武汉昙华林泛悦汇
4月24日晚，南国置业股份有限公司（下称“南国置业”，代码002305）发布年度报告，2018年，公司实现营收40.31亿元，同比增长27.34%；归母净利润为0.84亿元，同比增长47.01%；扣非净利润为-0.75亿元，同比增长20.38%。
这意味着，报告期内，南国置业的主营业务实际为亏损。
根据财报，2018年，公司旗下多家重要控股子公司出现净利润负值。其中，襄阳南国商业发展有限责任公司（全资）亏损1.16亿元，成都泛悦北城房地产开发有限公司（持股41%）亏损0.37亿元，荆州南国商业发展有限公司（全资）亏损0.20亿元。
南国置业是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性物业开发企业。公司以武汉为核心区域，布局于成都、南京、重庆、荆州、襄阳、北京等城市，已初步形成了“南国大家装、泛悦Mall、泛悦汇、泛悦坊”四条商业地产产品线。截至4月24日收盘，公司市值约60亿元。
2018年，房地产政策坚持“房住不炒”基调，因城施策，调控从传统的需求端向供给侧转变，效果逐步显现。加上信贷政策持续收紧，中小地产企业普遍面临较大的资金压力。
投靠国企但毛利率逐年下滑
南国置业前身为1998年创立的武汉南湖花园置业有限公司，2003年更名为武汉南国置业有限公司，2007年采取整体变更方式设立武汉南国置业股份有限公司。2009年10月，公司在深交所上市。
初上市时，公司创始人许晓明直接和间接共持有公司股份71.12%。
2012年，电建地产（原中国水电地产）入股南国置业，成为其主要战略股东；2014年，电建地产又通过要约收购购买公司股权，持股比例达到40.94%，进而成为公司控股股东。这也意味着南国置业摇身变为国企。
截至2018年底，许晓明以15.34%的持股比例位列第三大股东，其母尹光华持股比例为2.02%。
电建地产是中国电力建设集团的成员企业和房地产板块发展的主要平台，公司注册资金70亿元，拥有房地产开发企业壹级资质，公司重组成立于2005年11月，是国务院国资委核定的首批16家主营房地产开发与经营业务的中央企业之一。
尽管顶着国企“光环”，但在中国房地产开发企业中，电建地产与行业“第一梯队”尚存一定差距。根据中国房地产业协会的排名，目前电建地产在行业内的综合排名位列第56位。
电建地产控股后，依托央企资源和资金等优势，南国置业确立了“4+4+N”的全国扩张战略，即重点布局北上广深4个一线城市，武汉、重庆、成都、南京等4个强二线城市和部分机会型城市。
2015年-2017年，南国置业的营收分别为30.51亿元、28.99亿元和31.65亿元，营收分别同比增长15.25%、-4.98%和9.21%，归母净利润分别为3069万元、4328万元和5737万元。
值得一提的是，南国置业房地产业务的毛利率连年下滑，2015年-2018年的毛利率31.89%、25.88%、16.22%和12.67%。由于还同时存在资产负债率较高、多家子公司亏损等问题，引发深交所关注。
2018年6月11日，南国置业回复深交所问询称，房地产调控政策对公司毛利率产生了一定影响。同时，2017年度主要确认收入项目中，襄阳南国城市广场结转住宅部分为还建限价房，影响公司整体毛利率水平。受到襄阳还建限价房因素的影响，2017年度营业收入虽有所上涨，但公司利润水平未呈现增长趋势。
2018年，公司新开业商业项目泛悦坊·西城店（北京），至此累计运营项目已达到17个，累计商业运营面积108.95万平方米。其中，武汉的南国大家装珞狮路店、月星家居珞狮路店、泛悦Mall·西汇店、南国大家装汉西店部分区域正在进行业态调整和升级改造。
2018年，公司在建项目数量为11个，其中公司操盘项目8个，合作方操盘项目3个，总建筑面积326.39万平方米，截至2018年底已完工建筑面积33.41万平方米。
截至2018年末，公司累计土地储备10.15万方，计容建筑面积100.81万方。
管理层换血
自2014年电建地产入主南国置业以来，已基本完成管理层更新。
3月14日，南国置业公告称，公司副总经理张军、肖新乔因工作调动原因辞职。这也意味着继1月25日公司董事、董秘、副总经理谭永忠，副总经理郑彤离职之后，今年已有4名副总经理以上职务的高管离任。
