这些盘“悄悄”在调价，终于扛不住了！

地产小S 住在大北京

北京北海公园美景-陳風檁攝

说一个北京楼市真实的市场现状，今年入市的新房基本都跪下了！

朝阳卖得最好的新共有产权房，有购房者一天接到3个销售电话推销。西边某楼盘更夸张，给同一个客户打了8个电话，每次打电话的声音都不带重样的....

那种开盘抢房的场面只出现在海淀，其他地方都歇菜了！

新盘陷入滞销，老盘还在上岸的路上苦苦挣扎。不得已，开发商为了在年底最后冲刺一波业绩，开启了新一轮的

花式打折促销！

刚需改善，雨露均沾。

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二环天天：降价不多，但可撸羊毛

甭管二环再多牛x的位置，也面临去化难题！

居于二环的天坛府，那地段真是绝绝子！

交通，学校，医疗等配套都超级成熟，衣食住行，样样都很方便。

然而，最近天天的去化遇到了瓶颈。

11月中旬，新开的两栋楼，只卖完一栋楼，还有一栋没卖完。一期也还有剩余，100平的东西两居和135平的南北三居，之前网签价12万-12.4万。

房源不多，千万预算，执着于环线位置的群体可以考虑。

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南海子小青：纯改善再降价，助推去化

在很多关注过小青的朋友印象里，小青一直在打折，频繁有优惠，天天在促销…

说来小青也有自己的苦衷。

去年8月小青刚入市的时候，正值旧宫，瀛海，亦庄河西、路东等一众5万多项目混战。

虽然打着公园地产，板块内纯商品房，纯改善盘的标签，但当时小青6万多的单价是其致命的缺点，购房人不买账啊！

只能干瞪眼看着自己这边的客源被对手瓜分，销量自然极其惨淡……

今年下半年，小青可算把对手都熬走了，又有新邻居价格上涨的助攻，终于迎来属于自己的高光时刻，去化速度明显加快。

为了趁胜追击，清理库存，近期开发商宣传的优惠力度再升级！

交钱，就能锁房号！

换房难，贷款周期长？

没关系，我们能等，周期可谈！！

更狠的是不少好楼层一下子直降了40万。

打算在南边改善自住的朋友可以考虑入手了，现在不买，等待何时！

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朝阳小绿：400万以内上车地铁盘，一个字真香

最近在整理北京新房网签数据，特意看了下，与小青一母同胞的妹妹小绿的近况。

截止到11月26日，该项目网签了65套房，一共1657套房，网签率3.9%，网签均价65937.57元/㎡。

再看每栋楼的网签情况发现，目前已网签的户型多集中在55平全南一居，77平纯南两居。

93平东西向三居、106平全南三居、123平南北向三居有零星的网签。

55平和77平本就应该卖得好。

开发商本着共同富裕的精神，把两个最小户型放在楼王位置，这种操作就很绝！

不到500万住上小区C位，购房者没理由不买单！

令人意外的是，90多平东西向三居现在就有人预定了，很好奇这部分购房者咋想的。

最惨的是80平的东西向两居，几乎没什么变化，销控表绿的刺眼。

这还要再diss一下开发商清奇的脑回路！

不一样建筑面积，同样套内面积。

数学再差，也知道先选建面最小那个实惠啊！

一个月前，我就发文章提到，这个项目开盘，最小户型都没卖完。

这两天，专门打听了最新的销售情况，得到答案是，小户型还有房。

开发商也终于意识到了去化压力，近期加大了营销的投入力度。

吐槽归吐槽，该买还要买：

刚需买房，想在朝阳安家的朋友们，强烈建议你们看看77平那个小户型，这个面积在朝阳没有竞品，首付不多，非常适合上车。

小区是高标准精装修交房，墙面贴了壁纸，可以直接拎包入住。周边有地铁，还有规划的商业，学校，自住还挺香的。

不过小区周边规划有些问题，东侧有办公楼，南北两侧有商业、学校、变电站，有多栋楼有遮挡。

