调查丨“灯下黑”：一个国家级贫困县房价暴涨背后的乱象

原创中房报中国房地产报

中房报记者赵春林丨湖南隆回报道

核心提示

全体居民人均收入全年1.3万元房价两年则涨三成、土地闲置20余年仍按原定权属继续开发、容积率随意更改“东城”由1.95调到3.0“西城”由1.58调到2.2、14天办证“4天建楼16层”、开学前量价暴涨开学后量价狂跌，隆回这个贫困县房地产市场所暴露出的疯狂和负面典型性，令人担忧并无法漠视。

而其房地产市场的种种乱象，也是不少五六线城市楼市的缩影，这个层次的市场急需没有“灯下黑”的有力监管。

一宗20多年前单价不到5000元/亩的土地，闲置多年未进行开发。在变更企业法定代表人之后，该宗土地不仅没被收回，还被以县长办公会议纪要的形式，交由私企继续开发，被指造成国有资产流失数亿元。

这一现象发生在国家级贫困县——湖南省邵阳市隆回县。公开信息显示，总人口128万的隆回县，位于湖南中部偏西南，是国家级贫困县和武陵山片区集中连片特殊困难地区。2014年，该县共建档立卡贫困人口221831人、贫困村209个，并村后192个，分别居湖南省第一位、第三位。目前，该县还有120多个村庄、约8万人尚未脱贫。

今年3月，湖南省发改委等部门对脱贫攻坚工作不力的隆回县等3县党政主要负责人进行问责。5月，时任隆回县委书记马健强被免职。

让人没想到的是，就在这样一个脱贫任务还十分艰巨的国家级贫困县，由于土地闲置多年未被及时处置，加上减少土地供应、提高容积率、优先购房户入学、无证施工、市场乱象等各种因素激发，近年来隆回县房价出现了暴涨，引发社会关注。

据隆回县房产局负责人介绍，2016年该县商品住宅均价约3500元/平方米，目前商品住宅均价已超4500元/平方米，涨幅达三成。其商品住宅价格已跃居邵阳市八县一市首位或第二位的水平，位居湖南省县级城市前列。

“县里这个房地产市场被个别开发商带头搞得太乱了，房价涨得那么高，靠我们贫困县老百姓这个收入水平购房，生活真的很艰难，但为了小孩到县城能读到书，又不得不购房。”说起房价，隆回县城“的哥”刘先生露出了满脸的无奈。

与高房价相对应的是，该县的城乡居民收入水平偏低。隆回县2017年国民经济和社会发展统计公报表明，该县居民人均可支配收入在同比增长12.8%的情况下，仍仅为13055元。

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土地闲置20余年后“复出”

和生疑的“会议纪要”

事情得从23年前说起。

1995年8月9日，隆回县人民政府与四川省蓝本企业集团公司（以下简称“四川蓝本”）签订《合作合同书》和《产权转让合同书》，约定双方共同开发隆回县园艺场，将原地矿局418队出让给四川蓝本。1997年9月24日，隆回县国土管理局与蓝本集团湖南（隆回）投资公司（以下简称“隆回蓝本”，由四川省蓝本企业集团公司在隆回注册成立）签订了《国有土地使用权出让合同》，四川蓝本以90万元的总价获得了原地矿局418队面积134460平方米（合201.69亩）的土地，折合地价4462.25元/亩。该合同第十八条约定：乙方（隆回蓝本）未按合同规定或连续两年不投资建设的，甲方（隆回县国土局）有权无偿收回土地使用权。

此后，隆回蓝本并未按合同约定进行开发建设。

据消息人士透露，因为资金紧张，隆回蓝本后来将该地块的部分股权转让给了他人。直到2011年，隆回蓝本向县政府部门提出开发该地块申请。时任县长周卫臣则认为，按照《土地管理法》《城市房地产管理法》规定“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工期限开发土地……满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权”，要求国土部门收回该宗土地重新招拍挂。

从政策上，国家对闲置土地处置方面的处置措施由来已久。《闲置土地处置办法》经1999年4月26日国土资源部第6次部长办公会议通过之后，2012年5月22日国土资源部第1次部务会议又进行了修订。该办法从闲置土地的调查和认定、处置和利用、预防和监管、法律责任等方面，均进行了明确。

2012年4月，周卫臣因涉及他案严重违纪被立案调查，此宗土地收回之事被暂时搁置了下来。2012年11月，马健强出任该县县长。

消息人士还透露，2017年初，隆回商人周鹏飞通过中间人找到隆回蓝本的负责人，以明显低于市场的价格受让了该地块。此时，同地段的地价已高达200多万元一亩，是20年前出让地价的约500倍。

