产；
２、让与人对处分的动产或不动产无处分权；
３、受让人受让财产时须为善意（善意亦称不知情，是指第三人不知道占有人系非法转让）；
４、受让人须支付合理的价格；
５、转让的动产或不动产已经交付或者登记。
笔者经过深入了解，并根据事实和有关法律规定，认为万榕公司取得的“中亭公寓”85%的经营权，是恶意串通被告、非法攫取的，并非“善意取得”。事实和理由如下：
第一，万榕公司明知“中亭公寓”经营权纠纷案正在法院审理，被告吕新国无权转让的情况，却不顾原告多次函告，继续非法受让占有该经营权。
2016年5月19日，万榕公司在《海峡都市报》刊登公告：该公司将收购闽西公司的股权，要求股民到闽西公司核实登记、变更股权，并公布了闽西公司的债权债务情况。
原告省老区公司和陈亚平看到公告后，于当天就向万榕公司发出书面《紧急函告》，并通过送达、邮寄、打电话等多种形式，向万榕公司及其联系人苏先生函告省老区公司、陈亚平因与闽西公司及吕新国、李文财、吕鹭翔等人，就“中亭公寓”项目发生经营权（股权）纠纷，正在人民法院审理，要求万榕公司本着对股民负责的精神，停止收购闽西公司股权的行为。然而，万榕公司却我行我素、置之不理，继续违法受让闽西公司股权，即“中亭公寓”项目开发经营权。
福建省老区房地产公司发给福州万榕房地产公司的《紧急函告》
根据《物权法》第一百零六条第一款规定，善意取得应当具备下列成立条件之３：受让人受让财产时须为善意，善意亦称不知情，是指第三人不知道占有人系非法转让。
从以上情况可以看出，万榕公司明知道被告吕新国非法转让“中亭公寓”经营权，严重违反了上述《物权法》第106条的规定，却继续受让，怎能说是“善意取得”？
第二，万榕公司与被告恶意串通，以明显低于市场的价格受让“中亭公寓”经营权，完全违背了“善意取得”的立法宗旨，是一种巧取豪夺的非法行为。
2016年5月31日，万榕公司仅以认缴形式增资5620万元（2043年8月4日前出资），就非法受让获取了“中亭公寓”80%的经营权（股权），之后又增加到85%的经营权。
然而，“中亭公寓”工程项目的占地面积为66.5亩、约4.3万多平方米，闽西公司已经上缴了土地出让金近3亿元，该公司资产价值远超10亿元，万榕公司却以5620万元的认缴增资款，占了闽西公司80%的股权。
显然，万榕公司以明显低于市场的价格，受让了吕新国及其闽西公司80%的股权，严重违背了市场经济“等价交换”的原则，不符合《物权法》第一百零六条第一款“善意取得”之４“受让人须支付合理的价格”的规定；因此，万榕公司根本不是善意取得“中亭公寓”经营权（股权）。
第三、“中亭公寓”经营权是原告的质押物，万榕公司将质押物强行占为己有，违反了《物权法》《担保法》的有关规定。
“中亭公寓”工程项目的土地使用权和开发经营权原本属于省老区公司和陈亚平所有。
2012年10月9日，省老区公司和陈亚平因为资金周转困难，向吕新国借款5000万元，并以“中亭公寓”经营权作为质押；同时，省老区公司和陈亚平与吕新国等人签订了《回购协议书》，约定自签订该协议书后18个内，省老区公司和陈亚平有回购“中亭公寓”经营权的权利。
然而，吕新国却违背《回购协议书》的约定，在省老区公司和陈亚平提出回购“中亭公寓”经营权时，拒不同意和配合。为此，省老区公司和陈亚平于2014年3月将吕新国告上了法庭，从此经过了六年的艰难诉讼。[注：2018年12月28日，最高人民法院作出（2018）最高法民再141号《民事裁定书》：撤销龙岩中院一审、福建高院二审判决，发回龙岩中院重审。]
2016年5月31日，被告吕新国非法将原告的质押物“中亭公寓”经营权转让给万榕公司。万榕公司仅以认缴形式增资5620万元（2043年8月4日前出资），就非法获得了“中亭公寓”80%的经营权（股权），之后又增加到85%的经营权。
《物权法》第二百一十一条规定：“质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。”
《中华人民共和国担保法》第四十条规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”
根据以上法律规定，被告吕新国新将原告的质押物“中亭公寓”经营权转让给万榕公司，显然是违法行为，也是无效的行为。
福州火车站“中亭公寓”工程项目施工现场
最高人民法院在（2018）最高法民再141号《民事裁定书》第６页第５行明确指出“鉴于股权转让协议中的流押条款无效，吕新国作为债权人实现债权时，不能径行以担保物的全部抵充债务，而应当在认定18个月回购期满时的回购款以及项目价值的基础上进行清算。”
最高人民法院的《民事裁定书》明确指出了“股权转让协议中的流押条款无效”，被告吕新国不能直接将质保物“中亭公寓”项目的土地使用权和开发经营权全部抵充原告的债务，将85%的“中亭公寓”股权转让给万榕公司。
需要说明的是，“中亭公寓”经营权是质押物，不是抵押物。这是因为，质押和抵押的根本区别在于是否转移担保财产的占有。抵押不转移对抵押物的占管形态，仍由抵押人负责抵押物的保管；质押改变了质押物的占管形态，由质押权人负责对质押物进行保管。一般来说，抵押物毁损或价值减少，由抵押人承担责任，质押物毁损或价值减少由质押权人承担责任。
什么是“流押合同”或“流押条款”呢？
所谓流押合同或者流押条款，指债权人在订立抵押合同时与抵押人约定，债务人不履行债务时抵押财产归债权人所有。
如果法律支持流押的规定，不仅不利于保护抵押人的合法权益，也与民法规定的平等、公平的原则相悖，因此流押条款无效。
所以，万榕公司从被告吕新国及其闽西公司受让的“中亭公寓”工程项目的开发经营权（股权），违反了《物权法》第211条和《担保法》第40条的规定，是无效的。
从以上三个方面的分析中，我们可以看到，万榕公司并非善意而是明显恶意地取得了“中亭公寓”经营权。
恶意就是第三人依当时的情况知道或应当知道转让人无让与的权利。即根据当时的环境，依交易的一般情况，可以得出让与人无权让与的结论，则第三人应视为恶意。例如第三人以不正常的低价购买物品，如无相反的证据，应认为是恶意。
远处看到的福州火车站“中亭公寓”工程项目现场
综上所述，诉讼第三人万榕公司明知道“中亭公寓”经营权是原告省老区公司、陈亚平向被告吕新国等人借款的质押物，而且人民法院正在审理该质押物纠纷案，吕新国无权处分该质押物，却仍然与吕新国等人恶意串通，以明显低于当时的市场价格受让“中亭公寓”经营权（股权），完全不符合《物权法》关于“善意取得”的有关规定，是一种恶意取得的行为，根本不是什么“善意取得”。因此，万榕公司必须将非法取得的“中亭公寓”项目经营权全部归还给省老区公司和陈亚平。
2019年12月30日，龙岩市中级人民法院开庭重新审理“中亭公寓”经营权纠纷案，目前还没有宣判。
我们相信，龙岩市中级人民法院一定会依据事实和法律，依法作出公正合理的判决。
我们拭目以待！
撰文：中亭正义
