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作者：威海新楼市 编辑发布于公号：威海新楼市
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2019年是威海房产市场下行的一年：在201706~201806一年间的疯狂涨势后，在全国“房住不炒”的大环境下，以及威海住建局整治房地产市场的双调控下，威海的房产市场在横盘了一段时间后，在2018年底开始下行。对于2019年的房地产市场来说，虽然中间有过涨涨跌跌，但总体处于一个震荡下行的趋势。
数据来源：安居客
至于原因有很多很多种，各说各有理儿，无非就是惯性思维的延续。事实上，威海楼市只是全国楼市行情的一个缩影。在大环境收紧和市场下行的趋势下，个体和局部的力量是微不足道的。即使是需求量最大的一线楼市都基本在下行，个别刚需盘甚至出现较大程度的跌幅，全国楼市正处于并将持续处于“稳定”的状态下，三四线的威海仍旧将会是“顺势而为”，震荡下行，步入房地产的淡季的趋势是毋庸置疑的。用时髦的话说，“大江大河奔腾向前的势头，是谁也阻挡不了的”。
全国楼市均在下行
1.传统旺季不旺
传统的楼市旺季“金九银十”已然失色。诸葛找房的数据显示，截至10月27日，40城10月共成交2149.3万平方米，环比9月下降16.4%。9月重点40城新房销售面积2079.24万平方米，环比8月微升6.8%，同比微升1.2%。10月楼市成交量环比下降5.3%，同比上升31.2%，10月一二三四线城市成交量环比均下降。2019年10月，易居研究院监测的4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降10%，同比增长22%，目前成交面积绝对值处于2014年以来的平均水平。
2.三季度居民购房杠杆力出现下降
10月31日，上海易居房地产研究院发布2019年第三季度全国居民购房杠杆率研究报告。报告指出，三季度，全国居民购房杠杆率为31.3%，环比下降0.5个百分点，同比下降0.1个百分点。这是全国居民购房杠杆率连续两个季度回升后出现下降。
报告显示，三季度个人房贷余额同比增速回落至16.8%，连续10个季度回落。具体来看，三季度末个人住房贷款余额29.05万亿元，同比增长16.8%，增速比上季度末低0.5个百分点，比上年同期低1.1个百分点。三季度，个人住房按揭贷款新增额占新增境内贷款比例为28%，环比下降0.6个百分点，同比上升2.4个百分点。（来源:长江商报）
3.政策持续从严
在当前调控效果较好的背景下，政策再度收紧的可能性不大，四季度或为政策真空期，长效机制推进提速，“以稳为主，一城一策”的政策基调不会变。此外，在因城施策背景下，不同城市房地产市场政策调控的松紧分化进一步凸显，但下一阶段“房住不炒”仍是调控的核心。
威海楼市也进入淡季
回到威海楼市上，“不景气”就是今年下半年的代名词，全国的房产市场整体处于企稳及降温的背景下，威海房产市场也呈现出剧烈的波动。主要表现在：新房二手房成交量下滑，尤其是能反应市场真实情况的二手房，大部分都处于长时间的挂牌状态中。另外在需求端同样是关注度骤减，尤其是主要的外地客户群体。双管齐下，使得三四线的威海在2019年度房产市场步入了寒冰期。接下来，我们通过几组数据对比看一下实际情况。
1.需求端：外地客源急剧减少
数据来源：艾克数据科技
通过图中数据可以发现，相对于去年而言，外地客群大幅度减少。主要体现在荣成、环翠区以及经区。荣成的自然环境优越，对于外地人具有吸引力，受外来客户市场影响波动大，这个不难理解，而环翠区（图中除去了温泉、张村）也呈现了外地客群下降，则主要体现在孙家疃、合庆伴月湾等一些独家需求的项目楼盘。经区则是外来定居的首选地，是威海房地产市场的风向标地。经区的外地客群减少，代表着未来威海房地产市场外部支撑力，也是主要的支撑力需求失去了良好的预期，这进一步强化了市场的观望，加速了新房和二手房市场在中近期的下跌趋势。
另外一点，我们可以看到，张村、温泉、临港等城郊地段的刚性需求仍旧在稳定增长，成为市场需求的主力群体，加上近期大开发商频繁在城郊拿地开发，我们可以预测，城郊市场将会是未来威海房地产市场的主要阵地。
供给端：打折、降价的活动逐渐增多
主要体现在：1.开发商纷纷拼出特价房源：从九月份的恒大打折促销活动开始，威海各个区域的开发商，不论大小、本地外地，均推出打折促销或者低首付，以及空前的特价房活动，以此来吸引年末的购房群体，方便企业回笼资金。比如临港区最新推出的富力城项目，均价8000左右带精装修的价格已经比周边的楼盘显现出了性价比，个别7500+楼层更是创出了临港区的高性价比产品。随之其他竞品的打折活动也相继火拼起来。2.在二手房成交市场上，则一如既往地冷淡。随着新房的打折促销，二手房逐渐失去性价比，甚至呈现倒挂现象，同时二手房存在手续繁琐、信息不透明、房东心理预期高等难度，这样一来二手房成交难度就更大。
成交惨淡中介倒闭
在需求侧和供给侧均受市场波动影响，中间的中介方也非常难过：在2017~2018上涨潮流掀起来的大批房屋中介，在下行周期的趋势下纷纷倒闭或者破产，不仅中介公司赔钱，从业人员也流失惨重。恍如2014~2016时威海房地产市场的情况。
威海楼市进入了淡季，已成为不争的事实，我们也可以从威海的居民储蓄率以及房地产价格承受力中佐证这些事实：
数据来源：艾克数据科技
事实上从2018年下半年开始，威海房价已经逐步落入平稳区间。今年的房产市场行情，总体呈现出“震荡下行”的态势，但总体处于合理区间。随着高铁、环境等利好条件的边际效应递减，威海的相对优势逐渐饱和，再不出现其他大利好或者政策预期情况下，威海市场仍旧将会处于长期平稳，且受季节性调节明显。随着市场接近年末，如果仍旧延续着这个态势，笔者预测在今年下半年或者明年年初很可能会出现一些小的利好型政策。但从整体来看，只要不对外部群体产生大的影响，对威海房地产市场的影响也不太大。建议刚需可在下行区间选择合适楼盘上车，投资者可以收缩市区或者重点关注临港区。但目前的市场实话实说不适合纯投资性买房，纯投资的朋友可以关注下一些房价较低的潜力城市，或相对稳健的二线城市。
后续，我们将会持续跟进房地产市场的最新进展，以及各个开发商的促销情况。更多楼市观察和楼市参考，请关注我们的公众号，威海新楼市。