针对上述部分情况，中国房地产报记者向隆回县国土局局长范志海发去短信求证，未获回复。不过，国家企业信用信息公示系统的变更信息显示，2017年1月24日，隆回蓝本的注册资本已由之前的600万元变更为2000万元，法定代表人由戴晓军变更为周鹏飞。

转让之后，此地块的开发明显被提上议事日程，隆回县政府有关负责人就该地块开发召开了现场办公会议。但当地有关部门和办事人员仍担心存在风险，会后一段时间，迟迟未有动作。

2017年11月9日，隆回县常务副县长车茂在县国土资源局主持召开县长办公会议，专题研究西城首府项目用地有关问题。副县长宁玉光、县政府办、县国土局、县规划局等相关部门单位及隆回蓝本负责人与会。

按照编号为〔2017〕23号的《关于鹏阳•西城首府项目用地有关问题的县长办公会议纪要》所述：“该宗地一直没有完全开发利用是因情势变更引起，由于合同不断变更，‘经济试验区’由三块土地调整为一块土地，加之当时城市规划不到位，基础设施不完善，导致招商引资壹亿元的约定没有履行到位。”会议决定：“参照我县处理此类遗留问题的惯例，对此地块不认定为闲置用地，同意将该宗土地按原定权属由权利人继续进行开发，同意重新签订开发协议。”

据消息人士反映，该县政府至今仍未与隆回蓝本重新签订开发协议，而西城首府项目已成规模。

西城首府项目实景

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任性的容积率调整

从要求收回土地重新招拍挂，到法定代表人变更后，又同意按原定权属由权利人继续进行开发，其中缘由耐人寻味。在对隆回蓝本取得的原地矿局418队土地权属合法性问题进行定性的基础上，此次县长办公会议还对其土地规划条件作了认定。

此次会议认为，1996年该县政府批复的规划条件及2010年县规划局认定的规划条件均已超过法定时限，不再有效，应重新根据控规出具规划条件。根据该县处理类似遗留问题的惯例和该项目原规划用途批准依据，其认定该宗土地原用途为住宅用地，容积率按基础容积率认定为1.5。并指出，该宗土地开发时，容积率、建筑密度、绿地率等主要技术经济指标按县规委会2017年第四次会议审定意见确定，涉及调整原土地使用规划条件的，按规定补缴土地出让金及相关税费。

但令外界不解的是，该西城首府项目售楼部展示的土地不动产权证的记录却显示，该宗地的容积率于2018年1月22日经批准由1.58提高至2.2。与之前县长办公会议认定的容积率1.5，又相差甚远。

是县规委会2017年第四次会议对该项目容积率进行了重新审定，还是该项目容积率由于什么原因被进行了多次调整？

为此，10月22日，中国房地产报记者赶赴隆回县规划局采访了该局技术管线股股长廖周。他表示，隆回县的新建项目，只要不对周边构成明显影响，都可以申请调整容积率。

“经过县规委会开会同意和项目现场公示通过之后，就可以批准提高容积率。提高容积率是要补缴土地出让金的，可以增加地方财政收入。”廖周表示。

廖的这一说法，在该县的东城壹号项目也得到了印证。东城壹号项目售楼部展示的土地不动产权证的纪录亦显示，该地块容积率2018年经批准已由1.95提高至3.0。

上述项目提高容积率，何时何地经过了哪些程序？有无文字图片记录为证？廖周用手指着办公电脑上的显示时间，以马上要出去开会为由予以了拒绝。之后，记者按照该局局长李良的短信回复，继续发短信给了廖周，但截至记者发稿时，仍无回音。

其实，有关容积率的调整，住建部是有严格管理制度的。根据住建部2012年3月1日起施行的《建设用地容积率管理办法》第五条规定，任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序调整容积率。该办法的第七条也对容积率可调整的情形进行了明确：因城乡规划修改造成地块开发条件变化的，因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的，国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的，法律、法规规定的其他条件。

此外，该办法还对容积率的调整程序提出了要求。城乡规划主管部门应通过本地主要媒体和现场进行公示等方式征求规划地段内利害关系人的意见，应将容积率调整程序、各环节责任部门等内容在办公地点和政府网站上公开。

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神奇的办证速度

西城首府项目不仅用地问题和容积率调整方面存在诸多疑点，项目的违法开工建设，也在当地成为诟病的问题。

中国房地产报记者从当地政府相关部门查实，西城首府项目分别于2018年1月26日、2月2日、2月5日，先后取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。在获得《建筑工程施工许可证》4天后的2月9日，该项目即获得了《商品房预售许可证》。

