古北 三十年 | 第一国际社区从何而来？

 

古北新区

傍晚时分的黄金城道步行街，随处可以听到来自世界各地的语言。他们或谈笑风生或行色匆匆，孩子们成群嬉戏，主妇们结伴购物。休憩于绿树掩映的咖啡茶座中，漫步于香樟、银杏和多种叶色灌木的步道上，不同国籍和年龄的人在此相逢。作为上海最早规划的高标准涉外社区，古北新区以充满人文和开放性的设计，提供了上海国际化都市现代生活的范本。这片热土三十余年的发展变迁，也见证了上海开放包容、追求卓越的城市精神。

古北新区的开发最早要从改革开放之初说起。

1979年6月6日，中共上海市委、市政府为安排外商投资建设旅游宾馆、贸易中心基地及驻沪领馆基地，决定在近郊建设一个涉外小区。据此，市规划局提出虹桥、漕河泾西侧两个选址方案。通过对交通、环境和用地条件的比较，市政府决定在距市中心6.5公里的延安西路虹桥地区建设涉外小区。 这就是现今虹桥经济开发区的雏形。

1980年5月13日，市规划局上报充实修改后更名为《延安西路中山西路地区详细规划》。提出了统一规划、分期实施；划分土地使用性质，分清道路功能；以丰富多姿的体形、空间、对景组成建筑群体，以优美的环境构成新区的景观；市政公用设施要及时配套等原则。

1984年4月16日，市规划局上报定名为《虹桥新区规划》，在区内建设领馆、办公楼、公寓、旅馆等建筑设施，吸取国外先进经验，相对集中，综合开发，使之成为现代化新区，以带动中心城区的改建。

虹桥新区详细规划（基地布局）图

| 图片来源：《上海城市规划志》

开发前期的虹桥新区地块

1984年5月5日，市政府批复同意《虹桥新区规划》， 1986年8月29日，国务院批准虹桥新区为经济技术开发区，执行沿海开放城市经济开发区的各项政策。同年，《虹桥新区规划》获国家建设部优秀设计三等奖及上海市优秀设计奖。这是上海的第一个开发区，也是全国沿海14个开放城市中最早创建的国家级开发区之一。

随着虹桥开发区的辟建，经由虹桥国际机场出入的人员与日俱增，积极的引资政策吸引了世界各地的客商纷至沓来，与此相关的外商生活服务配套需求也随之激增。当时的虹桥路沿线的一些涉外酒店宾馆已开建，但从长远规划和发展愿景来看，能提供周全服务的涉外商品房住宅社区是必备的。

第一次提出的《古北新区开发规划》是在1984年5月。当时市政府在《关于虹桥新区规划的批复》中要求“着手考虑下期扩大事宜”。于是，相应的规划也就水到渠成。其中提出先期开发III区，理由是适应需建万余间旅游旅馆的要求，且III区范围有19公顷土地，多为原上海县虹桥乡的农田、饲养场，动迁工作量较少。

1979年航拍的古北地区，遍布农田村舍。当时古北路还未延筑至虹桥路以南

| 图片来源：天地图 上海

规划建设一组多层中小型旅馆、商场、展览厅、办公楼及体育、绿化园地等综合设施，包括餐厅、酒吧、茶室、休息厅、小商店等集中环绕公共绿化游憩广场布置，使新区功能较全、建筑多样、空间变化、环境优美，并取得投资少，开发快的效果。《古北新区开发规划》为古北新区提供了选址和总体结构的基础，后经调整扩大了用地范围。

1984年11月29日，市政府批复同意古北新区开发规划的意见。经调整优化后，1986年10月，由国务院批准的《上海市城市总体规划》确定古北新区是以海外人士、外国专家、港澳台同胞等为主要居住对象的涉外社区。

