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本期案例——
同小区的两套二手房，均为89方，假设其他条件基本相同，其中一套契税已满2年，挂价250万，另一套契税未满两年，挂价230万。作为买方，买哪套划算？
1.
一套89方，买卖双方各自需要承担哪些费用？
按上面收费标准，已满2年售价250万的费用如下：
按上面收费标准，未满2年售价230万的费用如下：
目前行情中，买卖双方的费用，大多仍由买方承担，因此我们得出计算结果：
1、余杭区一套89㎡已满2年的住宅出售，卖家到手250万，买家除房价外，需要掏出的总费用大约为110890元，相当于房价的4.44%，占到购房总资金的4.25%。
买家掏出的总费用：2610890元。
2、同小区同户型，未满2年的住宅出售，卖家到手230万，买家除房价外，需要掏出的总费用大约为230790元，相当于房价的10.03%，占到购房总资金的9.12%。
买家实际掏出的总费用为2530790元。
两者相比较，2610890-2530790=80100元。有些意外的是，未满2年230万的房子，比满2年250万的房子，实际支出的总价，要便宜整整8万多元。
结论：对于房东，满2年的房子，一般实际到手可以更多，售价就是实际到手的钱，因此，倾向于满两年后再卖。而对于买方，选择「未满2年售价230万的房子」更划算。
2.
但问题是：为什么不少购房者还是选择已满2年的房子？
这是因为，大部分购房者都不是全款购房，而是按揭。所有交易相关的各项费用，都是要与首付一起一次性支付。
按之前的模型计算如下：
满2年250万的房子，购房者一次性要拿出的钱是：250万*30%+110890=860890元。
未满2年230万的房子，购房者一次性要拿出的钱是：230*30%+230790=920790元。
920790-860890=59900元。
尽管满2年的房子比未满2年的房子贵20万，但一次性首付掏出的钱，反而要少近6万元。
3.
我们再来对比：满两年250万元的房子，和未满2年230万元的房子，在今后按揭的过程中，购房者实际付出的钱相差多少？
情况一
250万*70%=175万元。情况二230万*70%=161万元。
情况一的按揭本金，要比情况二，多14万。
我们统一为30年贷款年限，等额本息的还款方式，按目前大部分银行基准利率上浮10%，房贷计算结果如下：
类别情况一情况二
按揭本金175万161万
每月还款9815.879030.6支付总利息1783712.41641015.41总还款金额3533712.43201015.41
结论：情况一每月还款要多785.27元，利息多支付142696.99元，加上本金，总共多支出332696.99元，也就是33万多元。
情况一：250万满2年的房子，30年按揭全部完成，购房者总共花费的钱是：860890+3533712.4=4394602.4元。
情况二：230万未满2年的房子，30年按揭全部完成，总共花费的钱是：92-790+3201015.41=4121805.41元。
两者相比，相差272796.99元。若摊到长达30年的过程中，相当于每年多花费9000多元。
4.
同一小区，同一户型，250万满2年的房子，比230万未满2年的房子，我们总结如下：
1、房东收益多20万。
2、买方三成首付+含各种交易税费、手续费少近6万元。
3、买方背负的按揭多14万。
4、直至30年按揭还清，买家为了房子前后总共付出费用272796.99元，相当于每年多花费9093.23元。
5.
仍以上述为案例。
对于「已满2年，250万的房子」vs「未满2年，230万的房子」，如果买方全款付清，后者更划算，支出成本要少。但如果按揭，前者买方实际一次性支出首付，要少。
因此，如果买方能解决首付问题，应该选择未满2年总价230万的房子。只不过，对于大部分刚需来讲，首付才是最吃力的部分——他们的首付本身就是东拼西凑的，不要说6万元了，就是额外的6000元，可能也无处能寻。
所以，只能尽力凑够首付，先把房子买下来。然后，用时间换空间，慢慢去消化每年多增加的9000多元成本。
刚需买房，真的很辛苦，相信很多刚需都能感同身受。
不过，与新房不同，买二手房，窍门非常多。比如目前二手房比较常见的做法：还可以通过做高成交价，或做低成交价，以此调剂购房能力。