所以具体该怎么选房，是一门学问，具体可加微信ZhuDBJ666咨询。

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阿城：5-6环之间，约等于临铁盘，小户型特价房不错哟

残酷的现实让开发商明白，开盘就打折才能好卖房，也是早日解套的唯一出路。

在娱乐圈，不怕没有好新闻，不怕坏新闻，就怕没新闻。

这话放在楼市也一样。有的项目尽管还没开盘就维权，但却不影响项目的热销。而有一些项目已经开盘很久了，却很少有人知道，甚至都没听说过。

下面要说的这个项目是大兴新盘阿城。

阿城是今年5月份，北京第一次集中土拍的地块。

阿城的位置还可以，距离地铁1公里以上，可步行到地铁站，交通算比较方便的。

可能大部分开发商不太看好这个地方，当时只有一家开发商报名，一次出价，底价成交。

由于项目成交价低，溢价率不高，开发商就有一些利润空间，当房子不好卖了，也就有了可降价的空间。

项目批准销售价在5.9万/㎡左右，开发商很聪明，知道这个位置，卖这个价格没什么竞争力，开盘后实际销售价在5.4万/㎡左右。

10月20号左右首期开盘，一共300套房，销售说已经卖了130多套房。

到现在开盘一个多月，如果真是这个销量，相当不错了。

但我们不要听他说了什么，要看他做了什么。最近，项目刚开盘推出特价房了！

单价不到5万，96平的三居室，总价不超过500万。

实话说，这个价格就很值了。上回5万的单价，还是金融街金悦府、颐璟万和、招商雍和府、金地江山风华那些限竞房。

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南城小西：五环内最后单价5万+的上车机会

说到限竞房，不得不提大兴最后仅剩的两个限竞房之一——小西。

小西最近销量那是相当火爆。

上周末去小西看房，那天场面，与半年前的空空荡荡的售楼处相比，简直是180度大转变！

一波接一波的看房人，售楼处的销售完全不够用了。好几个客户看完房签合同，交首付。

有一句话特别俗，却很适合小西：

昨天你对我爱答不理，明天我让你高攀不起。

苦熬了一年的小西，终于有了出头之日，可以扬眉吐气了！

小西现在的销量好，还离不开一个原因，降价！

就说最近，小西又推出了一批特价房，普宅。很适合那些在外地有贷款，在北京首次买房二贷的朋友，可贷款4成，首付压力会小很多。

房源不多，有需要的要抓紧时间联系我，手上有特价房独家房源。

总结

过去的经验证明，开发商跪下来打折的时候，是购房者最佳的入手时机。

20年海淀永丰某里，开盘销量一般，疫情期间特价房不到8万，很少有人问津。

等到疫情稳定，市场回暖，项目好卖了，特价房，打折优惠都没了。

随后，网签成交价肉眼可见的上涨，购房者又开始抢着买了。

还有20年年初，昌平朱辛庄某府刚入市的时候，项目还有一些优惠，那会很多人嫌朱辛庄位置偏，5万的价格高，不值。

转眼间，就在这个月初，同样是5万多的价格，楼栋位置还很一般，竟出现抢房大战。

这样的例子还有很多……

再说一句实话，与去年的新房相比，今年入市的新房每平上涨了5000-10000不等。

比如朝阳东坝华樾国际领尚和德贤华府，昌平东小口双子星和新双傻，丰台张郭庄的熙悦天寰和熙悦晴翠。

究其原因，地价涨了，房价自然也在涨。

前面提到的降价盘，开发商还是有一些利润空间的，所以才敢降价。

而今年入市的新盘，开发商的利润太少了，不能说赔钱吧，但肯定是不怎么赚钱，那么开发商还怎么降价，只能死扛啊！

等到明年开春，二手房贷款都下来了，业主可以拿到钱买房，开发商能回血了，一些项目也就没有打折降价的必要了。

再想以今年的价格入手，真的就难了。

所以，还是那句话，现在有真实自住需求的朋友，遇到价格合适的房子，请果断下手。

本文来源|北京红盘

本文作者|地产小S

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