住宅商品化41年，房地产改变了什么？

当代年轻人成功标准是什么？——“有房、有车、有猫。”

人生有哪三大错觉？——“他还爱我、股市会涨、房价要跌。”

尽管这两个问答只是网上的段子，但二者的交集却折射出了房子在国人心中的重要性。房子是生活的容器。当下的社会，房子除了居住功能，背后更承载了不少现实利益和社会意义。

年轻人们，尤其是步入婚育阶段的青年男女，不是在买房，就是在买房的路上。

41年，中国房地产从0到繁荣发展

1978年以前，中国的城镇住房属于福利性住房，住房建设资金几乎完全来自财政。当时的中国坚持以发展生产为先，住房基本建设投资规模逐年削减。1978年中国城镇人均居住面积由解放初期的4.5平米下降至3.6平米，人均住宅建面积仅6.7平米。

在全中国的城镇人口中，近一半是缺房户，住房供给明显不足，已经成为严重的社会问题。

1978年9月，邓小平提出了关于房改的问题，由此开启了中国住房制度改革之路。

在经历萌芽、探索、成长、成熟等多个阶段，尤其在1998年“房改”取消福利分房后，受益于中国的改革红利、人口红利、城镇化红利、金融化红利，中国的房地产业进入了高速发展的快车道。

在这期间，邓小平于1984年、1992年两次发表“南方谈话”，“改革开放胆子要大一些，看准了的，就大胆地试、大胆地闯。”鼓舞和激励了无数人下海创业。

时代浪潮之下，一众影响未来中国房地产格局的公司诞生。招商地产、华发股份、天鸿集团等第一批大型房企在80年代集中出现；万科也在这一时期把航道转向房地产；碧桂园、万达、绿地、保利、富力、龙湖、建业、雅居乐......一批现在最知名的房企也在1992年前后成立，成为了中国房地产发展和改革的探路者。

回顾中国房地产过去四十一年的发展史，成就瞩目。

官方数据显示，中国城镇人均居住建面积由1978年的6.7平米上升到2018年的39平米；商品房销售额则由1987年的110亿人民币上升至2018年的15万亿；房地产投资额由1994年的1881亿提升至2018年的12万亿，逐步成长为国民经济支柱产业。

中国的房企数量也由1987年的2500多家增长至2017年的9.7万家，总经营收入及营业利润由1988年的162亿、13亿增长至2018年9.59万亿和1.17万亿，年复合增速达24.6%和26.4%。

中国人的居住史也完成了从住房紧缺、“全民蜗居”到基本适居时代的过渡。单位化、集体化的“筒子楼”、“大杂院”成为历史，商品房、“现代小区”成为主流，中国告别住房短缺时代。

房地产，记录了中国的时代变迁，也深刻地影响了社会面貌。

房地产还有发展空间吗？

在中国，房地产牵扯到无数人敏感的神经。

在2017年中国家庭总资产中，房产占比高达77.7％。与此同时，房地产涉及上下游产业链60多个行业，与国家的经济、城市、人口、产业、土地、政治、教育等国计民生领域密切相关。

因此，楼市稍有“风吹草动”，总能引发舆论热议。高房价、学区房、房地产泡等问题也一直争议不断。

在清华大学房地产研究所所长刘洪玉看来，尽管房地产发展过程中一直伴随着各种争议，但在改善居民住房条件、改变城市面貌、提升城市承载能力、促进城市经济发展和国民经济增长等方面的贡献有目共睹，也是其他行业无法替代的。

房地产繁多的上下游产业不仅对经济有巨大的拉动作用，还因涉及到土地买卖和房产交易，能为政府增加大量的财政收入。

社科院报告显示，2000年以来，中国房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重一直在15%以上。从对经济增长的贡献度来看，2000年至2013年期间，房地产开发投资对经济增长的贡献度尽管存在波动，但基本维持在10%以上。

楼市多年繁荣发展，房企也没少赚钱。在打造一座座城市地标并不断刷新中国摩天大楼高度的同时，不少地产商纷纷登上富豪榜。就业市场上，房地产相关的岗位也是求职者眼中的香饽饽。

但经过多年的跑马圈地，房地产业的发展逻辑和格局正在发生改变。尤其是在“房住不炒”的政策主基调下，房地产暴利时代逐渐落幕，“精耕细作”取代粗放的规模狂奔，楼市进入下半场。

