​​在算房价能涨多少之前，我先引入一个大家都已经熟知的概念，那就是房屋的租金回报率。租金回报率=1年的房租收入/当前房屋总价*100%。租金回报率可以类比为股票的市盈率，事实上，它是市盈率的倒数。就像我们投资股票都希望市盈率越低越好一样，我们也希望房价的租金回报率越高越好。可能有人会说，现在买房谁还看租金回报率啊，买房就是为了以更高的价格卖出去。对不起，我认为这本质上是一种投机行为，本文不会对此展开论述。

我们先来看看全球主要城市的租金回报率。

可以看出，中国一线城市租金回报率普遍在1.5%以下，而除香港外的其他城市，都在3%以上。类比市盈率，中国一线城市的市盈率大约70倍，而全球其他主要城市的市盈率都在30倍以下。这里我的一个重要判断是租金回报率长期一定会均值回归，极低的租金回报率是无法长期维持的，正如在股市里长期的高市盈率一定是无法长期维持的一样。理由：当期的高市盈率暗含的潜台词是盈利会快速增长，拉到足够长的时间，盈利的增长足以让市盈率降到合理水平。但是问题是，世界上能长期维持20%以上增长的公司非常罕见，所以任何高估值都注定无法长期维持。房子也绝不可能成为例外。

那么，为了支撑当期极低的租金回报率，就必须有比房价增速更快的房租增速。从而，拉长时间，能使得租金回报率回归合理水平。我们以旧金山的租金回报率3.3%作为北上广深（租金回报率算术平均为1.52%）回归的目标。理由：租金回报低的都是经济发达且增长快的城市，旧金山因为硅谷的存在，已经是全美房价最贵的地区之一了，拿它作为目标还不至于让北上广深没面子。如果租金不涨，那么房价需要跌(1-1.52/3.3)*100%=54%，差不多腰斩。

但是，房租长期肯定会涨，所以房价不会跌，这是很多人的判断。这个判断，定性来说没什么问题，我们今天就来定量的看一下。房租长期会涨，到底能涨多少？我们知道，租房支出，是比买房更为刚需的一种刚需。因为不买房，还可以租房；如果租不起房，那就只能离开这座城市了。所以一个地区的房租水平跟居民收入水平是绝对正相关的，我们可以用人均可支配收入的潜在涨幅来近似衡量房租的潜在涨幅。事实上，据我观察北京过去8年的情况，房租的涨幅的确跟居民可支配收入的涨幅相近，都翻了差不多一倍。

未来我们的收入增长会是什么样子？跟两个因素有关：第一个是人均GDP的增长，也就是经济发展；第二个是人均可支配收入占人均GDP的比重，也就是蛋糕怎么切。我们来看一组中日韩历年人均GDP的数据（单位：美元）：

这是一个比较值得分析的数据。例如：

1.中国自改革开放以来，经济快速发展，人民生活水平也随之提高，可以称之为一个奇迹。但是我们对比中日韩三国人均GDP从1000刀到10000刀这个过程，日本用时15年，韩国用时17年，中国2019-2001=18年。中国似乎并没有比日韩快。考虑到中国的人口数量之庞大，地区发展之不均衡，积贫积弱这么多年，能取得跟日韩相当的成绩，“奇迹”二字可以说受之无愧。但是，我们也应该清醒的认识到，我们的经济发展，在历史长河中，并不是一个特例，前人的经验大概率会在我们身上继续上演。

2.日本人均GDP从10000刀到20000刀只用了6年，韩国用了12年，中国会用多久呢？还是那句话，考虑到中国的人口数量之庞大，地区发展之不均衡，我们迈入人均20000刀的速度，不大可能比日韩快。我们假设用跟韩国同样的时间，12年。

上面说了，除了人均GDP的增长以外，人均可支配收入的增长，还会受到收入占GDP比例的影响。我们总说，我们的GDP还比较高，但是我们的人均收入很低，收入占GDP的比重太低。2016年，我国人均可支配收入2.38万元，同期人均GDP为5.37万元，占比44%。韩国2016年的人均可支配收入14136美元，人均GDP为27539美元，占比51%。我们假设经过12年的发展，我们的人均可支配收入占GDP的比重可以达到跟韩国2016年同样的水平。那么12年后，我国的人均可支配收入将是今天的(51/44)*(20000/10000)*100%=232%，翻一倍多的水平。

经过上述演算，我们得出结论：12年后，我们的人均GDP将翻一番，人均可支配收入是今天的232%，因此12年后的房租水平也为今天的232%。那么房价如何变化才能让租金回报率回归到跟美国旧金山差不多的水平呢？设今天房价为1，则租金为1.52%。12年后的房租为1.52%*232%=3.53%。假设12年后的房价为X，根据前面的讨论，租金回报率要跟旧金山一样3.53%/X=3.3%，求得房价涨幅(X-1)*100%=6.86%。

12年，为了使租金回报率回归合理水平，房价的涨幅仅为6.86%。你还会买房吗？

作者：amani_lr
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