《嘉兴市住宅物业管理条例》获省人大常委会批准

一、立法背景

物业管理是城市治理的重要组成部分，也是当前城市基层治理的难点所在。现行的《嘉兴市区物业管理实施细则》已施行了13年，对规范我市物业管理发挥了重要作用。但该实施细则仅适用于市区，我市长期处于政策执行不统一的局面。同时，随着近年来城市化进程的不断加快，物业管理服务需求日益增大，呈现出矛盾纠纷复杂广泛、活动主体缺位失序等现状，产生了许多亟待解决的新情况、新矛盾、新问题，急需出台全市统一的条例。

二、起草过程

根据市人大常委会2020年立法计划及其实施方案，《嘉兴市物业管理条例》由市建设局起草，市司法局审查，于2020年12月10日报八届市政府第54次常务会议讨论通过后，提请市人大常委会审议。2021年10月29日市八届人大常委会第三十七次会议表决通过了《嘉兴市住宅物业管理条例》，11月25日浙江省第十三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议批准了该条例，条例自2022年3月1日起施行。

三、主要内容

《嘉兴市住宅物业管理条例》分为总则、业主和业主组织、物业管理服务、法律责任、附则，共五章四十三条。主要包含以下内容：

（一）明确党建引领原则

中共中央办公厅印发的《关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》提出，健全党组织领导下的社区居民自治机制，建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，形成社区治理合力。为此，条例规定了“物业管理相关活动应当遵循党建引领，坚持专业服务，实行业主自治”。

（二）解决执法进小区难题

在调研中，一些业主、业委会和物业服务人提出，有的执法部门对物业服务人报告和业主投诉依法主动履职不到位，缺乏必要的执法进小区机制。为此，条例第四条作了相应规定。

（三）助推住宅物业数字化管理

通过建立数字化管理平台、推进智慧物业建设，有助于进一步提升住宅物业管理水平，提高管理透明度和业主参与积极性。为此，条例第六条作了相应表述。

（四）建立业主代表大会制度

在物业管理实践中，大多数业主参与小区日常公共事务的积极性不高，并受时间、空间的影响，业主大会会议难以召开。针对业主大会会议召开难的问题，条例创设了业主代表大会制度，并作了相应规定。

（五）明确居（村）委履行业主委员会职责

在物业管理活动中，未成立业主委员会的住宅小区，业主缺乏参与物业管理的平台和途径，容易导致业主和物业服务人之间的信息不对称，业主权益无法得到有效保障。为此，条例创设性规定了对于未成立业主委员会或者业主委员会成员不足总人数一半的，居（村）民委员会应当在县（市、区）建设主管部门、街道办事处（镇人民政府）的指导监督下履行业主委员会职责。

（六）加强人民防空工程的维护管理和利用

《中华人民共和国人民防空法》《浙江省实施<中华人民共和国人民防空法>办法》等对人民防空工程的维护管理作了相应规定，鼓励平时予以开发利用，但相关条款需要地方立法予以补充完善。为此，条例也作了相应规定，并设置了罚则。

（七）加强对业主共有收益的监管

在物业管理活动中，尤其是在前期物业管理中，业主共有收益情况不透明、不公开，缺乏必要的监督，无法保障业主的共同权益。为此，条例第三十条对共有收益管理作了相应规定。

（八）业主自行管理的住宅物业和非住宅物业的管理及其监督活动参照本条例执行

目前，基层反映物业管理的问题普遍集中在住宅物业上，地方立法应该突出针对性，坚持问题导向，应当将当前群众反映强烈的住宅物业管理问题作为立法规制的重点。但是对于业主自行管理的住宅物业和商业、工业等其他非住宅物业的管理，应当参照本条例执行。为此，条例第四十二条作了相应规定。