以下内容节选自

易居专题研究系列 之

【美国典型城市房价波动规律

对中国的启示】

本期核心内容

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2000年以来美国人口与经济的发展阶段，与当前及未来十年的中国情况具有一定的相似性

2018年中国全国人口增速首次跌破0.5%。预计10年未来人口增速继续下回落，一步步接近零增长；2010年后中国经济已告别两位数地增长，GDP增速呈下行走势。

美国20城房价涨幅与人口、经济、高学历人口占比均呈现较强的正相关

其中房价与人口呈正相关的占比为80%，其中强正相关的占比为55%；房价与经济呈正相关的占比为90%，其中强正相关的占比为55%；房价与高学历人口占比呈正相关的占比为100%，其中强正相关的占比为45%。

我们将上述三大因子分别赋予相应权数，并结合中美对应城市的产业及城市长期基本面走势，对中国27城房价长线涨幅排名进行了预测

▍中美发展阶段的相似性

长期来看，2000年以来美国人口与经济的发展阶段，与当前及未来十年的中国情况具有一定的相似性。

人口增速：

从历年人口增速来看，美国自2001年至2018年人口增速从1%逐渐回落，明显低于过去几十年。作为一个移民国家，虽个别年出现人口增速回升，但总趋势走低。

对比中国，2018年全国人口增速首次跌破0.5%，只有0.4%。预计10年未来人口增速继续下回落，一步步接近零增长。

经济增速：

从历年经济增速来看，美国GDP增速自2000年以来，较之前几十年明显放缓，2010年至2018年增速在2%左右波动。

中国来看，2010年后经济已告别两位数地增长，GDP增速呈下行走势。

▍美国房价涨幅与人口、经济、高学历人口占比的关系

长线来看，随着经济的发展和居住条件的改善，无论是美国还是中国，房价总趋势是上涨的。

产业升级和经济结构转型推动了城市化进程，同时也是人口流向和经济发展的重要影响因素，其中那些基本面较强的城市，有利于房价上涨。

本报告将美国20城2000年以来的房价总涨幅与对应时段内的年均人口、经济增速及高学历人口占比分别进行排名对比。

差值为以人口、经济或高学历人口占比的排名为基准，与房价涨幅排名的差，差值越小即正相关性越高。差值排序的中位为9或10，小于11则可以认为正相关，其中正相关的中位数为4或5，可以认为0－3即为强正相关，4－6名为中相关，7－9为弱相关。

20城中房价与人口呈正相关的占比为80%，其中强正相关的占比为55%；

20城中房价与经济呈正相关的占比为90%，其中强正相关的占比为55%；

20城中房价与高学历人口占比呈正相关的占比为100%，其中强正相关的占比为45%。

综合来看，美国20城房价涨幅与人口、经济、高学历人口占比均呈现较强的正相关，其中经济增速的相关性更高。

根据排名差值，夏洛特、拉斯维加斯、亚特兰大、圣地亚哥、旧金山、洛杉矶、达拉斯、迈阿密、明尼阿波利斯、坦帕房价涨幅和年均人口或经济增速或高学历人口占比相关性较弱。

夏洛特房价涨幅不高，高学历人口占比排名中下，但人口、经济增速均排名靠前，作为美国第三大金融中心，夏洛特在2008年金融危机中受到严重影响，虽后发展了一些新的经济增长点，但房价涨幅受到一定的抑制。

拉斯维加斯房价涨幅排名靠后，高学历人口占比在20城里垫底，但其人口及经济增速均排名靠前，作为全球著名赌城，房价受宏观经济影响较大，城市情况较为特殊。2007年的次贷危机爆发后，拉斯维加斯经济受创严重，直到2012年部分银行在拉斯维加斯不借贷不放款，一定程度上抑制了房地产市场的发展。拉斯维加斯目前房价或存在低估。因其城市特殊性，中国27城无一对应。

亚特兰大经济、人口增速及高学历人口占比排名均比房价涨幅排名靠前，房价可能存在一定的低估。分三轮涨跌幅来看，在下跌时期房价跌幅超过第一轮涨幅，在第二轮上涨过程中，亚特兰大的经济、人口才出现高增长，但此轮房价上涨动力不足。亚特兰大受2007年次贷危机及后续影响较大，据美国抵押银行业协会统计，乔治亚州是2007年全美拖欠房贷比率第三高的州，大量的抵押房屋被低价法拍。在美国其他各州，贷款购屋民众如果拖欠房贷数月后，借款银行才会宣告取消房子的抵押赎回权，进而交由法院拍卖，而乔治亚州规定为4周，对房地产市场影响更大。

