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什么是公有住房?
公有住房,是由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅。
在住宅未出售之前,住宅的产权归国家所有,国家将该房屋出租给居民租用。
目前按照国家政策公有住房分为两大类:“可售公房“VS”不可售公房“,无论哪种,均视为使用权房屋。
无论哪种公房都是可以交易的,但须经特殊流程。
可售公房交易流程
一
先把公房变成产权房
依据《上海市关于出售公有住房的暂行办法》,凡独立成套的公有住房,均可向承租人或符合分配住房条件的职工出售,流程主要节点如下:
1、确定价格:按照工龄或其他政策确定购买价格;
2、签订《上海市公有住房出售合同》(该合同为交易中心指定版本);
3、凭合同及相关材料进行过户手续。
注:可售公有住房的产权购买有优惠税收政策,免缴房产税、契税等。
二
后续流程与普通交易无异
变成产权房后,交易流程等同于普通产权房。
承租人一旦买下可售公房的产权,可售公房就变成普通产权房,如果对外出售的,则流程无异,唯一不同的则是,该类房屋交易,享有税费的优惠政策,免征营业税,在同类条件下享受个税的减免。
不可售公房交易流程
所谓不可售公房一般为煤卫合用的公房,由于产权属于国家或单位,所以居住人只享有承租权,此类房屋的购买,只能进行承租权的变更。
还是以上海为例,主要节点如下:
1、 买卖双方签订《上海市公有住房差价换房合同》;必须承租人和成年同住人全部签字。
2、购买不可售公房的买方必须有上海市常住户口;
3、不得贷款,必须一次性付款;
4、由于是承租权的购买,所以不受限购政策影响。
公有住房能够继承?
通过前文,我们已经很清晰的了解到,公有住房的居住人只是享有承租权,而非产权。
基于公有住房的产权特殊性,笔者认为:公有住房承租人死亡后,是不能发生产权继承的。关于这个点,《上海市房屋租赁条例》也有阐释。
《上海市房屋租赁条例》第四十一条第二款规定:
“居住房屋承租人死亡的,其生前共同居住人可以继续履行租赁合同。公有居住房屋承租人死亡的,其生前的共同居住人在该承租房屋处有本市常住户口的,可以继续履行租赁合同;
其生前的共同居住人在该承租房屋处无本市常住户口或者其生前无共同居住人的,其生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同。”
据此,我们可以得出以下几个结论:
1、承租人死亡,生前共同居住人可以继续承租公房;
2、共同居住人必须在公房内有本市常住户口;
3、如果共同居住人没有该房屋内的常住户口或该房屋没有共同居住人的,则由有本市常住户口的配偶或直系亲属继续履行。
注:继续承租公房的同住人的前提是有本市常住户口,如果无常住户口的,无法变成承租人。
最后我们总结一下,公有住房作为特定历史时期的产物,具有一定的保障住房的性质,承租人虽然没有获得产权,继承人不能作为遗产进行继承,但是相应具有资格的“同住人”的居住权却可以得到具体保障。
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END
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能给我一面五星红旗吗?
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