商铺实战案例（下）：金辉铜元道的血与泪#56
上一文蔚蓝分析了春上南滨楼栋临街商铺里的好铺与死铺。
本文主要分析，春上南滨旁边的社区商业---金辉城.铜元道的运作情况。
铜元道临街商铺全部是餐饮铺，饭点路过，感觉每家生意都很不错。
但是，一旦进入铜元道商业街的内铺，就会发现，里面只比空城好一点。
白天的内铺，只剩2家在勉强经营，其余全部空关，这中间更迭了不少商家，都没能活下来。
为什么内外铺会造成如此巨大的差距？
为了打造商业氛围，前面几年，开发商往往会将临街商铺以极低租金甚至是免租形式租给租户。
临街商铺是一个商业体的脸面，如果临街商铺都活不下去，其它商铺就无法销售与生存。
很多商业街都是如此操作，造成商业街的表面繁荣。
内街有人逛，大多数内铺可以活下来，才是商业街成功的标志。
10月12日，铜元道举行第3届美食节。美食节一年一届，掐指一算，铜元道商业街已经正式运营快3年了，给了商业运作足够的调整时间。
但为什么铜元道商业街离成功还有一段距离？
1、交通配套弱
虽然商业街门口是车行主干道，但过路车流是不能计入人流量的。
商业街旁即不是轻轨出入口，也不靠近公交上下站。
商业街并不是附近居民出行的必经之路。
这条商业街也没有进驻大型超市，居民找不到去这消费的理由。
一街之隔的铜滨公园，本来可以帮助铜元道聚客。
但铜滨公园挂着公园的名头，却变成了“铜滨私人收费停车场”。这一无奈，使脆弱的铜元道更加孤立无依。
2、辐射人口少
铜元道商业街属于典型的社区商业。
社区商业街的主力消费人流，是商业体两公里范围内的居民。
离住宅超过两公里以上的商业体，住户很难被吸引去消费。
就像春上南滨的住户，很少愿意步行去金辉广场消费一样。
25分钟的步行时间，已经超过了人体舒适步行时间。
铜元道号称背靠15万金辉住户，但实际上，是把整个融侨半岛的住户都算进去了。
①东有南坪商圈吸流量
融侨香弥山、融侨云满庭以及融侨彩虹道业主基本不会来铜元道消费。
这些居民离南坪上海城商业街更近，怎么可能会选择不逛南坪大型商业体，反而舍近求远，逛社区商业铜元道呢？
②西侧的金辉广场分流
金辉长江铭著、金辉耀江府、金辉御江府离金辉广场商业街更近。
金辉花样派到金辉广场和铜元道时间差距不大，但金辉广场有大型超市永辉，铜元道没有大型超市，花样派的居民不爱来铜元道逛。
金辉广场商业街势必要分流这批住户。
③辐射范围内楼盘户数少
金辉泊舍、金辉城江城著、金辉城江城上离铜元道比较近。
但金辉泊舍、金辉城江城著是别墅，金辉城江城上是大平层，3个楼盘的户数很少，加起来还比不过三分之一个春上南滨总住户。
周边高层只剩铜元局老街所属的芭蕉湾居民、御江府、春上南滨小区住户以及诚投天邻水岸住户。
铜元道实际可辐射到的楼盘如图，加上芭蕉湾居民，总住户不足1万户。
3、消费定位过高
从房价上看，铜元局老街老房子住户购买力较弱，金辉系楼盘住户购买力相对要高一些。
以餐饮举例，铜元道餐饮人均消费属于中高档消费，人均消费80元-90元之间的餐饮比较多，人均80元以下的餐饮消费很少。
这样的价格区间，已经高于南坪上海城商业街人均餐饮消费，很难获得周边居民的认可。
铜元道的消费定位，已经使它失去了部分周边的内部流量。
4、滨江不利反成害
铜元道对面就是江，因此铜元道致力于打造滨江独栋商业。
然而铜元道对面的江上夜景，并不出众，非周边小区的消费者很难因江景效果而被吸引过来消费。
滨江，使得铜元道商业体，就像春上南滨的单面人流商铺一样。不仅不能为铜元道吸客，反而因此成了半边街商业。
总结：
铜元道与附近小区居民出行方向反向而建，公共交通无法为商业引流；
非周边消费者，只能开车过来消费，但吸引顾客远道而来的因素不足；
铜元道正对面又是一条大江，没有住宅产生人流；
种种因素，已经将铜元道阻隔成为一座孤岛。
一个二线城市合理的社区商业面积，大约按照人均0.8㎡的比例来布局。
铜元道号称8万方商业，那么至少要依靠周边两公里范围内10万人居住，才能保证必需的人流量。
根据重庆统计局公布的数据，主城区平均每户居住3人。
那么铜元道2公里范围至少需要3.3万户（套）以上的楼盘。
加上原有的不足万户住宅，铜元道还需要至少2.3万户住宅补充商业人流。
春上南滨共2707户，也就是说，铜元道2公里内至少还需要8.5个春上南滨小区，才能把铜元道养活。
铜元局虽有待拆迁的大田坝社区，但要再建8.5个春上南滨，很难。
地形限制了区域人口密度，人口密度决定了社区商业的生与死。
打造社区商业，铜元道必死无疑。
想活下去，铜元道只有抛弃过去的社区商业定位，重心转为综合商业体，吸引外部流量。
对比过去几年，铜元道面貌确实有改进，商业街出现了一些吸睛的新鲜元素，例如长颈斑马、压力山大象。
面貌是改了，但这些远远不够，如何吸引消费者远道而来，才是最重要的。
铜元道目前的餐饮配置过于单一，缺乏特色；没有新业态超市；休闲娱乐类商户太少。
这些问题是摆在铜元道面前的三座大山。
走出去，在滨江商业队伍中拥有一席之地，对铜元道来说，如同万里长征，艰难而漫长。
备注：本文写于2019年。
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