西海岸的洛杉矶房价涨幅排名靠前，高学历人口占比和经济增速排名虽不及房价涨幅靠前，但在先进高新科技产业的支撑下经济发展质量较高。人口增速排名靠后，房价涨幅和人口相关性较弱。据美国统计局数据显示，在大洛杉矶都市圈，洛杉矶市附近的橘县和圣伯纳地诺县人口增长更快。因周边的中小城市商业服务更多样性，生活环境和性价比更优，更多人选择居住在郊区而非洛杉矶市内。

同为西海岸的旧金山房价涨幅和人口相关性也较弱，旧金山、圣荷西（硅谷）和奥克兰是旧金山湾区的核心城市，其经济发展具有较强的联动性。其中，圣荷西人口目前已经超过旧金山，不仅拥有微软、谷歌、英特尔、甲骨文，还吸引了大量500强企业迁入或设立实验室形成产业园区。与圣荷西相邻的库比蒂诺，即为苹果总部所在地，带动了郊区强大的经济及就业率。旧金山人才集聚，较高的家庭年收入水平及购买力是房价上涨的有力保障。

圣地亚哥人口、GDP增速及高学历人口占比排名中等，房价涨幅较高，除了西海岸板块带动之外，地理位置处于美国西南角，气候温暖宜居，自然风光享有盛名，旅游业为第三支柱产业，房地产市场存在一定的投机性需求。

达拉斯房价涨幅靠后，但经济增速排名靠前，房价涨幅与经济增速弱相关。分三轮涨跌幅的时间段来看，达拉斯在2000年至2007年经济增速并不显著，2007年至2019年经济增速排名靠前。石油工业发达的德州在20世纪80年代中期油价滑铁卢后，经历了房价大跌和经济衰退，在全美失业率下降的背景下德州失业率攀升。德州政府意识到要减少经济对石油的依赖，于是以低税收及稳定的制度促进招商引资，其后不仅丰田、沃尔玛、德州仪器等巨头迁入达拉斯，初创企业也陆续扎根。因此，刚步入城市转型中期的达拉斯基本面不突出，在第一轮涨幅中房价涨幅较小，之后跌幅也较小。达拉斯人口增速及高学历人口占比均排名靠后，城市吸引力不足在第二轮房价涨幅不高上也有所体现。

南部城市中，迈阿密房价涨幅一枝独秀，人口增速较高，但经济增速靠后，很大程度上是热带旅游城市炒房投资属性导致。与迈阿密同属佛罗里达州的坦帕，也为热带养老旅游城市，但其主要产业为金融、医疗、电力，旅游属性不及迈阿密，房价涨幅相对其较低。此外，这两个城市因产业属性高学历人口占比都较低。

明尼阿波利斯人口和经济增速排名和房价涨幅排名均靠后且较吻合，但高学历人口占比排名较靠前。明尼阿波利斯学院区以明尼苏达大学为主，科研教学资源丰富。公共教育、文化事业较发达，居民受教育水平高于全美平均水平。但作为一个基本面较弱的中西部城市，居民受教育程度高在房价涨幅上难以体现。

▍中国城市房价长线涨幅预测

在预测中国房价涨幅上，本报告将人口增速、经济增速和高学历占比各取35%、30%和35%的权重，假定未来十年各城市GDP、人口、未来城市发展潜力大致延续近3年的增速排序，得到以下中国27城房价长期涨幅原始排名。

结合中美对应城市的产业及城市长期基本面走势，本报告将部分城市进行调整。

广州对应洛杉矶，高新产业的城市定位是带动房价的一大利好因素，考虑到洛杉矶房价涨幅排名第一，因此上调广州排名。

长沙对应达拉斯，长沙拥有丰富的非金属矿产资源，也发展了其他的支柱产业，和达拉斯在经济增速上都较为强劲，但其在人口增速上明显强于达拉斯，因此不对其下调排名。

南昌对应亚特兰大，因考虑到亚特兰大房价因大量法拍房恐被低估，不对南昌下调排名。

西安对应圣地亚哥兼菲尼克斯，西安受抢人大战影响，目前人口增速显著，2018年研发费用投入排在第二，仅次于北京，长期来看恐被高估，因此按照对应关系涨幅排名调低。

三亚对应迈阿密，因国际旅游型城市的特有属性，参照迈阿密房价涨幅排名靠前适当调高。

太原对应丹佛，但只是煤炭资源大省的省会，弱于综合资源很强且有部分高新产业的丹佛，因此下调太原排名。

此外，上海、北京房价涨幅排名靠后，与广深不同，城市发展起步较早的京沪目前人口、经济增速均已放缓，预计京沪未来仍会控制人口，疏解大城市功能。

同时，参考其对应的纽约和华盛顿，高学历人口占比名列前茅，但2000年以来的人口、经济增速放缓后房价涨幅均排名靠后。

东北及比邻城市天津、呼和浩特排名垫底，资源型城市目前处于产业结构调整期且研发投入也较弱，按五大湖经验来看，产业调整的过程艰难且需持续多年，基本面长期难以明显好转。