布局“世界四大湾区”，深度剖析投资前景

粤港澳大湾区作为“世界第四大湾区”，粤港澳大湾区将跳出中国，辐射大半个亚洲，做20亿人的中心。

——央视《辉煌中国》纪录片

粤港澳大湾区，是继纽约湾区、东京湾区、旧金山湾区之后世界第四大湾区，是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。早在今年3月，“粤港澳大湾区”的概念，首次被写入中央政府层面的《政府工作报告》，并明确提出，“要研究制订粤港澳大湾区城市群发展规划”。

粤港澳大湾区作为中国改革开放的前沿和经济增长的重要引擎，覆盖广东9个市：广州、深圳、珠海、东莞、惠州、佛山、中山、江门、肇庆九市和香港、澳门两个特别行政区，面积5.6万平方公里，人口6000多万人。而据预计粤港澳大湾区的人口到2050年将达到1.2至1.4亿的庞大规模，必将成为世界上最大的都市圈之一。同时，到2030年，粤港澳大湾区有望成为全球经济总量最大的湾区。

其中，过去的一年，大湾区这9座城市中（不含港澳），房价均也明显上涨，整体涨幅在30%左右。对比今年与去年3月的房价，肇庆以40%的涨幅位居第一，其次是江门、中山、佛山和东莞，涨幅均超过30%。只有惠州和珠海涨幅偏慢，仅13.96%和7.08%。

目前，深圳与广州仍然是粤港澳大湾区房价最贵的城市，其各城市房产均价：

• 广州均价：30518元/平；

• 深圳均价：54314元/平；

• 东莞均价：15073元/平；

• 珠海均价：20091元/平；

• 佛山均价：13360元/平；

• 惠州均价：12391元/平；

• 中山均价：11415元/平；

• 江门均价：7294元/平；

• 肇庆均价：6688元/平。

纽约湾区，又称为纽约大都市区。由纽约州、康涅狄格州、新泽西州的31个县联合组成，面积达33484平方公里。纽约湾区城市群以纽约为中心，北起波士顿，南至华盛顿，以波士顿、纽约、费城、巴尔的摩、华盛顿等一系列大城市为中心地带。

纽约曼哈顿被形容为整个美国的经济和文化中心，也是联合国总部大楼的所在地。下曼哈顿的华尔街是世上其中一个最重要的金融中心，有高达1.2兆的本地生产总值，并拥有纽约证券交易所和纳斯达克，美国7家大银行中的6家，2900多家世界金融、证券、期货及保险和外贸机构均设于此，成为世界金融的心脏。纽约的对外贸易周转额占全美的1/5，制造业产值占全美的1/3。全美最大的500家公司，1/3以上的总部设在纽约湾区。美国的纽约湾区是世界金融的核心中枢，其金融业、奢品、都市文化等都具有世界性的影响力。

纽约湾区的整体教育水平较高，纽约大学、哥伦比亚大学、康奈尔大学、耶鲁大学、普林斯顿大学等著名学府集中于此。正是这些高等学府，为纽约湾区提供了良好的人才资源。

根据Zillow数据，纽约都会区整体房价中位数为$433万左右，较去年同期增长6.6%，较5年前增长4.5%。2017每平方米的房价为$283，而5年前每平方的价格也有$231。与现在房价差不多的西部大都会区西雅图相比，纽约近今年房价增长较平缓，只比全美2017年房价增长平均数5%高了1.5个点。再看每平方米售价，过往5年的增幅也比较平缓，相对于西雅图增长1.66倍，纽约都会区只增加到1.17倍。

纽约大都会区在2017年有6.6%左右的增长，相较于全美的增幅翻倍，同时中位值也是全国的两倍以上。鉴于市场上可供应的房源越来越少，人均收入没有特别重大金融危机情况下仍会保持稳定增长，故预计纽约大都会区在18年的房价增长将会放缓，更多的人将可能会迁移到其他地区工作，或者在其他地区进行投资。

旧金山湾区是美国加利福尼亚州北部的一个大都会区，总人口超过760万，其中包括多个大小城市，最主要的城市有旧金山半岛上的旧金山（San Francisco），东部的奥克兰（Oakland），以及南部的圣荷西（San Jose）等，湾区是世界上最重要的高科技研发中心之一，世界著名高科技研发基地硅谷（Silicon Valley）即位于湾区南部，拥有全美第二多的世界500强企业，谷歌、苹果、Facebook等互联网巨头和特斯拉等企业全球总部。