1986年12月13日《文汇报》头版刊出“本市将辟建古北涉外新区”的报道

古北新区毗邻上海虹桥经济技术开发区，距虹桥国际机场5公里，离人民广场8公里。东起姚虹路，西至虹许路，北依虹桥路、延安西路（西段），南临古羊路（徐虹铁路支线，原为航油运输专线），与漕河泾经济技术开发区相望。1986年2月，《古北新区详细规划》编制完成，计有Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ三个区域，共24个街坊，占地136.6公顷。

古北新区规划街坊图

| 图片来源：《长宁区城市建设志》

Ⅰ区在中部（古北路至伊犁路以西），用地44.89公顷，建筑面积78万平方米，以旅馆、办公综合楼为主；Ⅱ区在东部（伊犁路两侧至宋庆龄陵园），用地39.38公顷，建筑面积63万平方米，以高层公寓、多层住宅为主；Ⅲ区在西部（古北路以西至虹许路），用地52.34公顷，建筑面积约39万平方米，以领事馆、低层独户住宅及商住综合楼为主。

新区轮廓呈船形。横贯东西的黄金城道为新区内主干道，宽24米。南北方向以古北南路为中轴，东有伊犁南路，西有水城南路与之平行，分别与东西向的黄金城道、富贵道、荣华道十字相交，构成互相联通的环道，加上区域内街坊道路，组成新区方便快捷的交通网络。

根据市政府关于“古北新区的开发要以自筹资金为主”的原则，1986年，古北新区联合发展公司通过中华企业公司、浦江建设发展公司和长宁区城市综合开发公司3家房地产开发企业筹集资金人民币200万元，并通过银行贷款，为开展前期项目作准备。

1987年，以联建、参建的形式，多方吸引资金，先期建造坐落在古北新区外的住宅商品房，先后通过参与虹桥路高层公寓、程家桥动迁房、康健樱花苑和侨汇房古城公寓，共4.5万平方米的住宅建设，为1989年新区内三个小区的前期开发积累启动资金。1988年3月，在详细规划的基础上，规划部门同法国里昂城市开发公司合作，对规划进行调整深化，完成了《关于古北新区规划调整深化方案的审核意见》。

1989年，新区开发建设由西向东推进。当年3月22日， 古北新区第一期工程正式启动。1990年5月20日，III区一期工程钻石公寓、宝石公寓先后破土动工，明珠大楼、碧玉公寓、翡翠公寓相继开工建造。 1990年底，古北新区首次采用国际招标、有偿有期转让土地使用权的方式，将III区一期24街坊5.5万平方米土地，转让给香港仲盛房地产有限公司和深圳万科企业有限公司。1992年，在III区一期地面建设加快进行的同时，III区二期基础设施建设同步进行。当年共完成28.5万平方米地面的“七通一平”。

1989年3月23日《文汇报》第二版刊出“古北新区昨日动工”的报道

1992年前后航拍的中山西路延安西路口西望。虹桥开发区的若干高层建筑已渐成规模。极目远眺，古北地区还是大片的农田

| 图片摄影：陆杰

古北新区前期规划经过充分的推敲可调整。图为工作人员正在古北新区规划沙盘前商讨相关事宜

1990—1994年底，古北新区先后向各开发商批租III区土地23.55万平方米，列入开发建设项目80多万平方米。沪港合资上海百欣房地产发展有限公司投资建设III区一期金象公寓；沪港合资上海宝城房产发展有限公司投资建设III区一期金狮花苑和III区二期伦敦广场高层住宅；沪港合资上海古北东海房地产发展有限公司投资建设III区二期雅典花苑高层住宅。III区二期的维也纳广场、里昂花园、巴黎花园、鹿特丹花园、罗马花园等住宅建筑，分别由古北集团公司及其董事单位参与开发，总建筑面积66.3万平方米。至1994年底，III区一期工程全面建成交付使用。

