微观视角，REITs助益里的商业资产重塑与提升
REITs打通了商业物业对接资本的捷径，对改善商业资产流动性，提升融资能力起到关键作用。上一集的《公募REITs试点与资产管理前景专题探讨》分析了亚洲REITs巨头领展，在15年间维持高收益的经验，以及对国内公募REITs发展的启示。这集论坛从微观角度探讨REITs如何有效重塑和提升商业资产。事实上，REITs运作的成败与否，很大程度上取决于其能否通过资产的运营管理来提高租金收益，或翻新、升级来提升资产在市场中的价值。来自北京、上海、香港的三地专家会跟大家深入讨论，分享自己的看法。
作为亚洲房地产投資信托基金的行业代表，领展拥有丰富的资产营运及优化的经验。领展资产管理总监(中国) 霍业生指出，领展会定期检视物业组合，制定市场定位和展开优化工程，並研究顾客喜好引进受欢迎的品牌；定期举办领展商户学堂，向租户分享最新零售资讯和营销模式，并配合线上APP宣传，提升商户业绩和商场出租率。领展更鋭意将资产优化的经验复制到内地，于今年下半年展开深圳中心城优化工程，这将是公司在内地的第一个大型优化项目。
领展将于今年下半年展开深圳中心城优化工程。
霍业生表示，领展擅于利用资本循环，通过出售非核心或增长不高的项目，同时收购高收益项目，来保持整个资产组合的价值提升。而低负债率也为领展提供低利率的融资优势，可以通过发行绿色债券等筹集资金收购其他项目。目前领展已在内地一线城市拥有自己的管理团队，并成立了内地区域中心，为收购提供支援，令各项目之间产生协同效应。
梦东方集团有限公司首席财务官赵本才认为，商业不动产在REITs接手前的管理更注重租金收入、ROI水平，属于商业管理；而在REITs接手之后，则更注重经济价值和社会价值的协同发展，采用可持续发展的方式来进行资产管理，即ESG策略。从美国的REITs市场看，市值越高的公司越愿意实践ESG的标准，关注与社区共融，在促进可持续发展的同时得到资本回报。
富尚资产集团董事长陈晓欧分析，私募股权基金和公募REITs有各自的投资取向和投资回报要求，私募股权基金擅长“短平快”的增值型投资，对商业资产进行“融、投、建、管、退”五部曲：融资买下物业后进行改造然后招商，把物业卖给公募房地产基金或保险公司，进行长期投资和管理。私募股权基金回报率一般是12%-15%，投资期短则三、五年，长则五至七年。而公募房地产基金回报率则是6%-8%，追求的是稳定的长期回报，目前内地缺少公募房地产基金，令商业地产投资形成一个“融、投、建、管、退”，通过基金孵化，最后过渡到公募房地产基金的闭环。
喆安（上海）投资管理有限公司总经理车阳表示，公募房地产信托基金试点的推出，意味着內地将和国际公募REITs市场接轨，公募REITs也给內地的不动产市场提供了价格锚，为内地百万亿级的存量不动产定价提供指引，同时也改变了不动产的资管生态，通过透明的管理指标和制度约束，使资产价值得到进一步提升。对于国有资产而言，REITs可以为其保值增值提供更明确的标准和考核，在资产扩张的同时去杠杆，是国有资产进行混改的重要方式。而日本作为亚洲最大的REITs市场，其REITs法律架构和专业管理人制度也值得内地借鉴。
明天将会有最后一集就中国公募REITs试点的讨论，敬请期待。
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