8月24日我们会有一场主题报告会
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文 | 程立
到现在，我们推出了两篇「万人摇」和「特别值得关注的网红盘」实地探访系列——探访①告诉你一个真实的西湖国际城：一套89方，稳赚100万、探访②万科江湾城：说好的6500元/㎡差价，还能赚到手吗？
这一次，我们直击海德公园。
1.
2018年12月，杭州楼市进入G20后的最低点。
不少二手房东降价30%左右甩卖房源，整个市场一片低迷，堪称“至暗时刻”。除了少数几个红盘外，大部分的楼盘都流摇。
海德公园原本应该“万人摇”，但最终只登记了5937组客户。对于楼盘来说，没有“万人摇”的记录，可能是遗憾。但对于客户来说，真应该感谢市场情绪，少了那么多竞争对手。
尽管没“万人摇”，最后174套中签率还是只有2.93%。
2.
摇中海德公园，都是幸运儿。
首先是巨大的获利空间，已经摆在了面前，伸手可得。
其次是另一个极为重要的因素，到目前位置，我见过的交付刚需楼盘中——海德公园是品质最高的，没有之一。
我们先来看看现场实拍的照片。
整个小区内部绿化园林丰富，景观精致，架空层入口门面格调高雅，人脸识别系统等高科技技术运用成熟，公共区域装修档次也不错。
我可以肯定地说，目前很多改善型的楼盘，也做不到这样的水准。而海德公园，很多方面已经尽善尽美了，包括我朋友在内的业主们，都惊喜万分。
估计很多人会和我一样，在限价的情况下，德信最终能拿出这样的标杆楼盘，说明这家开发商，对市场和业主非常在乎和重视。只要开发商在乎口碑，就可以多一点信任。
小区中间几幢高层的楼下是泛会所，有健身空间、童玩天地等各种主题。
在户外，还有儿童乐园。
在小区里，我发现一个小细节，值得称道：每家每户都有一个存放快递的小报箱——这个箱子两头开门，快递员在门禁外一侧放入快递，业主们则在门禁内一侧取件。
小区的园林景观是精心设计的，从空中航拍呈现出几何绘图的效果。
地下车库通风良好。
车库的单元入户门也都是门禁系统。
海德公园的电梯厅，目前状态是物业做了护墙保护。
下面这张图是从高楼眺望小区南向的周边。
近处西面，与海德一路之隔的是万家之星，目前挂牌价中位3.8万左右，实际成交价中位约3.5万。
远处第一个桩基的位置，就是今后的地铁站。
隔着马路再远处的几个桩基是城北万象城。
从右往左数过来，高的是长吴公寓，矮的是良运家园，后面大体量的高层建筑是大名鼎鼎的万科杭宸，二期在一期的南面。
继续往左，也就是往东面，是千年舟科技文化创意园，也是个建材软装市场。市场的东面就是上塘高架，过了上塘高架往东，那几幢高楼是迪凯运河印象。
再往东，我们能看到在建的世茂·璀璨澜宸。
建材市场和海德公园之间的空地，是已经规划将建的奶茶园。层高11-14层左右，目测对第一排小高层的低楼层，可能有些阻挡，但对后面高层基本不影响视线。
3.
