「我不是法神」因政策调整丧失购房资格，买方承担何种责任？

注

  情势变更  

我们从“情势变更”说起。

最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。” 

要点提炼：

1、重大变化应发生在合同成立以后，履行完毕之前；

2、订立合同时当事人不可预见；

3、重大变化的发生造成合同履行显失公平；

4、情势变更前提下，并非一定解除合同，而是由法院自由裁量，变更或解除。

因此，若2016年3月初，非上海户籍的购房者凭已满2年的社保证明购房，其与房东在3月25日前签订《上海市房地产买卖合同》，后在3月25日，因政策收紧，社保从2年变5年丧失购房资格，买方已无法办理产权过户，合同目的无法实现。根据公平原则，应支持解除买卖合同，返还已付房款为宜。

来一发参考案例：广东高院（2015）粤高法民一申字第97号。

该案法院认为，2013年3月31日，广州市政府公布《广州国五条实施意见》注明“自本意见公布之日起，非本市户籍居民家庭能提供购房之日前2年内在本市连续缴交1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房（含新建商品房和二手住房）；非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房”。双方签订的《广州市存量房买卖合同》不能履行的原因不是双方当事人违约所至，而是由于情势变更所致。二审法院根据本案的事实及法律规定，判决解除双方所签订的《广州市存量房买卖合同》、陈某某在判决生效后十日内返还500000元给范某并无不当。

类似案例可见(2016)豫0306民初604号。

此类案件的共同点是，限购政策出台或标准从紧后，买方从根本上丧失了购房资格，合同目的无法实现。

现实中，房屋买卖情况可能更为复杂。房东为改善居住环境，会选择置换房屋，卖小买大。若出售现有房屋过程中出现政策调整，致使之后无法再次购买，如何处理？房东此时能否中止出售？中止又是否需要承担违约责任？留个尾巴，下次再说。