尚待开发的古北I、II区地块。远处是已近完工的III 区地块

| 图片来源：《上海市长宁区城市建设150年》

施工建设中的古北路1000号—III区主要建筑——伦敦广场

| 图片来源：《上海市长宁区城市建设150年》

1992年5月2日《文汇报》刊发的一则外销住宅预售登记广告

1992年12月4日《文汇报》刊发的古北新区外销房产广告

古北新区房地产的火热也促进了周边地区内销楼盘的行情。图为1996年10月10月31日《文汇报》刊发的一则内销房产广告

落成后不久拍摄的宝石公寓内庭院

| 图片来源：《上海市长宁区城市建设150年》

随着各项楼宇建设工程的铺开，销售推广也随之全面展开。1990年，古北新区联合发展公司首批推出销售钻石公寓148套，建筑面积1.7万平方米，至1991年底全部售罄，售出率为100%。1992年初，成立古北新区房产销售中心，售楼以古北联合公司为主体，销售中心对各子公司的房产销售进行管理和协调，同时向境外扩展，建立销售网点。至年底，在新加坡、美国、加拿大等国家和香港地区均设古北联合公司售楼机构。1992年5月、8月、9月，分别推出广场大厦、明珠大厦、金狮花苑、翡翠公寓共405套，建筑面积6.19万平方米，至1993年底售出率100%。

从20世纪80年代末到90年代，短短十几年间，曾经的蛙鸣稻香，乡野村舍， 已华丽转身。古北新区作为上海第一个大型高标准国际社区，凭借其周密的规划、优越的氛围和人文环境，以及海纳百川的气度，建成之初就成为上海的城市名片 。“90年代上海十大新景观”“新中国50年上海最佳住宅小区”“中国社区规划示范住宅” “宜居示范住宅”和“上海市文明示范标志区域”等称号实至名归。古北一期的成功，也为其后的二、三期开发注入了强大的活力基因。

1995年前后航拍的古北新区III区，完整的街区形态已显现

| 图片摄影：陆杰

1997年的上海市区批租土地分布图（西区部分）。图中可见古北区域分布有多幅地块

| 图片来源：《国际市场》1997年第四期

古北路以东的I、II区（居住分区），是古北开发的二期，2001年正式启动。建筑面积100多万平方米。总体布局以宽46～80米、长630米的黄金城道步行街为中轴，以更高的标准构建洁静的街区。合理的功能区分、优良的环境品质和人性化的室内外空间，显示宜居示范住宅的品位。沿黄金城道，各类高档住宅区如都市山峰鳞次栉比，相对而出，各功能区块之间疏密有度，布局合理。

来自北美、欧洲、中国香港等地的10余家建筑设计名家，将体现现代精神的“新古典主义”建筑美学精髓，汇集到黄金城道的传统与法式园林相结合的“融合花园”中。建筑、景观、环境，点、线、面，建筑和环境的意韵，雕塑、人文景观在这里集中展示。7块绿地蜿蜒其中，犹如波光粼粼的溪流，两侧的建筑恰如“都市山庄” “欧式山水”，传统与现代法式、地中海与西班牙式园林各有丰姿，隐显其中，整体协凋又和而不同。40%的区域绿化率、40%～50%的小区绿化率，把二期装扮得青翠欲滴。

2006年航拍的古北新区

| 图片来源：天地图 上海

古北三期（I、II区商务分区）有上海广播大厦、古北湾大酒店等已建筑和规划保留建筑，2005年后建设的古北国际财富中心、日本高岛屋百货、东银商务中心等高级办公、酒店、商业、会展等现代服务业功能建筑50余万平方米，与虹桥开发区布局功能互补，1.53公顷公共绿地与13公顷虹桥中心花园隔路相望，突出花园式、生态型商务环境。商区内建筑融中西营造技艺于一体，以系列塔楼组群分布，建筑色彩淡雅、风格现代、曲线柔和，以建筑语言对开放世界与和谐理念作出新的诠释。