海德公园的一二手房价差，一点都不输“万人摇“楼盘。
最近一套89方，挂牌280万，实际成交价270万，单价3.03万。只是网签上显示的是总价225万，为了减税，双方做低了成交价。官方显示成交单价2.53万元左右。
要知道，海德公园当初售价2万左右，实际成交单价3万，实打实有近1万的差价，50%的获利空间，一套89方的房子，折算下来，可以获利近90万。
这样的收益，超越不少热门的“万人摇”楼盘。
这仅仅是个例吗？
真实的情况是这样的：位置更好的杭宸，在交付后经过半年的市场消化，二手房的价格由跌转涨，目前比较稳定。
海德公园还处在刚交付阶段，价格不稳定，有低有高。
4、5月份，杭宸成交一套最低275万带车位，车位按开发商口径23万计，实际成交价低至2.8万。但这套房子是二楼的房源，本身起价就比较低。如果是正常楼层的成交，均价实际是在290万左右。
现在同样一套房子基本可以达到近300万左右，不带车位。按车位20万左右的成本计算，实际上杭宸一套89方的成交价，要比之前低点涨了30万左右，折算大约3300元每平方，差不多涨幅10%左右。
目前市场主流声音：一手房限价，二手房有价无市，房东为了成交纷纷调低价格，二手房大趋势看跌。
为什么这里反而逆市而涨？
我想主要是两个原因：
1、因为万象城进驻，这里未来想象空间巨大。
2、之前因为交付供应量巨大，不少人低价甩卖，导致价格其实跌过头了。现在所谓的涨，只是回到一个合理的价格区间。
海德公园实际成交价，比杭宸要低大约10%左右。这主要是大部分房子还没有做出产证，正式的二手房市场其实还未到来。
挂价就五花八门了。
基本上小户型估价3.3万左右，大户型3.2万左右。还有一些挂牌价3.5-3.8万的都有。但真实成交价，基本上有10万左右的议价空间，只要房东诚心想卖的，买家还是能够买到一些实惠的房源。
我大致估算了一下，在链家系和我爱我家两个最大的中介平台上，海德公园挂出的房子，加起来总共将近200套。
按这样的形势看，短期内，海德公园的二手房售价会一定压力。毕竟海德公园有90万左右的套现空间，那些不够坚定的投资客会想抛售，只要不亏，可以没有下限。
因此，只有等到那些不坚定的持有者，全部离场了，海德公园的二手房价格才会稳定。
市场的残酷的，也是公平的：只有这些真正的品质楼盘，才能经得起二手房市场的反复筛选、验证和洗礼。
4.
海德公园的租赁市场如何？
之前买入的新房价格，和目前二手房价差很大。对于诚心想卖的业主来讲，多的是议价空间，无非看业主想赚多一点，还是少一点的问题。
因此，只要价格稍微合理，容易成交——海德公园不愁卖不掉。
但出租不太一样。一方面大量交付后，房源过多，供需失衡。另一方面，这里暂时配套欠缺。租客一般更看重成熟的居住条件。
打探了一圈下来：海德公园毛坯89方，租到3000多，而精装的4000多一些。
对比一下杭宸：周边配套要好一些，会更好租，拎包入住的装修，同样89方，可以租到4500元，而不配家具家电的简装交付房间，可以租4000元左右。
5.
楼市是大众集体情绪的一种表达形式。
海德公园从开盘到清盘，就是最好的例子。
2017年首开时，市场认可度不算高，车位只要8万一个，还求着大家买。到了2017年年中，要托关系才能全款买，还需要绑一个20万的车位。
再接下去，封盘了。
到2018年下半年，因为限价无望提价，开发商在杭州楼市转冷的时候，最后一波清盘，当时大众对未来的信心不足，对后市也是看空。
然后今年初，一顿小阳春，大家突然对未来又有了无限憧憬。7月开始，利空的信号密集推出，加起来比整个上半年还要多，于是大众又逐渐失去了信心。
这一幕，与之前何其相似？
记住，财富只会犒赏那些意志坚定的人，尤其房地产这个行业，投机者容易得到，但也容易失去。所以我们要学会冷静的看待市场，把握大方向。
动，就要动的坚决；静，就要静的果断。
接下来，楼市又要进入一个全新的阶段了。我说过，730政治局定调「不将房地产作为短期刺激经济的手段」，背后有一整套的配合政策，关乎房地产、金融以及贸易摩擦。另外，汇率破7，也该引起警惕。
如果你对后市判断不够清晰，也有一些迷茫。那么8月24日，可以报名参加我与《层楼》的邵峥怡老师的主题报告会。
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