据隆回县房产局副局长贺金奇介绍，目前隆回县城区的商品住宅一般为地下两层、地上30-32层，办理预售许可的前提条件是，前述证件手续齐全，施工形象进度或完成投资额达到一半以上，地下一层按地上两层计算，地上建筑一般要到12层以上（折算成32层的一半即16层），方可获批。

“从获准施工到获得预售许可，约4天时间就建出了16层的高楼，这在隆回几乎不可能，其已能说明项目违法违规动工建设的事实。”令当地政府部门一位不愿具名的相关人士同样费解的是，该项目从取得《建设用地规划许可证》，到获得商品房预售许可批准，即便是当地政府部门双休日加班加点工作，也只花了14天时间，创下了“隆回神话”。

有未经证实的说法是，因无证施工被举报后，该项目找县相关部门加快补齐了有关手续。事后，这些手续和办证之神速，成了该项目相关人员炫耀的资本。

“正是这些项目如此明目张胆地违法违规，才扰乱了隆回的房地产市场，但据称一些项目或有地方政府人员利益掺杂其中，要想由当地查处也绝非易事。”前述“的哥”刘先生感慨地称。

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开学前量价暴涨，开学后量价狂跌：

奇怪的隆回楼市

对隆回楼市的一些乱象，当地老百姓是看在眼里、恨在心里。与此同时，一个不容忽视的现实是，近年来隆回房价出现了暴涨，群众意见较大。

隆回县房产局的数据表明，2016年、2017年该县商品住宅均价分别约为3500元/平方米、3900元/平方米，目前该县商品住宅均价已超4500元/平方米，涨幅达三成。该县的商品住宅价格已跃居邵阳市八县一市首位或第二位的水平，位居湖南省县级城市前列。

统计公报也显示，2017年该县房地产开发投资8.5亿元，比上年增长15.3%。商品房销售面积30.79万平方米，增长18.9%。

综合当地政府部门官员和业内人士以及置业顾问的分析认为，近年来隆回房价之所以暴涨，主要是该县减少了土地供应，加上对闲置土地处置不力导致了久囤地狂涨价行为发生，以及优先购房户入学政策的助推和市场乱象等原因。

地价方面。去年12月，隆回县城南拍出的一宗商住用地，约360万元/亩，折合楼面地价达到了1538元/平方米。

教育方面。在县城教育资源相对不足、优质教育资源总体匮乏以及教育设施建设滞后的情况下，今年6月4日，隆回县教育局发布了《2018年城区义务教育阶段招生公告》，将县城区义务教育阶段招生的生源，按批次分为五大类，其中前三类的前提条件是购房户，第四类、第五类则是针对租房户。此举被当地群众普遍解读为，普通老百姓在县城买不起房的，就很难在县城公办学校读到书，使得购房恐慌进一步加剧。

隆回县房产网的网签住宅成交趋势图显示，今年6月、7月、8月，该县住宅成交分别约500套、600套、600套，到9月份开学后，成交量腰斩到200多套。今年7月份的住宅成交均价，也由6月份的约4300元/平方米，迅速上升到4800元/平方米左右，8月、9月回落到4500元/平方米左右。

隆回县住宅成交趋势图

市场秩序方面，自2016年10月、2017年9月隆回县相继部署整顿规范房地产市场工作以来，楼市整治取得了一定成效，但捂盘惜售、市场炒作等乱象仍屡禁不止。

以东城壹号项目为例，其11号楼已于9月30日取得预售许可证。但当中国房地产报记者10月22日以看房者身份前往项目售楼部暗访时，其11号楼预售许可证并未现场公示。置业顾问表示，该项目11号楼目前仍在蓄客，待11月份才有可能开盘。

值得注意的是，随着房价暴涨背后各种乱象的发生，当地楼市的风险也在逐步显现，已有部分楼盘出现了无法正常交付的情况。

中国房地产报记者在隆回县城调查发现，位于方大公园北侧附近的帝豪澄湾项目，由于配套设施不足，部分业主无法正常收房，县有关部门已进驻该项目设立工作组办公。而位于东环路与桃洪路交叉路口、与东城壹号项目售楼部紧邻的紫金大厦商住楼，也因资金链紧张停工至今，其施工塔架仍尚未拆除。虽然上述两个楼盘存在安全隐患，但部分业主无奈之下已入住。