古北新区从最初规划阶段就具备成熟的城市设计思维，在相关的专业领域被称为“古北模式”。其中的社区规划由法籍华裔建筑师黄福生完成，明显受到当时在欧美都比较流行的后现代文脉主义的影响，其界面丰富的商业主街，密布的底层商业以及紧凑街区的设计呼应了当时正在兴起的新城市主义（New Urbanism）思想。古北的开放街区的产生是具有历史偶然性的，是一种实验性的规划理念的产物，是住宅商品化与土地批租制度完全定型前的探索，但是也正是由于它的“不成熟”，反而能够克服制度固化之后逐渐僵化的社区规划定式。

深秋落叶季的黄金城道

古北新区的许多设计中还运用了四合院与高大的过街拱楼相结合的手法， 打破了传统新村式住区设计邻里间隔绝的方式， 并利用四合院中休息庭园及广场绿化来沟通居民间的往来。它的开发方古北集团有限公司（前身为古北新区联合发展公司）是由中华企业、长宁房产与浦江建设三方合资组建。古北集团通过成立中日合资建设公司，着力于基础设施建设以加快土地批租，实现快速资金回笼。在宽裕的建设成本，宽松的风格控制与明确单一的目标使用群体等条件下，这些涉外社区在形式语言与空间布局上同时反映出更为与世界接轨的理念。

古北新区占地约1.37平方公里，已经相当于一个小型城镇，其功能配置比较完整，社区物业管理完备，居民的公共参与程度高，周围又有快速干道、轨道交通，还与公园等天然边界毗邻，所以它在“街区制”上的实现比较彻底。

注：街区是一个来自西方的概念。在英文语境中为“Block”，具有地理空间及社会文化的双重内涵，是城市形态结构、功能结构 ( 居住、工作、休闲娱乐)的基本构成单元。在空间上，街区具有明确的边界要素，即由城市道路及沿其布局的建筑围合而成，是构成城市肌理的最小单位；在功能上，街区将开敞空间与居住、商业服务及文化娱乐等多种城市活动有机组合，构成邻里生活的基本单位。

相对于中国传统意义上的小区，古北的街区形态采取一种折中的态度，其街区大小在3～5公顷之间。在紧凑的街区结构基础上，部分街区内部往往又有可穿越活动的步行广场，这样街区就被进一步分割为2公顷左右的组团，组团往往由几栋公寓楼围合形成，这些公寓楼的房型不拘一格，大量的口字形、门形与半圆形平面的建筑强化了景观走廊与几何上的秩序。部分住宅平面可能与中国传统的生活习惯有些差异，却体现对社区外部空间质量的尊重。

玛瑙路黄金城道步行街路口。两侧住宅、绿化及底层商铺相得益彰

正是这种国际化的理念，以及上佳的硬件设施，使得古北成为境外人士安家落户的首选。2016年数据显示，古北社区有居民11796户约3.3万余人。居民中境外人士约1.9万人，约占居住人数的57%。以中国港澳台地区同胞和日韩两国人士居多，还有来自新加坡、印度、土耳其、英国等国的外籍人士。境外人士多、华侨华裔多、留学归国人员多、新社会阶层人士多、租赁比例超60%等，是古北居民区的主要特点。

整个古北新区目前与周边的社区日益融合，甚至难以辨析其清晰的社区边界。古羊路以南、虹许路（中环）以西的闵行区也建设了大量高端社区，与长宁区部分的古北社区已经连为一体。20世纪90年代的古北居民以欧美人士为主，也有一些中国港澳台人士。2000年后，欧美居民比例一度下降，中国港澳台人士和韩国人、日本人居留增多，这一趋势与碧云等第二代国际社区的兴起有一定关系，部分欧美家庭因为更偏好低密度社区而移居碧云等地。

