​​     北上广的房价让很多人望而不及，如果你在北上广拥有两套房产，会有很多人投来羡慕的眼光。林先生在北京有2套房产，但仍面临着养老、孩子教育等难题，他通过在英国买房，投资英国房产，获取了更高收益，缓解面临难题的焦虑感。

    林先生通过在英国买房五步曲，实现以房养房。

    林先生是北京人，拥有2套房子，一套用来自住，一套用来出租。现今，北京一套1000万的房子，平均年租金是10万到15万，贷款年利率在5%-6%之间，即使出租，每年仍要补贴大量的贷款。    英国房产租金回报率高，是大家所熟知的。因此，林先生将其进行了对比后，把投资眼光投向了英国伦敦东南区的一套两居室的学区房。这套学区房总价是55万英镑，大约480万人名币。包租的回报率是5%，扣除4%的贷款年利率，和不到1%的全部持有成本，还能有些盈余。估算了成本和风险后，林先生毫不犹豫的开始了英国买房五步曲的操作。

    第一步：林先生选择卖掉了在北京空置的一套房子；

    第二步：林先生把卖房的一部分现金用合法合规的方式汇到境外。

    第三步：林先生将这部分资金作为在伦敦买房的首付款。手续办好后，林先生只需要按时还月供便可以。

    上面的这三步，大家都能听得明白，通俗来说，就是利用前十年中国房地产积累出来的资本，去换一套海外的优质资产，同时也可以对冲一下国内即将实施的房产税和单一货币的汇率风险。这些都是为后边的三步打基础。

    第四步：林先生在拥有英国第一套房产后，就开始了以房养学、以租养贷、以房换房。

    林先生购买的两居室房，贷款65%，实际首付只有20万镑左右，这也就说，买房成本不到200万人民币。林先生的这套房地理位置优越，靠近泰晤士河、格林威治天文台，还在伦敦即将建成的最大基础设施-伦敦横贯城铁附近，红利非常大，敦横贯城铁的建成预计会带动房价每年上涨10%，房租每年上涨7%。

    林先生将这套房子出租，租金可以用来还贷款，还能覆盖持有费用。按照每年10%的房价复利增长，在第5年左右的时候把房卖掉，还能赚出一套新房的首付。这意味着，林先生投资5年以后就能回本。

    另外，林先生的孩子也有到英国留学的计划，到时候孩子可以自己住一间房，另外一间对外出租给孩子的同学，这样既省了自己的租金，还可以用房租填补一部分学费。

    如果孩子留学回国后，房子还可继续出租，用租金来偿还每月的月供。在英国贷款，可以先息后本，每月只付利息，本金在贷款到期时一次性付清，这样就可以做到以租养房，极大限度利用了手中资金。

    第五步：以房生房。利用手中的一套优质房产，把它几年后的增值部分作为下一套房产的首付，然后重复，利用这两套房子的增值，再为接下来购置的房产支付首付款。    在现在，有很多像林先生这样的家长，想送孩子出国留学，可以趁着国内房价还处于相对高位、又赶上英国处于房价和汇率的双重洼地，可以先在英国购买一处合适的房产，等到具体确定孩子去哪里留学后，把这套房产卖掉，然后在留学地再重新买一套房产，这也是前面提到的以房换房。    投资英国房产，可以通过本身房子价值的增长获得收益，还可以利用租金回报率获得长线现金流收益，又为将来儿女留学做好准备，可谓一举多得。

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（来源：英房网）

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