「法神说法」房产交易违约，违约金未必板上钉钉

一、法院可调整违约金数额

当事人申请后，法院可调整违约金数额。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。由此可见具体案件中，在满足一定条件时法院可以调整违约金数额。

二、调整的依据是什么？

法院调整违约金数额应满足如下条件：

1、当事人请求

当事人应主动提出违约金过高，并请求法院适当减少。此为前提，具体案件中很多被告并不认为自己违约，不认可原告的违约金请求。未向法庭提出减少违约金的请求。

2、考量实际损失

法院应结合实际损失、合同履行情况及当事人过错综合考量。此产生若干小问题：

（1）为何法院不支持居间协议中约定的20%违约金？

实际操作中，在签订买卖合同前，房产中介会提供一份自己拟定的居间协议，协议中详细约定了房产坐落、交易价格、履行方式，违约责任等，其实质上已具备买卖合同性质，但现实中一方违约，未签订买卖合同，守约方主张的20%违约金很难得到法院支持。其原因之一就是法院考量合同履行不充分，在交易甫始，仅签订居间协议的情况下难以支持高额违约金。

（2）守约方是否需要举证自身实际损失？

从举证责任分配角度而言，在有违约金约定前提下，守约方本无需证明自己实际损失。但考虑到实际损失是法院调整违约金与否的重要依据，为防止违约金被调低，守约方应尽量举证自身损失，证明违约金数额合理。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》明确：“人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应证据”。

（3）房价涨跌能否认定为实际损失？

房价涨跌可以认定为守约方的损失。最高人民法院指导意见：由于出卖人拒绝履行合同，导致买受人需要另行购买相类似的房屋，则其需要支付的另行购房成本就同其之前签约的购房成本之间存在明显的价值之差，此种房屋差价是由违约方的违约行为造成的，可以作为守约方所遭受的损失。