以旅居上海的日本人为例，进入21世纪，在沪日本人口快速增长。2001年首次突破万人，2004年以34122人超越香港成为中国最大的日本人聚集城市。2011年更以56481人超越纽约成为世界第二大日本人海外聚集城市，而这其中很大一部分就居住在古北地区。2012年圣诞节前夕 ，有180多年历史的日本高端百货品牌“高岛屋”在古北开业，也正是对此的最佳注解。

古北地区的日籍居民住宅分布变化

| 图片来源：《上海古北地区日本人聚居区族裔经济的形成特征》

 2002年古北地区日裔经济设施的分布

| 图片来源：《上海古北地区日本人聚居区族裔经济的形成特征》

 2012年古北地区日裔经济设施的分布

| 图片来源：《上海古北地区日本人聚居区族裔经济的形成特征》

高岛屋百货下沉式广场

古北也见证了台湾同胞融入上海城市生活的心路历程。有最早落户上海的台胞回忆到：

古北作为最早的落户点也有被动的因素。因为按照当时政策，房产内外销截然分开，按城市规划，古北新区集中供应被上海人称为“侨汇房”的高档外销房。想购买，需凭相关证件，并支付美元。1992年第一批在古北置业的时候，只有宝石公寓和钻石公寓两项建筑，附近的明珠大厦是火热的建筑工地，其它地块多半还是农田或长着半人高野草的空地。路边乱设着油条早点摊，更不要提什么罗森和“7—11”便利店，去餐厅吃饭还要先买票。

在许多台湾亲友不解的质疑声中，第一批踏上这片热土的台胞却是认定了这里处处勃发的机遇和发展愿景。“离虹桥机场只有10分钟路程”，这在当时古北房产广告上放得最多很大的一句话。对于许多心里不安定、看重便捷来往的台商，确是影响购房的一个重要因素。不安在一天天减少。治愈了最初的水土不服，生机蓬勃的上海，对经历过或者错过了上一轮台湾经济奇迹的人们，就是人生全新的起点。

古北也没有让他们失望，一天天从杂乱里变生出优雅华贵，从而演化为沪上第一的涉外高端社区。即使在1997年亚洲金融危机波及下，大多数的房地产项目都一蹶不振，然而古北板块依然坚挺，因为它已是上海少有的成熟高尚社区，其人文生活环境无可替代。

古北社区丰富多彩的暑期文艺活动，摄于2011年

| 图片来源：《上海年鉴（2012）》 

古北市民中心各项服务内容指示

| 图片摄影：张锁庆

古北市民中心作为虹桥街道综合性服务设施，整合社区事务受理中心、社区文化中心、综治中心、志愿服务中心、党员服务中心于一体，为居民打造便利、温馨、融合的市民之家

| 图片摄影：张锁庆

被称为“小小联合国”的古北新区中，有很多境外居民已经很好地融入了上海，有些还积极参与到社区管理之中。1996年成立的荣华居委会作为全国第一家涉外居委会，积淀了二十余年的国际社区的管理探索经验。有个上海最早的国际社区工作法：“‘融’——荣华国际社区工作法”，包括服务推进法、契约管理法、民主参与法、协同共治法等内容的工作法的“核心”就是“融”之情，让生活在这里的境外人士没有内外之别，也让他们自觉成为社区管理的主人。

从四十年前的构想和蓝图到三十年前的第一根地桩，再到现今魔都首屈一指的高档社区，世界通过古北进一步了解开放中的上海。正如那条短短的黄金城道所寓意的财富、收获，走过三十载的古北新区，结出了中外融合发展的硕果。

改革开放四十年，上海的发展无疑是跨越式的。魔都并不缺乏充满魅力的城市外貌，这里的摩天大楼数量可与纽约相媲美，较之伦敦、巴黎等国际化大都市，现代化程度毫不逊色。但是要建成全球卓越城市、具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市，上海需要更多极具国际影响力和深厚文化内涵的国际化街区，上海急需通过这种具有强大吸引力和国际影响力的街区来提升整个城市在全球的影响力，古北无疑为此提供了可资研读的范本。END

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