此前一天，公司召开董事会临时会议，经总经理钟永红提名，并经公司第四届董事会提名委员会审议通过，公司董事会同意聘任李明轩、吴疆、熊宇静、张晓冬担任公司副总经理职务。而钟永红也是去年7月刚刚履新，接任原总经理吴咸发。
公开资料显示，钟永红、畅文智、李明轩、吴疆等多名新任管理层均来自电建地产。钟永红曾任电建地产武汉公司总经理、电建地产总经理助理、华中区域总部总经理等职，畅文智曾任电建地产董事会办公室副主任，南国置业总经理助理、董事会办公室主任等职。
如此频繁又密集的管理层“换血”，让很多投资者都忍不住猜测：电建地产整体注入上市公司体内或指日可待。
但是，管理层变动也引发了公司内部企业文化“调整”，许多老员工高呼不适应。
南国置业一名员工向支点财经记者透露，在钟永红履新之初，公司内部派发了一份《关于钟总工作风格的沟通内容》，目的是让员工尽快适应新领导、共同营造良好氛围。记者在这份文件中看到了“钟总是一位既严格又随和的领导，严格是一种大爱”“钟总既重视仪式感，也重视实质性结果”等内容。该员工称，电建地产领导层进入公司以来，公司氛围发生了较大变化。
公司创始人、原董事长许晓明任期于2016年3月4日结束后，已卸任公司所有职务。在此之前其通过协议转让的方式，向子女许棠、许榕，母亲尹光华转让股份，持股比例逐步降低。
有消息称，许晓明已基本退出房地产圈，将一手创办的公司实控权拱手相让后，正拿着套现的钱环游世界。
4月20日，公司公告称，许晓明计划以集中竞价交易、大宗交易方式或协议转让方式减持公司股份共计10000万股（占公司总股本比例5.766%）。减持完成后，许晓明的持股比例还将进一步下降至9.574%。
全国拓展不及预期
2016年7月4日，公司名称由“武汉南国置业股份有限公司”变更为“南国置业股份有限公司”，以体现公司未来跨区域全国发展的布局。
然而，截至2018年底，公司在北上广深四个一线城市中也仅在北京落地泛悦坊·西城店一个社区型购物中心项目。
根据财报，重庆将成为南国置业除大本营武汉外布局的重点，仅2018年就接连摘取三幅地块。
2018年1月3日，南国置业与电建地产竞得重庆市巴南区李家沱-鱼洞组团地块，总计容建筑面积52.5万平方米，项目被命名为洺悦城·公园里，双方各占50%权益。随后两家公司联合成立的项目公司重庆启润房地产开发有限公司以底价25.1亿元摘得重庆巴南区龙洲湾地铁换乘站地块，成交楼板价4781元/平方米，总建筑面积147万平方米，项目命名为 洺悦城；10月22日，公司以5.73亿元的价格摘得重庆市沙坪坝区西永住宅用地，项目建设用地面积6.81万平方米，计容总建筑面积10.22万平方米。
南国置业表示，获取上述项目进一步巩固了公司在西南区域的布局，有助于进一步加快公司全国多点布局的步伐。
此外，公司在较早之前已经布局成都市场。目前，已落地成都泛悦国际、成都泛悦城市广场和成都泛悦mall等项目，但经营状况并不乐观。2016年-2018年，公司成都房地产业务的毛利率分别为32.74%、12.13%和3.61%，呈持续大幅下滑趋势。
在湖北省内，公司在荆州、襄阳等地的扩张也并未实现预期业绩。2016年-2018年，荆州市场的毛利率分别为3.31%、-37.26%和-25.26%，襄阳市场的毛利率分别为58.9%、24.02%和-26.92%，波动较为剧烈。
除此之外，公司还在南京选择了退出部分优质地块。
2016年，南国置业以总价9.4亿元竞得南京秦淮区一块商办混合用地，并命名为南京泛悦中心。2017年11月24日，南国置业公告称，拟将全资子公司南京泛悦房地产有限公司100%股权及债权转让予诚通房地产投资有限公司，其中100%股权对价2.51亿元，债权2000万元。
对于出售上述南京项目的原因，南国置业表示主要是因自身经营发展战略需要，“为加快去库存，实现资金回笼，目前，公司仅在南京泛悦城市广场中占有26.01%的权益……异域拓展远不及预期。
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记者丨李文卉
编辑丨吴玲
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