黄永明
美国房地产投资专家、财富导师，以实战经验传授美国房地产投资策略。
大家好，我是黄永明，我在美国休斯敦向你问好。
谈到经纪人或者说中介，中国的朋友往往对他们是心存芥蒂的，这个我很能够理解。
因为在中国的话，经纪人是一个居间经纪，也就是说他是居于卖方和买方之间的，他既不代表卖方的利益，也不代表买方的利益。
这样子的话，不管是卖方还是买方对于这个经纪人可能都会产生很多的不满，这个当中会有很多的矛盾。
但是，在美国，情况是很不一样的。
在美国通常的一个结构是，卖方有他的经纪人，买方有买方的经纪人，那么经纪人自然是代表自己的客户的利益了。
所以，如果你是买家的话，你有一个买家经纪人，他是代表你的利益的，他跟你是站在一边的，他跟中国的那种居间经纪是不一样的。
那作为买家，你在美国为什么需要有一个经纪人呢？有以下的5点理由。
第一，在于他对市场的判断。
因为不同的区域，不同的城市，它的市场情况是不太一样的，包括在一个城市当中哪些区比较好，哪些区不那么好，当地的经纪人是最清楚的。
比如说我，我自己在德州这边的一个海岛上去买房，那对于这个海岛的情况，哪些区域是比较好的，比如说它是不容易淹水的；哪些区域容易淹水，像这种情况肯定是当地的经纪人是最熟悉的。
当地的经纪人是最熟悉当地市场情况的，所以你要从他那儿获得很多这种有价值的信息。
第2点，经纪人他能够看到关于房源的最完整的信息。
虽然说现在我们在网上能够很方便地查阅很多房源的信息，有很多像Zillow，Trulia，Redfin等等这些网站。
但是，经纪人登陆MLS系统所看到的信息比你公开看到的要更多、更完整，你需要通过经纪人去获取这些信息。
第3个重要的原因在于风险控制。
美国的房地产交易的过程从法规到流程跟中国都是非常非常不一样的。
在这当中，如何保证你的交易是合法有效的，如何保证你的交易从头到尾顺利进行，如何去确保你的利益受到保护，经纪人在这个过程当中是发挥了非常重要的作用，尤其是当你对美国的交易、对美国的法规很陌生的时候，那么一个经纪人就格外的重要了。
第4个重要的理由就在于谈判这个过程。
如果有一个经纪人的话，他是能够专业地去给你对房产进行谈判，你最后的入手价格可能是更划算的。
谈判的过程，有一个中间人是比没有中间人要好的。举一个生活中的例子，在微信上的一个群里面，常常过不了多久就会有某两个人抬起杠来吵，吵着吵着，可能两个人就吵翻了，都退群了。
你有没有想过为什么是这个样子？
就是因为很多时候当我们利益的双方正面地去接触时，是非常不利于达成一个谈判结果的。
如果这个时候有一个中间人，假设说微信群里面有不同观点的两个人，他们自己不亲自上阵去吵，而是分别有一个代理人——就像律师一样去代理这两个人的意见，在群里面去沟通，那么这两个人还会很容易吵翻吗？不会的。
从好的方面来讲，经纪人他是经过专业的训练的，他知道如何谈判，他知道整个的房产交易过程当中，哪些地方是可以拿来作为你有力的谈判筹码来跟对方谈，哪些环节是可以进行价格的谈判的。
他能够为你争取更多利益，因为他对所有这一切是非常熟悉的。所以有一个经纪人对你来讲，可能会让你的这个deal更划算。
第5点，也是非常重要的一点，你作为买家，实际上你是不支付买方经纪人的佣金的。
这个跟中国可能也不太一样。因为美国的经纪人的佣金全部是由卖方来支付的，所以实际上不管你找还是不找经纪人，你作为买家，你最后成交的、实付的钱是不会有差别的。
可能有了经纪人，他还会把你价格给还下来一些，能够讲下来一些，同样的一套房，即使你不找经纪人，可能你其实并不会省下钱，因为你并没有把这个经纪人的佣金省下来。
经纪人的佣金全部是卖家出的。
那对于你来讲，有以上这些好处的情况下，你为什么不找一个经纪人呢？这是非常显而易见的一件事情了。
即便说，有的时候你是投资者，是用一些非传统的方法去做投资的人，你可能并不以传统的方法从经纪人手上买房，这个时候你有一个买方的经纪人为你服务也会更好。
因为只要这个交易不达成，实际上你是不可能欠他任何钱的，他可能会给你发很多的房源，给你发很多的信息来，你就可以免费地去利用这些信息和这些服务。
以上就是：为什么在我看来，只要你在美国是一个房地产的买家，那么我永远会建议你有一个买房的经纪人。
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在美国买个房子，做美国人的房东，这是大部分投资者的梦想。
这句话听起来很简单，但一个显著的问题是，绝大多数人并不真正理解美国的房地产市场。
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黄永明
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责任编辑：孔令欢
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