同时拥有举世知名的硅谷和斯坦福、加州伯克利等20多所著名大学，和众多美国国家公园等自然景观、世界旅游胜地 。

根据Zillow数据，湾区整体房价中位数为$881567，较去年同期增长10.85%，较5年前增长12%。 2017每平方米的房价为$566,而5年前每平方的价格才￥311（对比以下北上广，似乎还是比较合理的价格）。 

环视整个加州，湾区整体而言的增长节奏虽然是相对快一点的，但是更值得注意的是每平方尺的价格湾区是整个加州均值的2倍，房屋中位数确是4倍以上了，从某种程度判断，大湾区的房屋面积都较大，如果作为第一套房投资的话，需要的成本相对也较高。 同时有意思的是，整个加州房价中位数最高的月份主要集中在06年4月其次才是17年12月，而在湾区9大区域基础在17年12达到顶峰。

预测2018增长幅度最大的为Santa Clara以及San Mateo这两个郡，从2017年的增长率来看这两个地区已经较其他区有了飞速的增长。主要还是SANTA CLARA周边的一些科技公司在迅速的扩张和增长，大部分人继续往该区域迁移，其中也包括中国创业公司。

东京湾是一个位于日本关东地区的海湾，因与东京接壤而得名。东京湾区是世界上第一个主要依靠人工规划而缔造的湾区，这里聚集了日本1/3人口、2/3经济总量、3/4工业产值，成为日本最大的工业城市群和国际金融中心、交通中心、商贸中心和消费中心。拥有横滨港、东京港、千叶港、川崎港、木更津港、横须贺港六个港口和三菱、丰田、索尼等一大批世界五百强企业，也因此被称为“产业湾区”。

东京湾注重生态和可持续发展，营造了国际一流的海湾生态圈。这里交通等硬件配套十分优秀，建筑设计、建筑风格、建设品质和居住文化等方面都引导世界的潮流。

2017年东京房价第一的地方花落中央区。顾名思义就是东京的中央地带，毗邻东京湾，是东京都的特别区。区内拥有世界知名的日本桥、八重洲、筑地、月岛和银座。其中，日本桥在江户时代是全日本道路的起点，筑地是日本型的海产出口地之一，银座更是日本地价最贵的地段之一。

随着2020年奥运会将在日本东京举办，日本房产市场也迎来了新一批投资者。日本一些主要城市的涨幅较为突出，包括东京、大阪、名古屋、福冈等。东京市中心的一些区，土地价格涨幅比较可观，尤其是中央区，千代田区，港区，新宿区。大阪市区涨幅也不错，大阪北区、中央区、西区都有较高涨幅。另外，福冈、横滨等城市的某些去也有不错的涨幅，外国投资者也寄望于土地和资产增值。

东京住宅平均价格相当于北京的七成左右，投资成本较低且回报率相对稳定，不算房屋本身的升值率，东京的长租回报比基本在5~6%之间，短租回报率稳定在7~8%之间。而对于地段较好的民宿，达到10%的收益也不是什么难事。据一位从去年秋天开始在新宿区经营民宿的中国投资者透露：4月的樱花季十天时间就能有80万日元（约52000元人民币）的营业额。

而除去民宿市场的火热，在日本历史的悠久的单身公寓市场一直以来也是被许多投资者看好的。与中国国情不同的是，日本大量的年轻人比起买房更加倾向于租房生活，因此自单身公寓在日本出现以来，一直在租房市场上占有不小的比重。

而在日本各区县中，关东、中部和近畿地区是日本各地区GDP和人均GDP排名最高的三个地区，也是日本人口集中的三个地方。人口净增长对经济、房屋租赁市场都是利好因素。而这些地区更是因为并未过多受到日本人口减少、经济停滞的负面影响，所以更加受到海外买家的青睐。

这些高GDP区域的房产背后都有着巨大人流量和强劲经济发展的支撑，因此投资收益也自然高于其他地区。从租金指数变化来看，东京23区中的核心5区租金更为稳定，抵御风险的能力更强，并且在市场企稳时租金的增长也更为迅速。根据数据显示，这些高GDP区域的房屋，即便是有租户退租，在1个月之内也可以轻松找到下一位租户，出租率常年达到90%或以上都不是问题。

（本文信息整理自搜狐、新浪、中国财经报等平台）

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