从如今的人口形势来看，伴随着中国快速城镇化所推动的大规模增量房地产建设的时代正在告一段落，增量时代的需求在逐步放缓。

克而瑞数据显示，中国房地产企业Top10的市场占有率已经从2009年的8.1%上升到2018年前三季度的27.9%。2018年，房地产业TOP100房企的销售金额门槛进一步提升。TOP10的门槛超过了2000亿元、TOP30门槛已达千亿级别，TOP20、TOP30和TOP50房企的门槛增幅都在44%左右。

“马太效应”显现，行业集中度进一步提高，目前房企的并购潮已经开始上演。

基于宏观环境和当前激烈的市场竞争，新鸥鹏集团执行总裁李战洪预测，未来中国每年年均淘汰6000家开发商，最后只剩下3000家，未来每个城市只有开发商3-5家。

那么，房地产未来没有发展前途了吗？

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，对比发达国家经验，中国城镇化预计还有20个点的提升空间，房地产行业差不多仍有20年的红利期。

未来，新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展，2亿左右的新增城镇常住人口仍是一个巨大的增量市场；房地产业的结构性机会、新经济业态机遇也仍长期存在。

而且，中国人从“有得住”到“住得好”也还有距离。也就是说，房地产行业发展的基础依然存在，行业发展依然具有广阔和长远的空间。

碧桂园：高质量发展的房企样本

随着中国经济发展进入新常态，房地产行业也需要摈弃野蛮生长，向高质量发展转型。

如何推动房地产行业高质量发展，中国房地产业协会会长刘志峰认为目标应当是：住房数量增长适当快于人口增长，供需平衡；房价上涨慢于收入增长，杠杆基本合理，风险可控；使全体居民住在符合健康、绿色、文明标准的住房里。

对于企业而言，高质量发展不仅是产品质量、服务质量的提高，还包括体制机制的创新和升级，要逐渐实现供需平衡、杠杆合理、风险可控、功能结构合理，包括全面履行好企业社会责任，合理布局多元化。

以龙头房企碧桂园为例，凭借高度的战略眼光和战略布局，该公司走出了一条独特的发展道路。

与一般房地产公司不同，碧桂园创始人杨国强将公司定位为“全世界创造美好生活的高科技综合性企业”，明确了地产、机器人、农业三个发展重点，指明了科技创新转型升级的方向。

“三驾马车”的业务架构围绕地产主业延伸多元板块，通过整合资源打通地产业务与新业务接口，形成三大板块相互独立又相互支撑的联动效应。

根据克尔瑞数据显示，2018年碧桂园流量销售金额为7286.9亿元，在中国房地产企业中位列第1名。2019年上半年，碧桂园实现营业收入约为2020.1亿元，同比增长53.2%；毛利润约548.6亿元，同比增长56.9%；净利润约为230.6亿元，同比增长41.3%；集团连同其联合营公司，共同实现归属于集团股东权益的合同销售金额约2819.5亿元，合同销售建筑面积约3129万平方米。2019年上半年碧桂园权益和全口径销售金额均位居行业第一。

剖析碧桂园的业绩可以发现，除了超前的多元化布局，主动融入中国城镇化进程，踏准城镇化发展节拍；积极深耕粤港澳大湾区、长三角等核心城市群，形成了有效的梯队布局；在稳固自身发展根基的同时，深挖业务优势，不断变革内部管理、实现组织优化是碧桂园近年高质量发展的关键。

《财富》杂志发布的2019年世界500强榜单中，碧桂园连续三年登陆榜单，位列177位。在5家上榜的中国房企中，碧桂园营收为573.087亿美元，同比增长70.7%。

不论是从战略高度、业绩表现、多元化布局、组织进化......碧桂园已经是中国房企高质量发展的行业样本，也是中国城镇化的亲历者、见证者。

当前，中国正处经济转型换挡的关键阶段，城镇化进入中后期，告别“大涨大跌”的房地产比以往更具经济“稳定器”的作用。房地产步入“精耕细作”时代，只有不断自我革新、拥抱时代潮流的企业才能抓住历史机遇。

风云变幻，41年地产史走向转折，轰轰烈烈的地产大时代步入下半场。

但历史经验也告诉我们，世界会给具有竞争力的公司开绿灯。